8.2. Риэлтор: обязанности и права, полномочия, принципы работы

Сущность деятельности риэлтора

Обязанности и права риэлтора

Функции риэлтора

Принципы работы риэлтора

Риэлтор (англ. «realtor», произносится [риэлтэр] – «риэлторская фирма» или «агентство недвижимости») – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, осуществляющее посредническую и иную деятельность на рынке недвижимого имущества на основании специальной лицензии. Риэлтор зарегистрирован в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющего коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества, является прямым или корпоративным членом Российской гильдии Риэлторов (РГР), который действует по лицензии, выданной на основании Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» и признаёт, а в своей практической работе использует нормы настоящего «Стандарта практики» и «Кодекса этики» РГР.

Риэлтор профессионально занят посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

Риэлторы занимаются риэлторской деятельностью – подбором жилья или рабочих помещений для покупки или найма, продажей недвижимости, оформлением сделок купли-продажи, в том числе ипотечных.

Риэлторская деятельность – деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) о совершении от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них [3, 65].

Многие люди до сих пор не понимают, какие функции выполняет риэлтор, полагая, что его работа заключается исключительно в поиске подходящего варианта в базе данных недвижимости, нечто сродни работе библиотекаря. Однако специалисты, работающие в сфере недвижимости, заверяют, что риэлтор – это профессия третьего тысячелетия. В нашей стране отношение к риэлтору часто предвзятое, как к спекулянту, живущему на проценты, при этом без его услуг в самом расширенном виде мало кто может обойтись. Хороший риэлтор – это профессионал, который быстро найдёт интересующий клиента вариант, поможет уладить все юридические вопросы, да ещё и поддержит на психологическом уровне. Вполне логично, что за свои услуги он получает соответственную плату. Многие уверены, что риэлтор лишь торгует информацией о жилье. Но это не так. В его обязанности входит подбор интересующей клиента квартиры, проверка чистоты документов, юридическое сопровождение сделки. В самом начале работы риэлтор выясняет пожелания клиентов, уточняет запросы, затем выстраивает стратегию деловых отношений. С помощью компьютерных баз данных и собственных источников риэлтор подбирает подходящие помещения, договаривается о показах, согласовывает условия просмотра, изучает документацию по объекту. Затем начинаются переговоры по условиям сделки: цене, срокам, расходам и так далее. Последний этап – оформление: проверка юридической «чистоты» квартиры, подготовка пакета документов и работа с нотариусом.

Основная работа риэлтора заключается не только в поиске вариантов для продажи объектов всех видов недвижимости – квартир, домов, участков, коммерческой недвижимости – но и в последующем поиске под эти объекты покупателей. Спектр обязанностей риэлтора значительно шире, а работа очень энергозатратная. В целом же эта профессия подразумевает следующие этапы: риэлтор связывается с клиентом, уточняет, что тому надо, делает подборку, организовывает показы, выстраивает «цепочку», оформляет сделку. Но и это ещё не всё.

В профессиональные обязанности риэлтора входит также подача рекламы. Реклама в его работе – это коммерческая основа. Успешный специалист подаёт в неделю до сотни объявлений, а иногда и больше. Но брокер всегда должен помнить, что он отвечает за достоверность информации о продаваемых объектах недвижимости. К слову, иногда бывают клиенты, которые очень ревностно относятся к своим домам и квартирам. У них хватает времени и терпения для изучения рекламной прессы. Поэтому риэлтору не в новость звонки типа «А почему вы написали, что квартира с косметическим ремонтом, когда она у меня с капитальным?» Клиенты бывают и капризные, и нервные, и мнительные, и неуравновешенные, а риэлтор должен всегда оставаться вежливым и отзывчивым.

Также риэлтор должен корректировать информационную базу. В эту работу входит проверка цен, наличие объекта недвижимости в продаже. На профессиональном сленге такой процесс именуется «прозвоном» - этим занимаются для того, чтобы не тратить время на работу с объектами, которых уже нет в продаже.

Обязанности риэлтора – познакомиться, продать, купить, обменять. Боец недвижимого фронта, риэлтор должен обладать не только различными юридическими навыками для грамотных манипуляций квартирами, но и профессиональной вежливостью.

Прежде всего, в обязанности риэлтора входит «знакомство» с клиентом. Во-первых, свидетельством он должен подтвердить свой профстатус, а договором со страховщиком – страхование своей профессиональной ответственности. Во-вторых, составить и заключить договор подрядчика. В-третьих, снабдить клиента всей необходимой информацией – о клиентских правах, о жилье, которое и стало поводом для «знакомства», и о законодательной базе. И последнее – все бумаги сделки должны быть у риэлтора в полной сохранности. Оценивать правоустанавливающие документы, полученные от государственных органов, и следить за дополнительным страхованием целостности имущества и права на него в обязанности риэлтора не входит. Обязанности риэлтора – это покупка и продажа квартир, различные варианты обмена – как на подобную площадь, так и на большую или меньшую, приватизированную или неприватизированную. Посредник возится с доплатами и районом проживания. Профессиональный риэлтор будет драться, как тигр, чтобы денег его клиент заплатил как можно меньше, а с окраины города переехал в центр. Работа с новостройками тоже входит в обязанности риэлтора, если клиенту необходимо купить «свежак». Клиент сообщает ему информацию о нужном районе, риэлтор покупает квартиру и организует рассрочку на погашение суммы долга. Хороший риэлтор не успокоится, пока дом не будет сдан в эксплуатацию, а его клиент благополучно не вселится.

Риэлтор – рабочий-многостаночник, поэтому ему под силу и оформление ипотечной программы – именно той, которая подходит его клиенту, и различные виды аренды помещений – на нужный срок, по нужной цене, нужной площади. В итоге, обязанности риэлтора – это спокойный сон клиента и надёжность сделки.

В соответствии со ст. 16 ФЗ [38], риэлтор не может

разглашать конфиденциальную информацию, полученную в процессе осуществления риэлторской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Он должен обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителей риэлторских услуг.

При встрече с клиентом он обязан подтвердить свой риэлторский статус; сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен этот договор. Он должен заключить письменный договор на оказание услуг. При исполнении договора с потребителем риэлторских услуг действовать исключительно в интересах потребителя. Информировать потребителя риэлторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики. Предоставлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства в уполномоченных органах государственной власти. Предъявлять лицензию по требованию потребителей риэлторских услуг и контролирующих органов; не передавать лицензию другим лицам; своевременно информировать лицензионный орган об изменении сведений, указанных в лицензии на осуществление риэлторской деятельности; при рекламе риэлторской деятельности указывать номер соответствующей лицензии, а также наименование органа, выдавшего лицензию.

Агенту, занимающемуся арендой квартир, необходимо знание психологии людей, умение разрешать конфликтные ситуации, грамотно составлять договор, учитывающий интересы сторон. Он знает всё: можно ли жильцу менять замок, платить ли за работу консьержа, как хозяину защититься от неоплаченных телефонных счетов.

С загородной недвижимостью успешно работают люди мобильные, готовые в любой момент отправиться в дальнюю точку области – познакомиться с объектом. Они чувствуют моду, стиль и тенденции спроса на коттеджи, дачи, загородные дома, знают конъюнктуру рынка – от центра до малоизвестного загородного шоссе, помогут клиенту оценить состояние жилья, дорог, экологию.

Профессия риэлтора не предполагает нормированного рабочего дня. Довольно часто, особенно на момент завершения сделки, приходится работать до позднего вечера. Клиенты – люди занятые. Поэтому встреча с риэлтором до 8 утра или после 10 – 11 вечера – обычное дело.

Права риэлтора. В соответствии со ст. 15, в процессе осуществления своей деятельности риэлтор имеет право: представлять права и законные интересы потребителей риэлторских услуг в соответствии с договором об оказании риэлторских услуг; запрашивать и получать от государственных органов исполнительной власти, органов местного государственного управления, учреждений по учёту недвижимого имущества и регистрации прав на недвижимость, других организаций информацию, необходимую для осуществления своей деятельности, в порядке, определённом действующим законодательством; рекламировать свою деятельность.

Обязательными условиями, необходимыми для осуществления риэлторской деятельности в Республике Башкортостан, являются: государственная регистрация риэлтора в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя; постановка риэлтора на учёт в органы государственной налоговой службы; наличие лицензии на осуществление риэлторской деятельности; страхование профессиональной ответственности риэлтора; наличие в штате юридического лица не менее трёх специалистов, прошедших аттестацию по риэлторской деятельности; прохождение аттестации по риэлторской деятельности для индивидуального предпринимателя; соблюдение риэлтоом законодательства.

Полномочия. В обязанности риэлтора не входит: давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству. Он не может предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость, случайной гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования.

В серьёзных компаниях в сделке, помимо риэлтора, участвует юрист, нотариус, а часто и психолог.

В крупном агентстве недвижимости обычно несколько отделов по продажам. В одном - риэлторы занимаются арендой квартир, в другом – продажей новостроек, в третьем – работают с загородной недвижимостью, в четвёртом – с коммерческой. Но большая часть риэлторов специализируется на купле-продаже квартир на вторичном рынке жилья.

Риэлтор по вторичному рынку – умный энергичный посредник, легко вникающий в проблемы клиентов: он может быстро разменять квартиру, продать, срочно купить, обменять с доплатой. Его главная способность – выстроить грамотную, а иногда и хитроумную цепочку вариантов сделки. Здесь нужен азарт, мобильность.

Специалист по коммерческой недвижимости (то есть по нежилым помещениям), как правило, опытный риэлтор. Клиенты-собственники обычно осторожны, недоверчивы, а порой и капризны. В работе с ними нужны особые навыки. К тому же на рынке коммерческой недвижимости ещё не до конца отработаны правовые нормы. Но прибыль от продажи нежилого объекта равна сумме продаж нескольких квартир.

Принципы работы профессионального риэлтора. Перед началом работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг. На вопрос о комиссионных по сделке риэлтор твёрдо одёргивает клиента, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если клиент приходит в агентство со своим «консультантом», его вопросы раздражают риэлтора.

В действительности профессиональный риэлтор всегда использует три принципа, благодаря которым промахи в его работе исключены. Первый принцип – каждая сторона, участвующая в сделке, должна иметь практическую выгоду от подписанного соглашения. Неважно, в какой области специализируется риэлтор – это может быть банальная аренда комнат в провинциальном городе. Тем не менее, действительно ценящий свою репутацию специалист по недвижимости сделает всё, чтобы приезжий был доволен подобранным вариантом, а хозяин объекта не сомневался в благонадёжности арендатора. Аренда квартир дело не столь простое, как кажется со стороны. Удовлетворение сделкой обеими сторонами прибавит ещё один плюс к имиджу работника агентства, заставив впоследствии обращаться к нему как старых клиентов, так и их друзей и знакомых. Добрая молва о риэлторе – это его «золотой» капитал, который стоит дороже любой выгодной, но сомнительной сделки. Благодаря блестящей репутации таких сотрудников фирмам, в которых они делают свою карьеру, нет причин опасаться завтрашнего дня. Вторым принципом профессионального риэлтора является дотошность в буквальном смысле этого слова. Крайне педантичный подход к исследованию документов, описывающих историю объекта сделки, выверенные договоры, не оставляющие лазеек в случае форсмажорной ситуации или судебного разбирательства, и, безусловно, максимальная юридическая грамотность в заданной сфере. Каждый опытный риэлтор, чья специализация, например, продажа или аренда квартир, знает, какими неприятностями может обернуться неудачно составленный договор купли-продажи или аренды. Иски по восстановлению прав на недвижимость, испорченная мебель, несправедливые обвинения в исчезновении предметов бытовой техники или возможность отказаться от квартплаты под благовидным предлогом – вариантов недоразумений может быть сколько угодно. Вполне возможно, что крайним в некоторых случаях останется риэлтор, составивший договор, который не учитывал всю специфику конкретной ситуации. Действительно профессиональный риэлтор – одарённый психолог, который может предугадать такой ход развития событий. Он сумеет посоветовать клиентам наиболее адекватную модель поведения с тем или иным владельцем комнаты или квартиры. Заключая достаточно чёткий договор, исключающий любую двусмысленность в истолковании написанного в нём, риэлтор бережёт нервы и деньги квартирантов, попавших к взбалмошным хозяевам, ведь аренда зачастую подразумевает деньги в качестве залога или иную материальную ответственность сторон. Поэтому составляемый договор должен быть не менее прозрачным и недвусмысленным. Неудобные – это вопросы о том, ожидаются ли визиты шумных ночных гостей, действительно ли клиент платёжеспособен, будут ли с ним маленькие дети. Именно ещё и поэтому аренда квартир настолько хлопотное дело для специалиста. Нельзя рисковать профессиональной репутацией, приводя жильца, который может разочаровать хозяина. Равнодушных к образу жизни своих квартирантов людей (при условии, что права и обязанности сторон в случае форсмажора чётко обозначены в договоре) найти можно всегда, поэтому стыдиться честных ответов на такие вопросы не стоит. Третий принцип работы риэлтора универсален для любого человеческого труда. Надо любить свою работу и делать её хорошо. В этом случае профессионализм риэлтора день за днём улаживает многие человеческие судьбы, подбирая именно то жильё, о котором люди мечтали.