Вопрос 1 Субъекты деятельности в сфере строительства.

Основным субъектом инвестиционно-строительной деятельности следует считать застройщика. Именно он является собственником или арендатором земельного участка. При этом по отношению к строящемуся объекту он может быть единственным субъектом строительной деятельности, в случае если он самостоятельно выполняет все функции по организации строительства. Подрядчики. Количество субъектов строительной деятельности увеличивается в случае, если застройщик, самостоятельно организующий строительство, строит подрядным способом. Добавляется генподрядчик, а также субподрядные организации, привлеченные генподрядчиком. Генподрядчик, кроме того, характеризуется тем, что принимает от застройщика строительную площадку, организует охрану, строит временные ЗиС, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями. При этом он один, лично, отвечает перед застройщиком за конечный результат строительства. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов и комплексов работ, необходимых для строительства объекта, и несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Заказчики. В соответствии с Градостроительным кодексом застройщик осуществляет организацию строительства самостоятельно или уполномочивает для этого другое лицо - заказчика. Как правило, наличие или отсутствие специализированного заказчика обусловливается отсутствием или наличием у застройщика лицензии на осуществление функций заказчика. Обязательно заказчику передаются технический контроль и надзор за ходом строительства.

Инвесторы. Это категория больше экономическая, нежели строительная, если инвестором выступает третье лицо, не являющееся ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. Построение взаимоотношений с инвесторами - юридическими лицами возможно в ином порядке, нежели предусмотренном Законом N 214-ФЗ, хотя и строить их в соответствии с указанным Законом тоже возможно. Если взаимоотношения застройщика с инвесторами строятся в соответствии с Законом N 214-ФЗ, то между ними заключается договор долевого участия в строительстве (далее - ДДУ), а инвестор называется участником долевого строительства (далее - УДС). ДДУ заключается в порядке, предусмотренном ст. 4 Закона. "По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости". Построение взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности

Построение взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности Привлеченные инвесторы   └───────────┬──────────┘   │   Договор инвестирования строительства   или договор участия в долевом строительстве   \│/   ┌──────────────────────────────────┴──────────────────────────────────┐   │ Застройщик, он же основной инвестор строительства │   └──────────────────────────────────┬──────────────────────────────────┘   │   Договор на выполнение функций заказчика   \│/   ┌──────────────────────────────────┴──────────────────────────────────┐   │ Специализированный заказчик, привлеченный застройщиком │   └──────────────────────────────────┬──────────────────────────────────┘   │   Договор генерального подряда   \│/   ┌──────────────────────────────────┴──────────────────────────────────┐   │ Генеральный подрядчик │   └──────┬───────────────────────────────────────────────────────┬──────┘   │ │ Договор субподряда Договор поставки   \│/ \│/ Субподрядчики│ │ Поставщики  Схема 2 Если застройщик и инвестор - юридическое лицо при строительстве жилых домов решили не взаимодействовать путем заключения договора долевого участия в строительстве, а заключили договор в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности (далее - договор инвестирования), то они не имеют права привлекать к строительству объекта граждан ни путем заключения с ними договора участия в долевом строительстве (или иным инвестиционным договорам), ни путем уступки им прав по инвестиционным договорам. Надо сказать, что законодательством об инвестиционной деятельности не предусмотрена такая форма договора, как договор инвестирования. Следовательно, это свободная форма договора, предусматривающая инвестирование на стадии строительства объекта и оформление проинвестированной части в собственность инвестора напрямую по окончании строительства. Как и любой договор свободной формы, он имеет недостаток: квалификация его для целей бухгалтерского учета и налогообложения вызывает определенные трудности и споры с контролирующими органами. Договор долевого участия в строительстве и инвестиционный договор (для юридических лиц) могут быть заключены, а средства по ним получены до окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если объект построен, значит, инвестировать больше нечего, поэтому данные договоры теряют свой экономический смысл.