2. Спеціально-кримінологічне запобігання шахрайству з нерухомістю

Так, до числа основних заходів запобігання шахрайству з нерухомістю органами внутрішніх справ на нашу думку можна віднести наступні: проведення безперервного спостереження (моніторингу) за соціальними явищами, які сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю, їх оцінки та прогнозування; створення і постійне оновлення повноцінної інформаційної бази профілактичної роботи, включаючи до неї відомості не тільки про осіб, які вчиняють, вчинили чи мають намір вчинити злочин, але і відомості про конкретні причини і умови, які сприяють вчиненню, як шахрайства з нерухомістю, так і інших злочинів; узагальнення накопиченого досвіду запобігання шахрайства з нерухомістю, визначення на основі цього, найбільш розповсюджених методів та засобів його здійснення; постійний взаємо обмін інформацією, яка має значення для проведення органами внутрішніх справ запобігання шахрайства з нерухомістю, із іншими правоохоронними органами, державними органами і установами, а також громадськими організаціями і об’єднаннями які займаються захистом права власності учасників ринку нерухомості; на основі аналітичних даних здійснювати підготовку необхідних практичних рекомендацій (аналітичними підрозділами, та науковими закладами системи МВС України) з запобігання різних шахрайства з нерухомістю; проведення заходів, які спрямовані на підвищення рівня правової освіти громадян, що сприятиме зниженню ризику (можливості) стати жертвою шахрайства з нерухомістю, наприклад за допомогою виступів керівників і співробітників ОВС, а також інших суб’єктів господарювання в засобах масової інформації про способи вчинення даного злочину, роз’яснень законодавства, яке регулює відносини в сфері обігу нерухомості, проведення публічних лекцій на підприємствах і організаціях, шляхом залучення активного залучення представників громадських об’єднань, органів реєстрації прав на нерухоме майно, а також ріелторів, нотаріусів, та окремих громадян; інформування відповідних організацій чи посадових осіб шляхом надання пропозицій з усунення причин і умов, які сприяють вчиненню шахрайства з нерухомістю, виявлених під час розслідування зазначених злочинів і здійснення реального контролю щодо їх усуненням; здійснення предметного, постійного контролю за своєчасним розглядом та прийняттям рішення за заявами і повідомленнями про факти вчинення шахрайства з нерухомістю, а також за умовами які можуть цьому сприяти; створення спеціальних підрозділів чи виділення окремих співробітників, які спеціалізувались би на розкритті та розслідуванні шахрайства з нерухомістю (наприклад, на рівні обласних управлінь); удосконалення системи підготовки кадрів для правоохоронних органів (запровадження спецкурсів або вивчення спеціальних тем, щодо висвітлення питань розкриття та розслідування шахрайства з нерухомістю у вищих навчальних закладах МВС), що буде сприяти підготовці спеціалістів в цій сфері.

3. Віктимологічні заходи запобігання шахрайству з нерухомістю.

Профілактика шахрайства з нерухомістю можлива лише за умов тісної взаємодії між правоохоронними органами та засобами масової інформації: ріелторських агентств, нотаріальних контор, органів держаної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень та інших. Віктимологічну профілактику шахрайства з нерухомістю слід проводити у вигляді інформування населення – про способи вчинення зазначеного злочину, оприлюднювати типові схеми перевірки діяльності суб’єктів ринку, а також розміщати інформацію про порядок звернення до правоохоронних органів, використовувати її для віктимологічної освіти громадян та повідомлення їх про ефективність результатів правоохоронної діяльності на даному напрямі. Вважаємо за доцільне підготувати учбові або ігрові ролики, буклети та брошури, що інформують про те, як не стати жертвою шахрайства з нерухомістю, як поводитися в тій або іншій ситуації, а також визначений конкретно час, коли є можливість охопити якомога більшу аудиторію, показувати їх по теле­баченню, зміст яких має бути наступним:

– рекомендації при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості у приватних осіб особливу увагу слід звернути на дотримання наступних умов: відсутність зареєстрованих громадян за місцем знаходження зазначеного об’єкту, окрім тих що офіційно зазначені в умовах договору; відсутність при укладенні договору небезпеки порушення прав недієздатних осіб, неповнолітніх, які мають права на даний об’єкт договору, незазначені в договорі навмисно; відповідність об’єкта договору, зазначеному в договорі його реальному розташуванні в просторі; наявність у продавця відповідних повноважень з відчуження об’єкта нерухомості, починаючи з посвідчення особи;

– рекомендації стосовно укладення цивільно-правових договорів при інвестуванні у будівництво, а саме: має бути зазначено, на якій підставі фірма забудовник, володіє правами на інвестування даного об’єкта і залучення до інвестування третіх осіб, а також що зазначений об’єкт будівництва на момент підписання договору не проданий і на нього немає прав у третіх осіб;мають бути зазначені технічні характеристики квартири, її конкретне місце розташування з зазначенням під’їзду, поверху, орієнтації квартири, з обов’язковим поетапним планом; має бути чітко визначена вартість інвестиційного договору – графік і об’єм платежів (всі виплати мають бути зазначені в договорі); необхідно чітко зафіксувати терміни прийняття в експлуатацію і взаємна відповідальність сторін; повинні бути обумовлені штрафні санкції сторін за невиконання умов договору. Також договір має обов’язково містити наступні відомості: а) дата та місце укладення договору; б) повне найменування і адреса сторін, відомості про документи які підтверджують право власності на земельну ділянку і на право проведення будівництва; в) індивідуалізація об’єкта будівництва (адреса яка надана органами технічної інвентаризації);

– рекомендації при виборі посередників (агентств нерухомості, реєлторів) при укладенні операцій купівлі-продажу нерухомості. Отже, основні критерії відбору: рекомендації друзів чи знайомих (врахування порад, при виборі зазначених організацій які вже ними перевірені); врахування стажу роботи на ринку нерухомості (зазначені відомості містяться в уставних документах); з’ясувати чи дана організація є членом офіційних професійних асоціацій (Асоціації фахівців з нерухомості України); сертифікація фірми і атестація співробітників (наявність документів які це посвідчує свідчить про те що вони тривалий час діють на ринку нерухомості і визнані фахівцями); юридичне оформлення взаємовідносин (в договорі з ріелторським агентством мають бути обумовлені взаємні права та обов’язки сторін, відповідальність за їх невиконання, і характер наданої послуги); територіальна ознака (найбільш доцільно співпрацювати з фірмою яка розташована в необхідній вам місцевості, тому що вони мають найбільш повну базу та підтримують ділові стосунки з органами влади); розмір винагороди повинен бути обумовлений заздалегідь; ставлення до клієнта.

На нашу думку, найголовнішим напрямком віктимологічної профілактики шахрайства з нерухомістю є правова освіта населення щодо правового режиму нерухомості, прав та обов’язків учасників цивільно-правових операцій, а також правових підстав існування комерційних структур (будівельних та ріелторських організацій) на ринку нерухомості України.