13. Согласование результатов

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них. Преимущества и недостатки каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости, определяются по следующим критериям:

1. Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как использование, потенциальная доходность.

3. Учет общей экономической ситуации на рынке недвижимости.

4. Учет экономических, политических и физических сил, действующих в рассматриваемом районе.

Вывод: Результаты, полученные разными методами, демонстрируют некоторый разброс значений рыночной стоимости объектов оценки, что, по мнению оценщика, вполне закономерно. Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно величины стоимости, проведено итоговое согласование величин стоимости на основе значений, полученных различными методами. При выводе итоговой величины стоимости оценщики руководствуясь, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу. Оценщики исходил из того, что имущество оценивается для возможной сдачи имущества в долгосрочную аренду.

Таблица 21 – стоимость объекта оценки тремя известными подходами:

№ п/п	Наименование подхода по оценке стоимости	Ед. изм.	Здание склада обменного пункта
1	Подход с точки зрения дохода	Руб.	969 450,00
2	Подход с точки зрения затрат	Руб.	20 942 000
3	Подход с точки зрения сравнения	Руб.	3 553 500

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь своим опытом и профессиональными знаниями, учитывая достоверность сведений полученных для расчетов по каждому из подходов, оценщики сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

Таблица 22 - Показатели для определения итоговой стоимости, %

Показатели	Подход
	Доходный	Затратный	Сравнительный
Достоверность информации	20	20	60
Полнота информации	30	30	40
Использование реально существующих активов	40	20	40
Способность учитывать уровень развития технологий	20	60	20
Способность учитывать риски	50	25	25
ИТОГО	32	31	37

Таблица 23 - Компоненты итоговой стоимости определения рыночной стоимости здания магазина, общей площадью 40 кв.м.

Применяемые подходы	Стоимость, руб.	Удельный вес, %	Средневзвешенная, рыночная стоимость округленно, руб.
Подход с точки зрения дохода	969 450,00	32	310 224
Подход с точки зрения затрат	20 942 000	31	6 492 020
Подход с точки зрения сравнения	3 553 500,00	37	1 314 795

Итого рыночная стоимость объекта оценки 8 117 039 руб.

Таким образом, из вышесказанного получаем следующий результат: рыночная стоимость земельного участка, с расположенным на нем зданием магазина, расположенного по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. А.Октябрьского, по состоянию на 20 августа 2012 года, составляет округленно 8 117 000 ,00 (восемь миллионов сто семнадцать тысяч) рублей.

Список использованной литературы:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994, в соотв. ред.);

2. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 № 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998, в соотв. ред.);

3. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000, в соотв. ред.);

4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

5. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (Приказ Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 г.

6. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости» (Приказ Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 г.

7. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 г.

8. Указание ЦБ РФ от 23.12.2011 г. № 2758-У «О размере ставки рефинансирования Банка России

9. Оценка недвижимости. / Под ред. профессора А. Г. Грязновой, д.э.н., профессора М. А. Федотовой, М.: «Финансы и статистика», - 2005 год.

10. Симанова Н.Е., Симанов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: ИКЦ МарТ Н/Д: Издательский центр «МарТ». – 2004 г.

11. Основы оценочной деятельности. Учебное пособие / Под ред. Косоруковой И. В. – М.: ММИЭИФП. 2005 г.

12. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса, - СПб.: Питер. – 2006 г.

13. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. Мирзоян Н. В., Москва 2005 год.

14. [Электронный ресурс] // URL: www.appraisal.ru [2012] (дата обращения 19.08.2012)

15. [Электронный ресурс] // URL: www.rg.ru [2012] (дата обращения 19.08.2012)

16. [Электронный ресурс] // URL: www. climtorg.ru [2012] (дата обращения 19.08.2012)

17. [Электронный ресурс] // URL: http://www.tvstm.ru [2012] (дата обращения 19.08.2012)

8