12. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Доходный подход заключается в определении рыночной стоимости объекта оценки двумя методами: метод дисконтирование денежных потоков и метод прямой капитализации дохода. Стоимость приносящей доход недвижимой собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Для оцениваемого объекта недвижимости в качестве основного дохода принимаем доход, получаемый от сдачи его в аренду.

Основная задача, в данном случае, состоит в наиболее точном определении потенциального валового дохода, правильном определении затрат и ставки капитализации.

Метод прямой капитализации

Этот метод в оценке доходной недвижимости получил достаточно широкое применение. Идея метода базируется на определении величины ежегодного дохода и соответствующих ставок капитализации, на основе которых рассчитывается цена объекта доходной недвижимости. Капитализация потока доходов может проводиться до или после учета любой из таких статей, как выплата процентов, начисления амортизации, отчисления в резерв на замещение, компенсация собственникам, налоги, выплата основной суммы долга. В качестве потока доходов используется прогнозная оценка доходов.

Определение вида денежного потока

Базовым понятием в доходном подходе является чистые денежные поступления или чистые денежные потоки, определяемые как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период времени.

Именно чистый операционный доход предпочтителен для использования как подходящая доходная база в методе прямой капитализации. Для расчета чистого операционного дохода необходимы прогнозы ставок аренды для сдаваемых единиц. При оценке потенциального операционного дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты.

В условиях постоянно меняющихся условий хозяйствования, невозможности спрогнозировать инфляцию и действия государственных властей в сфере налогообложения и экономике представляется достаточно сложным планирование потока доходов на длительный срок. В связи с этим, мы считаем, наиболее правильным взять временной период равный 1 году.

Таким образом, мы можем использовать в качестве капитализируемой базы прогнозные расчеты чистого операционного дохода за год до налогообложения прибыли.

Нужно отметить, что доход будет получаться от сдачи оцениваемого помещения в аренду.

Арендные ставки бывают:

• Контрактные (определяемые договором об аренде);

• Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

В связи с тем, что объект оценки находиться в собственности, то контрактная арендная ставка не применима и целесообразно использовать рыночную арендную ставку.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была сдана в аренду).

Таблица 16 - Расчет ставки арендной платы для производственных помещений

Показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения, руб./кв.м./месяц		200,00	250,00	400,00
Функциональное предназначение	Здание магазина	Здание магазина	Помещение под магазин, офис	Помещение под магазин
Местоположение	Тверская область, г.Старица	Тверская область, г.Старица	Тверская область, г. Старица	Тверская обл. г. Старица
Обоснование корректировки	Объект оценки расположен в г. Старица, что, по мнению Оценщика не уступает объекту -аналогу № 1, 2, 3 и не требует корректировок.
Корректировка на фактор местоположения, %		0 %	0 %	0 %
Откорректированная цена, руб./кв.м./месяц		200,00	250,00	400,00
Корректировка на фактор цены продажи/предложения, %		-5 %	-5 %	-5 %
Обоснование корректировки	Скидка на «уместный торг»
Откорректированная цена, руб./кв.м./месяц		190,0	244,00	350,0
Общая площадь, кв. м.	40,0	50,0	116,0	180,0
Корректировка, %		-15%	-10%	-5%
Обоснование корректировки	Анализ рынка недвижимости показал, чем меньше площадь объекта, тем цена за 1 кв.м. больше и наоборот, так как вероятность быстрой реализации недвижимого имущества уменьшается с увеличением площади объекта недвижимости. Объект оценки площадью 40,0 кв.м. Площадь объектов – аналогов от 50 до 180, что требует корректировки. Анализ рынка недвижимости показал, чем меньше площадь объекта, тем цена за 1 кв.м. больше и наоборот, так как вероятность быстрой реализации недвижимого имущества уменьшается с увеличением площади объекта недвижимости. Объект – аналог № 1 площадью 50,0 кв.м., что немного больше объекта оценки. Корректировку примем равную «+» 3%. Объект – аналог № 2 площадью 116 кв.м., что в 3 раза больше объекта оценки. Корректировку примем равную «+» 10%. Объект – аналог № 3 площадью 180,0 кв.м., что в 4,5 раза больше объекта оценки. Корректировку примем равную «+» 20%.
Откорректированная цена, руб./кв.м./месяц		196,0	128,0	420,0
Техническое состояние строения	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Обоснование корректировки	Объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, как и объекты аналоги, у всех аналогов обычный ремонт, что так же не уступает оцениваемому объекту. Корректировка не вносится.
Корректировка, %		0%	0%	0%
Откорректированная цена, руб./кв.м./месяц		196,0	128,0	420,0
Транспортная и пешеходная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка, %		0	0	0
Откорректированная цена, руб./кв.м.		196,0	128,0	420,0
Текущее использование	Коммерческое	Коммерческое	Коммерческое	Коммерческое
Корректировка, %		0 %	0 %	0 %
Откорректированная цена, руб./кв.м. месяц		196,0	128,0	420,0
Коммуникации	Электроэнергия газовое отопление, водопровод, канализация	Электроэнергия, печное отопление	Электроэнергия, вода, канализация	Электроэнергия, отопление, вода, канализация
		+40%	+25%	0%
Обоснование корректировки	Размер корректировки на наличие инженерных коммуникаций принят на основе данных автора Горемыкина В. А. «Экономика недвижимости» (стр. 174), что составляет следующие размеры корректировок: Электроснабжение – 15 - 20 %; Водоснабжение – 10 – 15 %; Газоснабжение - 15 – 25 %; Канализация – 10 – 25 %; Теплоснабжение – 10 – 25 %;
Откорректированная цена, руб./кв.м. месяц		274,0	160,0	420,0
Средняя цена, руб.	285,00

В результате исследования рынка недвижимости и анализа ставок арендной на торгово-офисные здания и помещения в Тверской области с учетом местоположения, окружения, транспортной доступности, наличия площадей и внутренней отделки, оценщик пришел к выводу, что по оцениваемым объектам чистая арендная ставка составляет на дату оценки:

Коммерческая недвижимость – 285,00 рублей за кв.м.

Чистая арендная ставка – арендная ставка за вычетом всех хозяйственных, коммунальных, административных, налоговых расходов, которые несет собственник объекта оценки. Таким образом, для расчета берется чистая арендная плата, где арендодатель получает определенную денежную плату, а все затраты по содержанию помещения принимает на себя арендатор.

Таблица 17 - Расчет чистого операционного дохода по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п	Наименование объекта	Площадь, кв.м.	Арендная ставка, руб. в месяц	Предполагаемая загрузка	Чистый операционный доход, руб. в год
1	Здание магазина	40	285,00	0,90	123 120,00
	ИТОГО:				123 120,00

Предполагаемая загрузка 0,90 в связи с неплатежеспособностью арендатора и недополучением арендной платы по различным причинам.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка капитализации представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза. Выбор ставки капитализации является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка капитализации определяется методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиций.

Последовательность шагов:

Определить очищенную от риска норму дохода.

Определить премию за риск для объекта недвижимости.

Определить поправку на неликвидность.

Просуммировать эти значения.

Ставка капитализации рассчитана методом кумулятивного построения по формуле:

I = I0 + Кл + Кр +Ку ± ,

где, I0 – безрисковая ставка;

Кл – компенсация за низкую ликвидность;

Кр – компенсация за риск вложения в объект недвижимости;

Ку – компенсация за управление инвестициями;

 - норма возврата капитала.

Определение очищенной от риска нормы дохода

Базовой (безрисковой) ставкой можно считать ставку рефинансирования, установленную Центральным Банком РФ, которая на дату оценки составляет 8,0% (Указание ЦБ РФ от 23.12.2011 г. № 2758-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»).

Поправка на неликвидность

Поправка на низкую ликвидность (R1):

R1= ( Rf / 12 ) * n,

где: Rf – безрисковая ставка;

n – типичный срок экспозиции объекта.

Поправка на неликвидность есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Для данного объекта принимаем поправку на низкую ликвидность равную 2,0 %, что соответствует 6-ти месяцам экспонирования при продаже объекта.

Компенсация за управление инвестициями отсутствует.

Норма возврата капитала

Норма возврата – это часть стоимости объекта в процентном выражении, которая должна возвращаться ежегодно в составе дохода от объекта, для того чтобы полностью возместить его стоимость. Рассчитывается норма возврата по следующей формуле:

 = 1/(ФЖ – ХВ),

Где ФЖ – Нормативный срок службы объекта (физический срок жизни);

ХВ - Количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию (хронологический возраст).

В таблице представлен детальный расчет нормы возврата капитала в соответствии с вышеприведенной формулой.

Таблица 18 - Расчет нормы возврата капитала

Год постройки	Эффективный возраст, лет	Срок экономической жизни здания, лет	Оставшийся срок службы, лет	Норма возврата
1984	40	60	70	1,0

Поправка на риск вложения в объект

Таблица 19 - Факторы риска, влияющие на объект

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный				х
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		х
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				х
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный			х
Ускоренный износ здания	статичный	х
Неполучение арендных платежей	динамичный			х
Неэффективный менеджмент	динамичный		х
Количество наблюдений		1	2	2	2	-	-	-	-	-	-
Взвешенный итог		1	4	3	4	0	0	0	0	0	0
Сумма		12
Количество факторов		7
Средневзвешенное значение		1,7

Таким образом, поправку на риск вложения в объект мы принимаем равной 1,7%

Рассчитанная ставка капитализации «К» составит: 8,0% + 2,0 % +1,0+ 1,7 % = 12,7 %

Расчет стоимости объекта оценки

Стоимость объекта оценки методом прямой капитализации определяется как:

С = ЧОД / К кап, где

С – стоимость оцениваемого имущества;

ЧОД – чистый операционный доход за год без амортизации и налога на имущество до налогообложения прибыли;

К кап – ставка капитализации.

Таблица 20 - Расчет рыночной стоимости по доходному подходу

№п/п	Наименование объекта	Чистый операционный доход, руб. в год	Ставка капитализации	Рыночная стоимость руб.	Рыночная стоимость, округленно, руб.
1	Здание магазина	123 120,00	0,127	969448,82	969 450,00
	ИТОГО:	123 120,00	0,127	696448,82	969 450,00

Итого рыночная стоимость здания магазина, общей площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. А.Октябрьского, д.23, по состоянию на 20 августа 2012 года, рассчитанная доходным подходом, составляет округленно: 969 450,00 (девятьсот шестьдесят девять тысяч четыреста пятьдесят) рублей.