7.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости

Для инвесторов в настоящее время наиболее привлекательны вложения в офисную недвижимость. Именно она стоит на первом месте. В ушедшем году в сфере сделок по коммерческой недвижимости на российском рынке более 85% общего объема составили офисные продажи. Так следует из данных компании Cushman & Wakefield, проводившей свои исследования в этой сфере. Причем основные вложения были сделаны отечественными инвесторами. А по количеству сделок лидирует столичный регион, где было проведено подавляющее число инвестиционных операций – 98%.

По сведениям компании МКН ("МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"), часть офисной недвижимости в составе вкладов в коммерческую недвижимость столицы равна 69%. Доля земельных участков и инвестиционных проектов – 11%, торговых помещений – 10%, гостиниц – 6%. Меньше всего инвесторы интересуются складскими проектами, их размер составил 5%. За последнее время инвестиций в этом сегменте было недостаточно, поэтому в 2013 году ожидается временное замедление темпов строительства, что в свою очередь, приведет к острому дефициту офисных помещений уже через год. По мнению эксперта, в этом году будет наблюдаться рост цен как результат снижения конкурентоспособных и ликвидных предложений. Кроме этого, ожидается дефицит привлекательных для аренды площадей.

Ставки арендной платы могут возрасти как минимум на 10%, а продажные цены – на 15%. Снова на первый план выходят долгосрочные вложения, которые становятся более актуальными. Средний доход для входящих на рынок рантье-инвесторов не больше 10%. Заметна активизация деятельности инвесторов-иностранцев на фоне стабилизации на рынке офисной недвижимости и общего роста цен. Ожидается, что они будут вкладывать средства в недвижимость в России.

Когда наступит потепление на рынке недвижимости Твери и в других регионах, неизвестно. Можно только сказать, что пока инвесторы (как иностранные, так и отечественные) заняли выжидательную позицию. Некоторые из них готовы вкладывать средства в коммерческую недвижимость, но при наличии большого количества арендаторов [15].

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Лучшее и наиболее эффективное использование - вероятное, разумное и законное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, достаточно обосновано, финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Перед тем, как сделать выбор в пользу того или иного варианта использования недвижимости, потенциальному покупателю необходимо ответить на два вопроса:

1. насколько планируемый вариант использования отвечает потребностям, сложившимся на рынке. Ответ на данный вопрос требует изучение рынка и анализа конкуренции.

2. каковы затраты и обоснованность освоения данного объекта недвижимости. Для ответа требуется анализ:

- рыночного спроса;

-потенциального местоположения;

- правовой обоснованности проекта;

- технологической обоснованности проекта;

- финансовой обоснованности проекта.

Законодательная разрешенность:

На основе документов, устанавливающих права собственности на рассматриваемый объект, возможным, наиболее эффективным является текущее использование в качестве магазина.

Физическая осуществимость

Расположение здания, в котором находится объект, благоустройство и физические характеристики территории, возможность подъездов к зданию, а также физические параметры позволяют определить возможно, наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов - текущее использование в качестве торговых помещений.

Финансовая осуществимость

Находящиеся поблизости от объекта торговые точки различны по своей специфике – продукты, одежда, промтовары, ориентированы на местных жителей со средним уровнем дохода. Поэтому уровень спроса на различные виды недвижимости и особенно общая концепция развития коммерческой недвижимости данного микрорайона определяет большую вероятность возврата инвестируемого капитала при использовании объекта в его нынешнем качестве – торговой площади для магазина. Оцениваемое здание расположено в удобном месте для торговли.

Использование в качестве склада:

Помещение достаточного небольшой площади ( 40 кв.м. ), поэтому использование в качестве склада оценщик считает нецелесообразным.

Использование в качестве ресторанного комплекса:

финансово не выгодно из-за необходимости реконструкции зданий для использования в качестве ресторанного помещения, получения соответствующих разрешений. Поэтому оценщик считает, что рассматривать вариант ресторанного комплекса нецелесообразно.

Использование как сдача в аренду офисного помещения:

Помещение достаточного небольшой площади (40 кв.м.) и имеет непрезентабельный внешний вид, поэтому использование в качестве офиса оценщик считает нецелесообразным.

Снос строений:

на основании исходной информации, предоставленной заказчиком, земельный участок, на котором располагается объект оценки, выделен для общественно-деловой застройки, исходя из чего, рассмотрение варианта сноса объекта считается нецелесообразным, так как все возможные в дальнейшем варианты застройки участка практически однозначно сводятся к возведению на нем зданий аналогичной постройки.

Существующее использование:

Рассматривая объект оценки с существующими улучшениями, объемно-планировочные показателями объектов, месторасположением, удачным направлением торговли (продукты питания, хозяйственные товары), экологической обстановкой данного района, с присвоением общей оценки – очень хорошо, а также нецелесообразностью сноса строений, позволяют сделать вывод о том, что на момент оценки, в текущих рыночных условиях, вариант лучшего и наиболее эффективного использования является в качестве торговых помещений.