Тема 2. 3. Зонирование земель поселений. Городское пространство

Основные формы организации городского пространства

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование, для осуществления градостроительной деятельности.

С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение и интенсивность использования каждой территориальной зоны.

Основными формами организации городского пространства являются центральная зона, внешняя зона, пригородная зона города, историческое ядро города .

Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки (правила застройки) городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.

Правила застройки включают в себя схему зонирования и правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.

Функциональное зонирование является одной из важнейших составляющих градостроительного регулирования использования территории.

Утвержденное в соответствующем порядке Функциональное зонирование является одним из регламентов правоотношений в градостроительстве, природопользовании, пользовании землей и иной недвижимостью.

Функциональная зона понимается как территория в определенных границах с однородным функциональным назначением и соответствующим ему регламентом использования.

Функциональное назначение территории понимается как преимущественный вид деятельности (функция) для которой предназначена территория.

Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений.

Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.

------------------------------------

Основной инструмент гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства — зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, региональных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) — наиболее общая форма учета требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств).

-----------------------------

Территорий земель поселений зонируются следующим образом:

• земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

• земельные участки, предоставленные для жилищного строительства; земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства);

• земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

• земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

• земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства; земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

• земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

• земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

Итоговым документом является план зонирования земель — графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города.

Генплан — это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории, как правило, функциональное.

Главная задача генплана — создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов России генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Необходим пересмотр генпланов: решение структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование — это дифференциация территории города по характеру использования, т. е. по функциональному назначению. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения — труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует увязывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Эти зоны различаются в первую очередь удобством проживания, поэтому стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование — это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) — относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социальноэкономическую ценность. Они различаются этапами застройки, архитектурнопланировочной структурой, системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания и природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы. При необходимости вводят систему поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитывают динамичные показатели, влияющие на оценку городских земель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочных зон.

Городское пространство является ведущей организационной формой поселений. Познание города позволяет изучить генезис, сущность и общие закономерности развития и функционирования социокультурной системы и ее элементов. Изменения (социальные, культурные, политические,

экономические), с одной стороны, находят свое отражение в городе - не только в его физическом облике (планировке, застройке), но также нематериальных составляющих (геокультурный образ, ментальность). С другой - сам город и его жители являются активной силой, которая инициирует данные изменения. Город является локусом пересечения субъективных и объективных структур жизнедеятельности человека. Многие термины современной социально-гуманитарной парадигмы в той или иной степени коррелируют с дефиницией «городское пространство». Город - это репрезентативный локус человеческого бытия.

Современные российские – бывшие советские – города недоинвестированы с точки зрения развития современных сегментов городской среды и экономики города. Поэтому практически все старопромышленные города в последние десятилетия пережили или переживают сильнейший кризис и начинают реализацию масштабных программ модернизации. Благодаря этому в городах высвобождаются большие территории, ранее занятые производственными площадками, возрастает свобода выбора места жительства, работы, досуга, проведения публичных мероприятий и приобретения торговых и социальных услуг. Главными в урбанистической среде становятся не производственные площадки и прилегающие к ним территории, а места, комфортные для жизни горожан.

Каким критериям должны соответствовать места, комфортные для жизни, обеспечивающие эффективность ведения бизнеса, оптимальные для размещения производств или предоставляющие возможность приятного времяпрепровождения в городе, отвечает процедура аудита города. Разработка критериев такого аудита является его составной частью, а в целом подобная процедура является неотъемлемым компонентом модернизации города.

Аудит города – это выявление ключевых проблем в современном состоянии городского пространства и выработка предложений по их решению с сохранением существующего функционального зонирования. Ключевых – с точки зрения нового стандарта качества жизни, соответствующего запросу со стороны потребителей: жителей, работающих, отдыхающих, туристов. Этот новый стандарт качества формируется фактически из возможности организации в городском пространстве новых видов деятельности. Именно это и есть главная функция современного города и городского пространства. Кроме того, определенные виды деятельности могут осуществляться только в городе. Основная цель аудита, таким образом: выйти на проект модернизации города так, чтобы она способствовала появлению новых видов деятельности и за счет этого автоматически повышала привлекательность города для потенциальных потребителей.

Современнаяфункционализация городских территорий подразумевает наличие жилых районов, общественных пространств, промышленных зон и деловых районов. Значимыми для функционирования города являются транспортная схема и состояние системы общественного транспорта, определяющие мобильность населения. В рамках процедуры аудита города применяются системы оценки промышленных зон, деловых районов, общественных пространств, анализируются использование территории жилых районов, транспортная схема и доступность общественных пространств.