9.3.Сравнительный подход

Сравнительный подход - основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Оценщику известны достоверные факты передачи подобных объектов в результате коммерческой сделки. Стоимость объектов рассчитывается методом анализа вторичного рынка по средней стоимости одного кв. метра общей площади аналогичных помещений.

Таким образом, при расчете рыночной стоимости объекта оценки будут использованы три метода: затратный, доходный, сравнительный.

10. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного

10.1. Расчет стоимости воспроизводства

Расчет восстановительной стоимости производится методом разбивки на компоненты.

Таблица 8 - Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

№ п/п	Наименование элемента	%	С84	К84 – дата оценки	Ктерр	Кдата сборника – дата оценки	Сна дату оценки	Сндс, 18 %	Сспп
1	Фундаменты	4	7331,13	112,698	0,878	1,0494	761 228	928 343,83	1 114 016,6
2	Стены и перегородки	12	21993,4	126,051	0,878	1,0494	2 553 23	3 113 699	3 736 438,8
33	Перекрытия	113	23826,183	110,403	0,878	1,0494	2 414 790	2 944 866	3 533 839, 2
44	Крыши	223	42154,02	140,766	0,878	1,0494	5 467 057	6 667 143	8 000 571,6
55	Полы	99	16 495	119,987	0,878	1,0494	1 823568,5	2 223 864	3 202 642
66	Проемы	66	10997	171,477	0,878	1,0494	1 737 463	2 118 857,9	2 542 629,4
77	Отделочные работы	44	7331,12	190,530	0,878	1,0494	1 286 972,5	1 569 478,7	1 883 374,4
88	Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства	223	42154	113,212	0,878	1,0494	4 397 104,9	5 362 323,1	6 434 787,7
99	Прочие работы	66	10 997	190,627	0,878	1,0494	1 931 497,8	2 355 485,1	2 826 582,1
	Итого		183 278,33				71814939		33 294 880

Полная восстановительная стоимость объекта оценки составляет 33 294 880 рублей