Тема 50. Кримінологічна характеристика шахрайства з нерухомістю.

1. Поняття та загальна характеристика шахрайства з нерухомістю.

2. Загальна характеристика рівня, структури і динаміки шахрайства з нерухомістю.

1. Поняття та загальна характеристика шахрайства з нерухомістю.

Становлення і розвиток ринкових відносин в Україні зумовлює появу нових форм власності, вільного підприємництва і багатоманітних фінансово-грошових відносин та необхідність проведення низки соціально-економічних, політичних, правових та інших реформ, для яких характерною рисою є реорганізація механізму господарювання в цілому й окремих його ланок. Динаміка і спрямованість економічних процесів обумовлена інституційними перетвореннями, і перш за все, реформуванням відносин власності, які проходили в умовах недостатньої правової урегульованості і зниження рівня моральної і правової свідомості, що об’єктивно зумовило зміну кількісних і якісних характеристик злочинності. Недосконалість врегулювання питань власності, відсутність дієвого контролю за операціями з нерухомістю та інші чинники не лише ускладнюють економічну ситуацію в Україні, а й сприяють значному поширенню шахрайств з нерухомістю.

Серед найбільш суттєвих складових корисливої злочинності особливе місце займає шахрайство, традиційно визначене, як одна із форм заволодіння чужим майном, чи у відповідності до Кримінального кодексу України ст. 190 придбання права на нього, яке реалізується способами обману чи зловживання довірою. В структурі сучасного шахрайства виділяється новий самостійний об’єкт посягання – правовідносини відносно нерухомого майна. Незаконні операції з нерухомістю, і кримінально-карані корисливі посягання в цій сфері стають все більше розповсюдженим явищем і мають на сьогодні ознаки самостійного напрямку злочинної діяльності. Незважаючи на прийняття значної кількості законодавчих актів і появи професійного кола підприємців (реєлторів), ринок нерухомості відчуває складності, які пов’язані з неврегульованістю і протиріччями положень діючого законодавства, що на практиці призводить не тільки до проблем цивільно-правового характеру, але і до порушення прав особи на право власності на нерухомість в результаті кримінально-караних діянь.

Ринок нерухомості становить особливий інтерес для криміногенних елементів. І це закономірно, оскільки нерухомість нині є найбільш вигідним капіталовкладенням. Шахрайство з нерухомістю набрало великих розмірів тому що: „високодохідність і невеликі затрати” такого виду „бізнесу” спонукають осіб, які мають певні навички і знання у сфері цивільно-правових відносин з нерухомістю, а також нестримне бажання збагатитися за рахунок незнання законів потерпілими та шляхом обману чи зловживанням довірою.

Кримінальний кодекс України у ст. 190 Кримінального кодексу України визначає шахрайство, як заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою. Таке визначення дозволяє по-перше, виділити два різновиди шахрайства: заволодіння чужим майном та придбання права на чуже майно; по-друге, містить вказівку на конкретні способи його вчинення, відсторонюючи його від інших видів злочинних діянь.

Узагальнена класифікація типових способів вчинення шахрайства з нерухомістю, а саме:

- розрахунок при укладенні договорів з нерухомістю підробленими грошима;

- повідомленням неправдивих відомостей про об’єкт договору чи необхідних дій, які тягнуть за собою правові наслідки (активний обман), чи навмисне замовчування про існування суттєвих обставин, наприклад про певні юридичні обмеження чи заборони (пасивний обман);

- укладення договору за підробленими документами, але в той же час договір може укладатися і за дублікатами справжніх документів;

- отримання псевдо продавцем авансу (завдатку) одразу від кількох потенційних покупців без належного оформлення договору;

- отримання різниці між ринковою вартістю об’єкта нерухомості та яка зазначена в договорі;

- одночасний продаж об’єкта нерухомості кільком покупцям за дублікатами правовстановлюючих документів;

- продажу об’єкту нерухомості, який має юридичні заборони чи невиконані зобов’язання, як державні ( слідчий, прокурорський чи судовий арешт), так і цивільними (сімейними, спадковий спір, заклад, оренда, порушення прав неповнолітніх та ін.);

- шахрайство при оренді;

- невиконання взятих на себе зобов’язань будівельними організаціями.

2. Загальна характеристика рівня, структури і динаміки шахрайства з нерухомістю. За офіційними даними МВС України, за останні п’ять років простежується тенденція до зменшення шахрайств загально-кримінальної спрямованості у 2003р.- 16027, то у 2007р. -15354, серед яких найбільшу складність у виявленні, розслідуванні та запобіганні представляють шахрайства з нерухомим майном, які навпаки збільшились майже в два рази, якщо у 2003 р. – 287, то у 2007р. - 443.²⁹

Відомості щодо статистики угод купівлі-продажу об’єктів нерухомості свідчать, що майже 20 % мають проблемний характер, близько 2-3% операцій з нерухомістю визнаються недійсними.³⁰

Кримінологічні дослідження останніх років дозволяють згрупувати тенденції шахрайства у наступному вигляді:

• розповсюдження шахрайства в його абсолютних показниках;

• зріст загальної кількості шахрайства в структурі всіх злочинів проти власності і в структурі злочинності в цілому;

• високі темпи зростання кількості фактів вчинення даного виду злочинів;

• збільшення рівня латентності цього виду злочинів;

суттєве випередження шахрайства за темпами росту, як всіх злочинів проти власності, так і злочинності в цілому.

Найбільш розповсюдженим об’єктом при операціях з нерухомістю з якими вчиняються шахрайські дії з метою отримання прав на нерухоме майно є житлова нерухомість 87%, земельні ділянки 8%, майнові комплекси – 5%. Зазначена ситуація пояснюється тим, що житлова нерухомість найбільш приваблива для шахраїв, і процедура переходу права власності на неї більш проста ніж на інші об’єкти нерухомості.

За офіційними даними Управління організації роботи з ведення судової статистики, діловодства та архіву суддів, було засуджено у 2003р. – 2325 чол., у 2004р. – 2627 чол., у 2005р. – 3061 чол., у 2006р. – 3371 чол., у 2007- 3723 чол.

За структурою злочинність у розглядуваній сфері можна розділити на дві великі групи: злочини стосовно покупців і злочини стосовно продавця (власника).

Аналіз географії шахрайства з нерухомістю свідчить про найбільше розповсюдження в м. Києві за період 2003–2007 рр., було виявлено 482 факти вчинення даного виду злочину, зазначений показник найвищий серед всіх регіонів, тому що злочинний бізнес зосереджений у регіональних (обласних) центрах, курортних зонах, де ціни на нерухомість найвищі, більш високий рівень матеріального забезпечення населення, і як наслідок існує попит на нерухомість. Випадки вчинення шахрайств з нерухомістю в інших містах, а тим більше селищах, одиничні.

Ринок нерухомості характеризується наступними кримінологічними ознаками: перевага вторинного ринку нерухомості над первинним; фактичний перерозподілу нерухомості; монополізація первинного ринку нерухомості; невисока ефективність механізму державного контролю і регулювання ринку нерухомості;

Дослідження кількісних показників шахрайства з нерухомістю свідчать про відносно невисокий рівень в структурі загально кримінальної злочинності і незначному об’ємі, який займають зареєстровані випадки шахрайства з нерухомістю серед загальної кількості шахрайства (приблизно 3%). Суспільна небезпека цих злочинів обумовлюється, перш за все, спричиненням великих сум збитків. За структурою злочинність у розглядуваній сфері можна розділити на дві великі групи: злочини стосовно покупців і злочини стосовно продавця (власника).

Зазначений вид злочинів відрізняється високою латентністю, про що опосередковано свідчить, що велика кількість кримінально-караних діянь маскується під цивільно-правові операції (збільшення кількості судових позовів про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості), а правоохоронні органи досить часто в подібних випадках відмовляють в порушенні кримінальної справи у зв’язку з наявністю цивільно-правових взаємовідносин, які підлягають вирішенню в цивільно-процесуальному порядку.

Таким чином, в Україні питома вага шахрайства з нерухомим майном, як в структурі шахрайства загалом, так і в загальній структурі злочинності з кожним роком зростає.