61. Контрактация, продажи недвижимости, мена.

Договор контрактации. Регулирование ГК-производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

Предмет - с/х продукция, существует большое количество случайных факторов, которые могут повлиять на исполнение договора – существует экономическое неравенство.

Субъектный состав: производитель и заготовитель – только предприниматели.

Цель – переработка / продажа товара.

Исправление экономического неравенства происходит за счет уменьшения ответственности производителя и увеличения ответственности заготовителя (на заготовителя возлагаются дополнительные обязанности, например, вывоз с/х продукции). Особенность ответственности производителя - он отвечает только за вину.

Продажа недвижимости. Регулирование - ГК

Договор купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Предмет - любое недвижимое имущество. Существенные условия – предмет и цена. Форма: Обязательная письменная форма путем составления единого документа. Последствие несоблюдения - недействительность договора.

Установлено требование государственной регистрации договора продажи жилого помещения.

Во всех случаях закон требует государственной регистрации перехода права собственности!

Отсутствие регистрации не означает, что договор является недействительным или незаключенным – договор порождает права и обязанности.

Договор мены. Регулирование – установлено ГК

Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно п.2 ст.567, к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам Гл.31 и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Предмет является существенным условием – должны быть согласованы наименование и количество обмениваемых товаров. Для отдельных видов мены могут быть установлены дополнительные существенные условия, например в договоре мены недвижимости – цена. Цена – ценой договора мены является другой товар, передаваемый другой стороной, поэтому согласование предмета договора мены является согласованием цены, т.е. ее указание в денежном выражении необязательно.

Срок устанавливается договором, если не установлен – применяются правила ст.314 ГК. Взаимная передача товара должна производиться одновременно, если договором не установлено иное.

Форма – применяются общие правила о форме сделок, а также специальные правила о продаже отдельных видов имущества (согласно купле-продаже): - недвижимость – письменная форма единым документом; - жилые помещения – письменная форма и государственная регистрация.

Содержание договора мены

Обязанности сторон являются одинаковыми – передать товар другой стороне, причем каждая из сторон самостоятельно несет расходы по передаче и приемке. Все условия о качестве, ассортименте, комплектности, таре и упаковке, предъявляемые к товару, определяются в соответствии с правилами Гл.30, как и последствия их нарушения, если это не противоречит существу складывающихся отношений. Момент перехода права собственности – одновременно после исполнения обязанностей обеими сторонами, если договором / законом не установлено иное.

Если предметом договора является недвижимое имущество, то согласно п.11 Инф.Письма № 69, право собственности на него возникает у стороны договора с момента государственной регистрации ею прав на полученную недвижимость, т.к. ст.223 по отношению к ст.570 является специальной. Риск случайной гибели – специальных правил в Гл.31 нет, поэтому применяются правила ст.459.

На одной из сторон также может лежать обязанность уплатить определенную денежную сумму, но это происходит только если товары неравноценны. Причем следует иметь в виду, что если из договора не вытекает иное, товары считаются равноценными – презумпция равноценности (п.7 ИнфПисьма № 69). Согласно п.2 ст.568, доплата должна быть произведена непосредственно до или после исполнения этой стороной обязанности передать товар. Если эта обязанность нарушена, взыскиваются % по ст.395.