Раздел 1 сущность и основные тенденции развития ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением займов под залог недвижимого имущества - земли, производственных или жилых зданий и т.д. Ипотечные займы предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений и других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

Согласно Закону Украины "О залоге" (раздел II) ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, при которой земля и (или) имущество, составляющее предмет залога остается у залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей - здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. Согласно законодательству Украины предметом ипотеки могут быть также принадлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют довольно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные займы в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, строительства и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоение земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридической и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможен.

Субъектами ипотечного кредита является:

- кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

- заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.д. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

Согласно Закону Украины "О залоге" в случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально удостоверен на основании соответствующих право-учредительных документов. Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с тем, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже растет.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки:

1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе - значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или поземельной книги, публикация ипотек и др.;

2) режим ипотеки стран англосаксонского права; в его основе - гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, то есть качественно не отличается от других форм залога и гарантий. До 1917 г. ипотечный кредит в России регламентировался нормами романо-германского права.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще в 1770 г. в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII - XIX вв. во многом был обусловлен особенностями прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около десятка специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляющие универсальные коммерческие банки.

В России первый акционерный земельный банк, осуществляющий ипотечное кредитование, был открыт 1864 г. в Одессе. Одним из основных его задач было выделения крестьянам средств на покупку земли на юге Украины. Ликвидация частной собственности на землю и недвижимость после революции 1917 г. обусловила прекращения деятельности в бывшем СССР ипотечных банков.

Сейчас в России операции по ипотечному кредитованию находятся в зачаточном состоянии. В перспективе ипотечное кредитование должно стать одним из важнейших средств обеспечения обязательств, связанных с долгосрочными инвестициями.

Ипотечное кредитование требует от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

Основными документами, которые, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

- ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору на подтверждение его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

- закладное письмо - долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и иного недвижимого имущества; он обеспечивает доход в форме процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, который привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование посредством механизма вторичного рынка. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют то свойство, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценивания капитала, что влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

В связи с развитием Ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого является ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые под обеспечение недвижимостью и приносят постоянный процент. Эмитентами ипотечных облигаций является, как правило, торгово-промышленные корпорации, которые на основе выпуска этих ценных бумаг могут формировать капитал для финансирования крупных строительных проектов.