1 Методы определения стоимости строительства

Количественный метод

На нем основываются все методы определения восстановительной стоимости зданий и сооружений. При этом используются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных элементов и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стоимости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. То есть составляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в современных ценах.

Ресурсный метод определения стоимости - это калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для создания объекта. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстоянии и способах доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Данные об указанных ресурсах берутся из проектных материалов, различных нормативных и других источников. При применении ресурсного метода отслеживание и фиксация текущих сметных цен производятся по полной номенклатуре материалов, изделий и конструкций.

2 Особенности ценообразования в строительстве

Ценообразование в строительстве - это механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Цена влияет на развитие строительного производства, повышение его эффективности через свои функции. Функция цены - это количественное выражение стоимости создаваемой строительной продукции.

Инструментом для определения цены или стоимости объектов в строительстве является единичная расценка отдельного вида строительно-монтажных работ, совокупности элементарных технологических операций или отдельного элемента сооружения. Единичные расценки могут быть нормативными или индивидуальными. Индивидуальные расценки применяются на крупных объектах, сооружаемых с использованием нетрадиционных строительных технологий или механизмов. Единичные расценки включают в себя только прямые затраты.

Особенности ценообразования в строительстве:

1. Объекты строительства различаются по габаритам, площади, этажности, материалам конструктивных элементов. Следовательно, практически каждое здание и сооружение имеет свою индивидуальную цену.

2. В строительстве устанавливаются цены не на законченный объект или отдельное сооружение, а в основном на отдельные единичные виды строительно-монтажных работ (СМР) или законченные элементы конструкции. Цена за законченный объект, складывающаяся из стоимостей выполненных работ или стоимостей отдельных сооружений, имеет значение в основном для заказчика, инвестора или застройщика.

3. На цену строительных или монтажных работ значительное влияние оказывают применяемые строительные технологии и оборудование. Поэтому цена на один и тот же вид строительно-монтажной работы может быть различной у разных строительных организаций.

4. Строительство отличается большой длительностью производственного цикла. Следовательно, проектная цена может не совпадать с фактической (особенно в условиях инфляции), что вызывает необходимость учитывать фактор времени при формировании цены в строительстве.

5. Строительная продукция отличается высокой материалоёмкостью и значительными трудозатратами В связи с тем, что цена в строительстве формируется не от реальной себестоимости, а от сметной стоимости, составляющие элементы цены могут и не отражать фактического уровня затрат на приобретение материалов и других ресурсов.

6. Формирование цены в строительстве осуществляется проектировщиком, заказчиком и подрядчиком, каждый из которых преследует собственные коммерческие цели.

3 Система государственных сметных норм и смет

Сметные нормативы - это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Они служат для определения сметной стоимости строительства и реконструкции зданий и сооружений, расширения и технического перевооружения предприятий всех отраслей народного хозяйства.

Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная для принятого измерителя строительных монтажных или других работ. Все сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся элементные сметные нормы и цены базисного уровня на виды ресурсов, элементные сметные нормы и расценки на виды работ.

К укрупненным сметным нормативам относятся сметные нормативы, выраженные в процентах, в том числе нормативы накладных расходов по видам строительных и монтажных работ, укрупненные нормативы накладных расходов по основным видам строительства.

Сметная стоимость - основа для определения капитальных вложений, финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные) работы, оплаты оборудования и доставки его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются также учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Исходя из сметной стоимости определяется балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным зданиям и сооружениям.

Локальные сметы - первичные сметные документы, составляемые на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы в тех случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании рабочей документации.

Объектные сметы состоят из локальных смет на объект в целом и являются сметными документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют локальные сметы объекта и подлежат уточнению, как правило, на основе рабочей документации.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т.п.).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость строительства предприятий, зданий, сооружений или их очередей в случаях, когда наряду с объектами производственного назначения составляется проектно-сметная документация на объекты жилищно-гражданского и другого назначения.

4 Базисная стоимость строительства и стоимость строительства в текущих ценах. Базисный уровень сметных цен - это стоимость, определяемая на основе сметных цен, зафиксированных на какую-то принятую дату. Базисный уровень сметной стоимости предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности в разное время, экономического анализа различных сфер этой деятельности, а также используется как база для определения стоимости в текущих ценах. В Системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей с 1 января 1991 г., базисный уровень применяемых сметных цен зафиксирован на эту дату (а в их составе оптовых цен и тарифов — на 1 августа 1990 г.). При этом сметная документация, выпущенная в сметных нормах и ценах, действовавших с 1 января 1984 г., приводится в базисный уровень путем применения индексов, утвержденных по соответствующим отраслям народного хозяйства в 1990 г.

5 Элементы стоимости строительных и монтажных работ

ФЕР (федеральные единичные расценки) – это сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ. Данные сметные нормативы регламентируют общественно необходимые, выраженные в натуральной форме размеры отдельных элементов прямых затрат, приходящихся на единицу объема строительных работ и конструктивных элементов, — расход строительных материалов, затраты труда строительных рабочих и времени работы строительных машин.

В нормах находятся отражение наиболее прогрессивные, экономичные проектные решения и индустриальные методы производства работ. Сметные нормы служат базой для определения сметной стоимости отдельного вида работ, конструкций и зданий.

ФЕР содержат полный набор расценок по видам работ, выполняемым на территории Российской Федерации. Они разрабатываются в уровне цен для 1-го базового района (Московская область), утверждаются и вводятся в действие ФГУ Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС). ФЕР используются во всех отраслях народного хозяйства.

Сборники ФЕР вместе с государственными элементными сметными нормами образуют единую государственную сметно-нормативную базу для разработки системы укрупнённых сметных нормативов.

Структура фер

Единичные расценки, в том числе ФЕРы, сведены в таблицы и содержат на принятый в них измеритель конструкций или работ следующие показатели:

• затраты на оплату труда рабочих (кроме затрат труда, учитываемых в стоимости эксплуатации строительных машин) по состоянию на 01.01.00 г.;

стоимость эксплуатации строительных машин, в том числе оплату труда рабочих, обслуживающих машины;

• стоимость материалов, изделий и конструкций (кроме материалов, конструкций и изделий, характеристика которых при составлении смет принимается по проектным данным);

нормы расхода материалов (в натуральных показателях), стоимость которых не учитывается в единичной расценке;

• наименования и, как правило, нормы расхода материалов, изделий и конструкций, характеристика которых принимается при составлении смет по проектным данным.

[Править] Виды фер

• ФЕР на строительные и специальные строительные работы

• ФЕР на монтаж оборудования (ФЕРм)

• ФЕР на пусконаладочные работы (ФЕРп)

ФЕР на ремонтные работы (ФЕРр

6 Определение удельных прямых затрат на строительные работы

7 Виды ЕРЕР, СНИР, ТЕР и особенности их использования

Единичные расценки различают двух видов: закрытые и открытые. Первые применяют без изменения в любом пункте данного территориального района, вторые содержат только затраты по строительным работам и монтажу. В открытых расценках не отражены стоимость соответствующего оборудования или местных материалов, условия получения которых даже в пределах одного района бывают настолько различны, что для них нецелесообразно создавать среднерайонные цены. Единичные расценки используются для определения прямых затрат в локальных сметах зданий и сооружений. С их помощью также рассчитываются прямые затраты по элементам: основная заработная плата, стоимость материалов, расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.

На стройках, где действуют сборники ЕРЕР, единичные расценки составляются только на работы, не включенные в эти сборники. На основании ведомостей физических объемов работ сметчики подбирают соответствующие единичные расценки по сборникам ЕРЕР и каталогам, привязанным к местным условиям строительства. Подробные единичные расценки умножают на объем работ, получают сумму прямых затрат.

Территориальные единичные расценки (ТЕР) – это сметные нормативы, содержащие расценки на выполнение единичных строительных работ на территории субъектов Российской Федерации.

Данные сметные нормативы регламентируют общественно необходимые, выраженные в натуральной форме размеры отдельных элементов прямых затрат, приходящихся на единицу объема строительных работ и конструктивных элементов, — расход строительных материалов, затраты труда строительных рабочих и времени работы строительных машин.

Территориальные единичные расценки как вид сметных норм

Сметные нормы группируются по видам работ, степени агрегирования, по назначению и видам строительства. По видам строительства они подразделяются на общестроительные и специальные; по степени агрегирования — на отдельные виды работ и специальные конструктивные элементы, укрупненные системные нормы на конструктивные части здания и отдельные сооружения; по назначению — на отдельные виды работ, на временные здания и сооружения, на производство работ в зимнее время, на содержание дирекции строящихся предприятий и др.; по видам строительства — для жилищно-гражданского, промышленного, гидротехнического, энергетического, сельского и т.д.

Использование ТЕР

Использование тех или иных сметных нормативов зависит в первую очередь от требований к используемым нормативам со стороны заказчика строительных, ремонтно-строительных, монтажных работ. В частном случае стороны (заказчик и исполнитель) могут договориться о договорных расценках и далее рассчитывать стоимость работ исходя из этого. Чаще всего, заказчику желательно использовать либо федеральные, либо территориальные нормативы (если таковые выпускались в данном регионе). Реже применяются отраслевые нормы (например, в нефтедобывающей отрасли энергетики) и еще реже используются нормативы, разработанные конкретной организацией.

Использование федеральных норм в регионах сопровождается их корректировкой с учетом цен на местные материалы. Территориальные же нормативы, выпущенные местными проектными институтами или региональными центрами по ценообразованию, уже учитывают поправки на местные условия и их использование в регионе гораздо удобнее и поэтому предпочтительнее.

. СНиР – Средние сметные нормы и расценки. Основной уровень определения стоимости строительства и ремонта. Значительно упрощают и унифицируют сметные расчеты при сохранении точности, достаточной для любых уровней планирования и управления стоимостью строительства

Средние нормы СНиР разрабатываются как первый сметный уровень укрупнения и служат для решения задач планирования стоимости строительства, является основной нормативной базой формирования договорных взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности.

Показатели средних норм укрупнены и усреднены по отношению к ЭСН и являются их производными:

 работы укрупнены в рабочие процессы, имеющие вид законченной строительной продукции и собственную единицу изменения;

 ресурсы, используемые в средних нормах, укрупнены в номенклатурные группы на базе специфицированных показателей;

 цены в системе СНиР разрабатываются как средние значения стоимости ресурсов по всем поставщикам однородного ресурса для данной территории.

8 Определение стоимости материалов, изделий и конструкций

Сметные цены на материалы, изделия и конструкции (далее именуются «материалы») принимаются франко - приобъектный склад строительной площадки и на установленную единицу измерения включают в себя следующие элементы стоимости:

свободные оптовые или регулируемые цены на продукцию производственно-технического назначения с учетом стоимости тары и упаковки, а также наценок (надбавок) и комиссионных вознаграждений, уплачиваемых снабженческими (в том числе посредническими) организациями, оплаты услуг товарных бирж (включая брокерские услуги) и таможенных пошлин и сборов;

стоимость транспортировки и погрузочно-разгрузочных работ; заготовительно-складские расходы, включая затраты на комплектацию материалов.

В качестве приобъектного склада при определении сметной стоимости строительства принимается предусмотренная проектом организации строительства:

для материалов открытого хранения - площадка, используемая для их размещения на территории строительства объекта (здания, сооружения);

для остальных материалов - склад (место складирования) их для соответствующего объекта (здания, сооружения).

Стоимость доставки материалов от приобъектного склада до рабочей зоны учитывается в составе элементных сметных норм и расценок на строительно-монтажные работы, а также в составе ресурсных сметных нормативов.

9 Составление локальных смет на строительные работы

Структура капиталовложений при составлении смет в строительстве складывается из затрат:

1. стоимости строительных работ 2. стоимости работ по монтажу оборудования ( монтажные работы) 3. затраты на приобретения (изготовления) оборудования, мебели и инвентаря 4. прочие

Строительные сметы включают в себя следующие строительные работы:

- возведение зданий и сооружений - специальные работы (горно–вскрышные, буровзрывные, свайные, работы по бурению скважин, по защите строительных конструкций и оборудования от коррозии и др.) - внутренние сантехнические работы - наружные инженерные сети и сооружения - работы в специальном строительстве (автомобильные и железные дороги, мосты и трубы, тоннели и метрополитены, линии электропередач и др.) - подготовка, благоустройство, озеленение территории - устройство оснований и фундаментов под оборудование

Для определения стоимости проектируемых предприятий, зданий и сооружений составляется сметная документация. Состав ее позволяет определить сметную стоимость различных видов строительной продукции, в частности строительных работ.

Порядок составления смет в строительстве ниже следующий:

Локальные сметы (расчет сметы) являются первичными сметными документами для составления строительной сметы и делаются на отдельные виды работ и затрат. При составлении локальных сметных расчетов (смет) используются расценки из соответствующих сборников. При этом в каждой позиции локального сметного расчета (сметы) указывается шифр нормы, состоящий из номера сборника (два знака), номера раздела (два знака), порядкового номера таблицы в данном разделе (три знака) и порядкового номера нормы в данной таблице (один-два знака). (МДС 81 - 35. 2004)

Объектные сметы (сметные расчёты) определяют сметную стоимость строительства объекта путём объединения в своём составе данных из локальных смет.

Сводный сметный расчёт стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений составляется на основе объектных смет (сметных расчётов), локальных смет на общеплощадочные работы и сметных расчётов на отдельные виды затрат. При составлении строительных смет используются следующие методы расчёта: - ресурсный - ресурсно-индексный - базисно-индексный - на основе укрупненных сметных нормативов в т.ч. банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов

Результаты вычислений и итоговые данные в сметной документации рекомендуется приводить (МДС 81 - 35. 2004):

а) в локальных сметных расчётах (сметах) – с округлением до рубля б) в объектных сметных расчётах (сметах) и в сводном сметном расчёте стоимости строительства – в тысячах рублей, с округлением до двух знаков после запятой.

10 Составление локальных смет на монтажные работы

В рамках строительных работ, которые предусматривают монтажные работы смета является одним из важнейших документов, который предшествует всем работам, связанным с монтажом. То есть перед тем как начнутся монтажные работы смета должна быть составлена с учетом особенностей проекта. Реализуемые монтажные работы сметы предполагают двух видов. Так выделяют монтажные работы смета, для которых является локальной и монтажные работы смета, для которых представлена объективной разновидностью. Если перед нами один вид работ или выполненные по одному объекту монтажные работы смета в данном случае будет называться локальной. Локальная смета предполагает разделение спектра работ по конструктивным элементам здания. В рамках локальной сметы монтажные работы выполняются в строгой технологической последовательности. Монтажные работы смета локального типа включает в обязательном порядке. Что касается использованных при монтаже дополнительных материалов, то они могут быть включены либо в смету, либо в отдельный документ. Если нам представлены реализуемые в полном объеме монтажные работы смета является представителем разновидности объективных смет. Объективная смета – документ, который объединяет локальные сметы и содержит полную стоимость произведенных монтажных работ, а также задействованных технологий, средств, инвентаря и материалов. То есть монтажные работы смета, для которых составлялась отдельно, объединяются в объективную смету. Монтажные работы смета, для которых представлена объективным видом смет, могут потребовать использования дополнительного оборудования, временных сооружений и т.п., что находит отражение в процентной норме, которая также включается в объективную смету. Монтажные работы смета, для которых может составляться как при установлении договорных обязательств, так и при их отсутствии, на современном строительно-монтажном рынке представлены широким спектром разновидностей. Однако какими бы не были монтажные работы смета для них составляется с учетом общих правил.  Ключевым понятием при составлении сметы на монтажные работы, является сметная стоимость. Сметная стоимость является неотъемлемым элементом любой проектной документации. Она также устанавливается на каждом этапе проекта, что позволяет систематически ее детализировать. Сметную стоимость монтажных работ условно делят на три части – прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления (сметная прибыль).   Монтажные работы смета которых включает в себя затраты, связанные с расходом различных материалов, средств, трудовых ресурсов, эксплуатацией оборудования входят в прямые затраты. Прямые затраты определяют с учетом объемов и видов монтажных работ, сметных норм и цен. Накладные расходы представляют собой эквивалент затрат, связанных с организацией процесса монтажных работ. Накладные расходы выражаются в процентном содержании, размер которого вычисляется из прямых затрат на основании федеральных норм накладных расходов. Не исключена также ситуация, при которой накладные расходы могут рассчитываться по индивидуальным стандартам каждой отдельной монтажной организации. Плановые накопления или сметная прибыль представляют собой сумму, которая необходима для дальнейшего производства монтажных работ, но не имеющая к ним непосредственного отношения. Таким образом, если необходимо провести монтажные работы смета является первым шагом, который позволяет судить о профессионализме подрядчика, объемах, сроках и цене работ. 

11 СОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВЫХ И СВОДНЫХ СМЕТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ

Объектные сметы составляются на основании локальных смет, в которых стоимость работ может определяться в одном уровне цен: в базисном или в текущем, по МДС 81-1.99, форма № 3, приложение 2. Данные локальных смет группируются по графам сметной стоимости: “строительные работы”, “монтажные работы”, “оборудование, мебель и инвентарь”, “прочие затраты”.

Для определения полной стоимости объекта, требуемой для расчетов между заказчиком и подрядчиком, в объектную смету, составленную в текущем уровне цен, к стоимости строительно-монтажных работ включаются дополнительные средства на покрытие лимитированных затрат, а именно:

- временные здания и сооружения;

- зимние удорожания;

- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты (согласованного заказчиком и подрядчиком при твердой свободной (договорной) цене на строительство).

Временные здания и сооружения определяются по ГЭСН 81.05.01.2001 “Сборник сметных норм и затрат на строительство временных зданий и сооружений”.

Указанные затраты делятся на титульные и нетитульные (за счет накладных расходов).

Размер средств на строительство титульных временных зданий и сооружений определяется двумя способами:

-по % (по нормативу) от стоимости строительно-монтажных работ;

-по расчету, основанному на данных проекта организации строительства (ПОС).

Одновременное использование указанных способов не допускается.

Порядок расчетов за временные здания и сооружения, установленный между заказчиком и подрядчиком, должен применяться от начала и до окончания строительства.

Построенные титульные временные здания и сооружения принимаются в эксплуатацию, зачисляются в основные средства заказчика (кроме временных автомобильных дорог, подъездных путей и архитектурно оформленных заборов) и передаются в пользование подрядчику в порядке, установленном договором подряда.

Затраты по разборке временных зданий и сооружений оплачиваются при их ликвидации. Материалы и конструкции, получаемые от разборки временных зданий и сооружений, приходуются бухгалтерией заказчика и реализуются подрядчику при его согласии.

При использовании для строительства временных автомобильных дорог из сборных железобетонных плит возвратная стоимость полученных от разборки плит определяется на основании акта, подписанного заказчиком и подрядчиком.

Зимние удорожания включаются в объектную смету по нормам установленным ГЭСН 81-05-02-2001 “Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время”.

Сборник состоит из двух разделов: