62. Правовое регулирование пд по сдаче имущества в аренду

Источники. ИП Презид. ВАС 1) от 1.06.00 № 53 «О гос.регистрации договоров аренды нежилых помещений»; 2) от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 3) от 11.01. 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Определение. Элементы. Определение - Статья 606 ГК (= имущественный наём). Стороны. Арендодатель - по общему правилу - собственник имущества, подлежащего сдаче в аренду / уполномоченное Собственником (законом) лицо; любое лицо; спец.случаи – предприниматель (например, лизинг). Форма. Общее правило – устная. Письменная: 1) на срок более года; 2) хотя бы одна сторона – ЮЛ, независимо от срока. Договор недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Существенное условие – предмет. Объект. Для ПД. Имущество, которое арендатор использует для осуществления своей ПД или на основе которого такая деятельность осуществляется. Любые вещи, движимые и недвижимые, не изъятые из оборота, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок. Любой, не определён – на неопределённый. Арендные платежи. Определяется в зависимости от: 1) вида имущества; 2) распределения обязанностей по производству его капитального ремонта и др. Виды: 1) твердая сумма (вносится периодически или единовременно); 2) определённые услуги; 3) возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества; 4) арендатор может передать арендодателю какую-либо вещь в собственность или в аренду; 5) доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов или доходов; 6) сочетание всех указанных форм арендной платы; 7) иная форма арендной платы.

Правовое положение субъектов. Обязанность арендодателя. 1) Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 2) производить за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом / договором. Обязанность арендатора - пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Обязанность арендатора. 1) своевременно вносить плату; 2) поддерживать имущество в исправном состоянии; 3) производить за свой счет текущий ремонт; 4) нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом / договором. Арендатор вправе. 1) с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаём); 2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём); 3) предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; 4) отдавать арендные права в залог + вносить их в качестве вклада в уставный капитал хоз. тов. /общ. или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК / другими НПА. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор! Прекращение. Основание: истечение срока / решение суда. Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, если: 1) арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды; 2) он готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду 3) арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.

Система арендных договоров. 1) Прокат; 2) транспортных средств (см. вопрос № 63); 3) зданий и сооружений; 4) предприятий; 5) Финансовая аренда (лизинг).