9. Методология оценки

9.1. Затратный подход

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости создания (строительства, приобретения) аналогичного объекта (здания, сооружения) со стоимостью существующего объекта.

Применительно к недвижимости при этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости объекта недвижимости:

- определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен, если участок принадлежит владельцу оцениваемого объекта;

- определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

- определить величину накопленного износа;

- вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа;

- к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка, если участок принадлежит владельцу оцениваемого объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости оборудования:

- определить восстановительную стоимость единицы оборудования (стоимость должна включать в себя затраты на приобретение единицы оборудования, доставку, монтаж, пуско-наладочные работы);

- определить величину накопленного износа;

- вычесть величину износа из полной восстановительной стоимости единицы оборудования и определить рыночную стоимость единицы оборудования на дату оценки.

9.2. Доходный подход

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность объекта генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходных объектов недвижимости и оборудования применяют технику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта оценки. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходоприносящего объекта. В условиях постоянно меняющихся условий хозяйствования, невозможности спрогнозировать инфляцию и действия государственных властей в сфере налогообложения и экономике представляется достаточно сложным планирование потока доходов на длительный срок, требующийся для применения техники дисконтирования.

Таким образом, на сегодняшний день наиболее правильно применение техники капитализации при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- подробное исследование рынка аренды недвижимости с целью получения достоверной информации о ставках арендной платы в районе объекта оценки (для объекта доходной недвижимости);

- определение потенциального валового дохода;

- определение всех затрат, которые несет собственник объекта оценки во время эксплуатации объекта;

- вычисление чистого операционного дохода;

- определение параметров для расчета ставки капитализации по объекту оценки;

- расчет ставки капитализации;

- определение рыночной стоимости объекта оценки.