Глава 1. Теоретико-методологическое основы реализации жилищной политики

1.1 Понятие и сущность государственной жилищной политики

В современном обществе развитие и изменение жилищной сферы является одним из основополагающих аспектов социально-экономического преобразования. Именно этот фактор создает необходимые условия для жизнедеятельности человека. Основной задачей отрасли является создание должных условий для эффективного и устойчивого экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого развиваются и поддерживаются стандарты качества содержания и строительства жилых помещений, удовлетворяться потребности человека. Существует большое количество определений понятия «жилищная политика». Выделим некоторые из них:

— Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

— Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

— Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.

Второе определение дает более точную оценку, наиболее полно описывает основную идею, и направление жилищной политики в нем ясно показана специфика деятельности государства в жилищной сфере.

В настоящее время жилищная политика переживает переход от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, основной её задачей является превращение жилища в товар, а так же обособленном взаимодействии хозяйствующих субъектов и удовлетворении потребности населения в комфортном жилье. Идет быстрая адаптация жилищной сферы к рыночным отношениям, формируется рынок жилья.

Для создания адекватной жилищной политики требуется понять, какой должен использоваться метод достижения желаемых результатов и какие цели нужно достичь. Но самое главное в достижении поставленной задачи, это четкая и быстро действенная нормативно-правовая база.

В настоящее время ставится задача обеспечения жилой площади 18 - 20 кв. м общей площади на каждого гражданина, для достижения этой цели необходимо сначала решить множество подцелей проблем существующих в жилищной политике.

Государством выбран стратегический курс решения жилищной проблемы, сформулированный в Конституции РФ. Активно формируется рынок жилья, прилагаются усилия для удовлетворения жилищных потребностей граждан. На практике становится ясно, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого отношения с целями в реальном времени. В законодательных документах содержаться инструменты для достижения цели, но усовершенствование жилищной политики зависят от уровня доступности цен на жилье и строительного производства.

Активность участия государства в жилищной политики является одной из важнейших её характеристик. Можно выделить четыре способа влияния государства на жилищную политику и жилищную систему.

1. Непосредственное обслуживание. Содержание и техническое обслуживание жилого фонда осуществляется в основном на средства местных бюджетов.

2. Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере за счет льготной системы налогообложения и конкурсной основы выполнения отдельных задач. Особенно контроль необходим в сфере инженерной инфраструктуры, государственные органы контролируют подъём цен, но в то же время дают им получать прибыль, так как она несет в себе монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.), поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.

3. Стабилизация и развитие. Используя льготные налоговые условия, государство пытаются удержать под контролем резкие перепады строительного производства от роста к спаду, формируя тем самым адекватную рынку правовую базу осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.

4. Прямое воздействие. При помощи субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, и программ адресной помощи гражданам на приобретение и строительство жилья, государство осуществляет социальную поддержку.

В то же время необходимо заметить, что основное влияние государства проявляется в издании правовых документов и законов регулирующих жилищную сферу. Такая деятельность оказывает наибольшее влияние на развитие жилищной политики.

Изучая размеры государственных затрат на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смене приоритетов: на региональном уровне увеличивается экономическая самостоятельность в решении социальных задач и жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным становится усовершенствование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.

Большое влияние на жилищную политику мегаполиса оказывают масштабы и структура ресурсов: социальная, производственная и инженерная инфраструктура, промышленность строительных материалов, трудовые, природные и финансовые источники, степени развития рыночных механизмов.

В ходе проведения жилищной реформы, в некоторых регионах, получилось стабилизировать жилищное строительство, преобразовать структуру жилищного фонда по формам собственности, произошло увеличение частного сектора. Основным направлением жилищной политики является создание нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность органов государственной власти в жилищном законодательстве.

Улучшение жилищных условий граждан состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека, является одной из основных задач настоящего времени.

Альтернативным вариантом обеспечения очередников жильем является предоставление безвозмездных субсидий, но к сожалению уровень материального положения граждан не дает многим из них приобрести жильё и реализовать свое право на получение субсидий

Необходимо создания объединенной системы жилищного финансирования, за счет жилищных субсидий и личных денежных средств очередника, так как уровень рыночных цен на недвижимость слишком высок. Такая схема для приобретения жилья широко распространена в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.

Основным направлением, влияющим на проблему обеспечения жильем граждан со средними доходами, является ипотечное кредитование. Регулирование развития рынка ипотечного кредитования, производится органами местной власти, так же они взаимодействуют со всеми участниками жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, которые предоставляют денежные средства для приобретения и строительства жилья.

Необходимо создание информационной системы объединяющей в себе базу данных, обеспечивающую жилищную сферу оперативной и достоверной информацией о рынке жилья. Её создание дало бы возможность принятия более адекватных и обоснованных решений в регулирование жилищной политики и реализации следующих задач:

— защита прав собственности на недвижимость;

— определение оценки стоимости недвижимого имущества;

— регистрация учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;

— контроль над взиманием налогов в жилищной сфере;

— учет данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир;

— защита прав инвесторов и регулирование структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.

Одним из главных направлений деятельности государственных органов и частью социально-экономических преобразований в России является государственная жилищная политика.