- •Задание на оценку
- •2. Сведения об оценщике
- •3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •4. Характеристика объекта оценки
- •4.1. Местоположение и связанные с ним характеристики
- •4.2. Земельный участок
- •4.3. Описание здания
- •4.4. Технические характеристики основного конструкторского здания
- •5. Перечень документов и нормативов, используемых при проведении оценки
- •6. Допущения, принятые при проведении оценки
- •7.Общая характеристика экономического положения и анализ рынка объекта оценки
- •7.1. Социально – экономическое положение Тверской области
- •7.2. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •9. Методология оценки
- •9.1. Затратный подход
- •9.2. Доходный подход
- •9.3.Сравнительный подход
- •10. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного
- •10.1. Расчет стоимости воспроизводства
- •10.2. Расчет износа здания
- •Расчет величины стоимости затратным подходом
- •11. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
- •12. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
- •13. Согласование результатов
Расчет величины стоимости затратным подходом
Расчет величины стоимости затратным подходом производится по формуле,
С = Свосст. – Кр,
Где Свосст. -восстановительная стоимость;
Кр – совокупный износ в рублях.
Расчет величины стоимости здания объекта оценки по затратному подходу
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом определяется по формуле:
С = Вклад земли + Восстановительная стоимость строительства - Накопленный износ
Земля находится в собственности гр. Прохорова И.Н. Оценщик счел возможным в качестве рыночной цены земельного участка использовать балансовую стоимость на 2011 год. Она составляет 100 000 руб.
Таким образом стоимость объекта оценки с земельным участком составляет:
С=100 000 + 33 294 880 –12 452 285 = 20 942 595 руб.
Итого рыночная стоимость здания магазина, общей площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. А.Октябрьского , рассчитанная затратным подходом, составляет округленно: 20 942 000 (двадцать миллионов девятьсот сорок две тысячи) рублей.
11. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.
Стоимость объектов рассчитывается методом анализа вторичного рынка по средней стоимости одного квадратного метра общей площади аналогичных помещений.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой недвижимости, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщики справедливо сделали вывод, что данные публичных оферт близки к реальным ценам сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, оценщиками в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщики с учетом соответствующих корректировок предполагали, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
Для определения рыночной стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода подобраны следующие объекты- аналоги:
Таблица 12 - Аналог №1
Показатель |
Значение |
Адрес |
Тверская обл., г. Старица |
Общая площадь, м2 |
50,0 |
Цена продажи |
500 000,00 рублей |
Использование |
Одноэтажное кирпичное здание магазина |
Месторасположение |
В городе |
Наличие коммуникаций: |
Электроэнергия, газовое отопление |
Техническое состояние |
Хорошее, обычный ремонт |
Источник |
Газета «Новая Старицкая» № 5 от 03.05.2012 г. тел. 89157123098 |
Таблица 13 - Аналог №2
Показатель |
Значение |
Адрес |
Тверская обл., г. Торжок, Калининское шоссе |
Общая площадь, м2 |
169,2 |
Цена продажи |
3 000 000,00 рублей |
Использование |
Одноэтажное кирпичное здание магазина |
Месторасположение |
В городе |
Наличие коммуникаций: |
Электроэнергия, водопровод, электроотопление, канализация |
Техническое состояние |
Хорошее, под чистовую отделку |
Источник |
www.olx.ru тел. 89607023914 |
Таблица 14 - Аналог №3
Показатель |
Значение |
Адрес |
Тверская обл., г. Старица |
Общая площадь, м2 |
95,0 |
Цена продажи |
3 300 000,00 рублей |
Использование |
Одноэтажное кирпичное здание магазина |
Месторасположение |
В городе |
Наличие коммуникаций: |
Электроэнергия, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, отопление |
Техническое состояние |
Хорошее, обычный ремонт |
Источник |
АН Русский дом», тел. 89206975140 |
Элементы сравнения |
Ед. изм. |
Таблица 15 |
|||||||
Объекты сравнения |
|||||||||
оцениваемый |
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
||||||
Стоимость продажи (предложение) |
Руб. |
|
500 000,00 |
3 000 000,00 |
3 300 000,00 |
||||
Цена 1 кв. м. помещения |
Руб. |
|
10 000,00 |
17 730,49 |
34 736,84 |
||||
Использование |
|
Здание магазина |
Здание магазина |
Здание магазина |
Здание магазина |
||||
ПОПРАВКИ (КОРРЕКТИРОВКИ) относительно объекта оценки: |
|||||||||
Право собственности |
|
Собственность |
Собственность |
||||||
Обоснование корректировки |
|
Объекты – аналоги № 1, № 2, №3 находятся в частной собственности как и объект оценки, поэтому корректировка = 0% |
|||||||
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
10 000,00 |
17 730,49 |
34 736,84 |
||||
Условия финансирования |
|
Рыночные |
|||||||
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
10 000,00 |
17 730,49 |
34 736,84 |
||||
Условия продажи |
|
Коммерческие |
|||||||
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
10 000,00 |
17 730,49 |
34 736,84 |
||||
Местоположение
|
|
Тверская обл., г. Старица |
Тверская обл., г. Старица |
Тверская обл., г. Торжок, Калининское шоссе |
Тверская обл., г. Старица |
||||
Обоснование корректировки |
|
Объект оценки расположен в городе Старица, Тверской области, что, по мнению Оценщика не уступает объектам-аналогам №1, № 2 и №3, и не требует корректировок. В связи с этим корректировка = 0 % |
|||||||
Корректировка |
% |
|
0% |
0 % |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
10 000,00 |
17730,49 |
34 736,84 |
||||
Общая площадь |
м2 |
210 |
50,0 |
169,2 |
95,0 |
||||
Корректировка |
% |
|
-20% |
-10% |
-20% |
||||
Обоснование корректировки |
|
Площадь объекта оценки составляет 210 кв.м., объекты – аналоги площадью от 50 до 169,2 кв.м, что по мнению Оценщика уступает оцениваемому объекту и требует корректировок. Анализ рынка недвижимости показал, чем меньше площадь объекта, тем цена за 1 кв.м. больше и наоборот, так как вероятность быстрой реализации недвижимого имущества уменьшается с увеличением площади объекта недвижимости. Объекты – аналоги № 1 и № 3 площадью 50,0 и 95,0 кв.м., что в 2-4 раза меньше объекта оценки. Корректировку примем равную «-» 20%. Объект – аналог № 2 площадью 169,2 кв.м., что в 1,5 раза меньше объекта оценки. Корректировку примем равную «-» 10%. |
|||||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
8 000,00 |
10 372,32 |
27 789,47 |
||||
Физические характеристики |
|
Здание магазина |
Здание магазина |
Здание магазина |
Здание магазина |
||||
Обоснование корректировки |
|
Объекты – аналоги, как и объект оценки являются помещениями нежилого назначения, используемые под магазины. По мнению Оценщика все объекты имеют практические схожие физические характеристики, в связи с этим корректировки не требуются. |
|||||||
Корректировка |
% |
|
0% |
0% |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
8 000,00 |
10 372,32 |
27 789,47 |
||||
Наличие коммуникаций |
|
Электроэнергия, горячая и холодная вода, газовое отопление, канализация |
Электроэнергия, газовое отопление |
Электроэнергия, водопровод, электроотопление, канализация |
Электроэнергия, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, автономное эколайн - отопление |
||||
Обоснование корректировки |
|
Наличие коммуникаций – один из наиболее ценообразующих факторов. Размер корректировки на наличие инженерных коммуникаций принят на основе данных автора Горемыкина В. А. «Экономика недвижимости» (стр. 174), что составляет следующие размеры корректировок: Электроснабжение – 15 - 20 %; Водоснабжение – 10 – 15 %; Газоснабжение - 15 – 25 %; Канализация – 10 – 25 %; Теплоснабжение – 10 – 25 %; Коммуникации связи – 3 – 5 %. |
|||||||
Корректировка |
% |
|
+40% |
+20% |
0% |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
11 200,00 |
12 446,78 |
27 789,47 |
||||
Техническое состояние |
|
Хорошее, обычный ремонт |
Хорошее, обычный ремонт |
Хорошее, под чистовую отделку |
Хорошее, обычный ремонт |
||||
Обоснование корректировки |
|
Объект оценки находится в хорошем техническом состоянии, в помещении сделан обычный ремонт, что не уступает объектам – аналогам № 1 и № 3. Объект- аналог № 2 находятся техническом состоянии, но в помещениях необходимо сделать косметический ремонт, что уступает оцениваемому и требует корректировок. Корректировка на отделку может быть легко рассчитана, при условии определения стоимости доведения качества отделки оцениваемых помещений до качества в оцениваемых помещениях, либо в обратной ситуации, когда отделка оцениваемой недвижимости лучше, чем объекта -аналога. В большинстве случаев такой расчет провести невозможно или очень проблематично. По этой причине величина данной поправки чаще всего определяется на основе данных, полученных из бесед с представителями строительных организаций и риэлтерских компаний. Классифицировав данные, полученные от этих специалистов, получили следующие укрупненные типы отделки, каждому типу был назначен соответствующий коэффициент поправки: Без отделки – пол, стены и потолок - без отделки; установлены оконные блоки; межкомнатных дверей нет. Простая отделка, требуется ремонт - внутренние помещения побелены или оклеены обоями, на полу линолеум, плитка или паркетная доска, на стенах и полу санузлов плитка, установлена вся необходимая сантехника в санузле. Стоимость отделочных материалов - среднерыночная. Проведение косметического ремонта не требуется. Простая (обычная) отделка - внутренняя отделка помещений представляет собой побелку или оклейку обоями потолков, оклейку обоями стен, линолеум, плитка или паркетная доска на полу, плитка на стенах и необходимая сантехника в санузле - стоимость отделочных материалов соответствует среднерыночным на момент проведения оценки. Проведение косметического ремонта не требуется. Улучшенная (хорошая) отделка - внутренняя отделка помещений представляет собой качественную отделку стен обоями или акриловой краской, плитка, паркет или паркетная доска на полу, плитка на стенах в санузлах, качественная сантехника в санузле. Проведение косметического ремонта не требуется. Высококачественная (евроотделка) отделка - высококвалифицированный ремонт всех помещений, с использованием новейших строительных технологий и материалов. Выполнены работы по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния, установлена новая, современная электропроводка, заменены трубы водоснабжения и канализации (если здание старое). Возможна перепланировка помещений по дизайн-проекту, с изготовлением и монтажом конструкций сложной конфигурации. Проведение косметического ремонта не требуется. Изучив рынок отделки в Тверской области, было замечено, что подобного рода ремонт составляет 1000 рублей за 1 кв.м. (потолки, стены, полы), в связи с этим поправка на объекты – аналоги – 1000 рублей. Телефон для информации по ремонту: 89105345624 (Сергей, г. Старица), 89038070578 ( Иван, г. Ржев). Так же стоимость материалов примерно получается, по подсчетам Оценщика, 1000 рублей на 1 м. кв. (краска или обои, линолеум, грунтовка, шпатлевка, водоэмульсионная краска и прочее). В связи с этим корректировка 2000 рублей на объект – аналог № 2. |
|||||||
Корректировка |
Руб. |
|
0,0 |
+2000,0 |
0,0 |
||||
Скорректированная цена |
Руб. |
|
11 200,00 |
14 446,78 |
27 789,47 |
||||
Предложение |
|
|
Выставлен на продажу |
Выставлен на продажу |
Выставлен на продажу |
||||
Корректировка |
% |
|
-5% |
-5% |
-5% |
||||
Скорректированная цена 1 кв.м. площади |
|
|
10 640,0 |
13 724,44 |
26 400,00 |
||||
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ: |
|||||||||
Весовой коэффициент |
0,33 |
0,33 |
0,33 |
||||||
Расчет средневзвешенной цены 1 кв.м. площади помещения |
10 640,00 + 13 724,44 + 26 400,00 3 |
||||||||
Средневзвешенная цена 1 кв.м. площади |
|
16 921,48 |
|||||||
Стоимость объекта оценки, руб. |
3553510,8 |
||||||||
Стоимость объекта оценки округленно, руб. |
3 553 500 |
||||||||
Скорректированным ценам аналогов были присвоены веса в соответствии со степенью схожести каждого аналога и оцениваемого объекта и определена рыночная стоимость оцениваемого объекта.
Итого рыночная стоимость здания магазина, общей площадью 40 кв.м., расположенного по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. А.Октябрьского рассчитанная сравнительным подходом, составляет округленно: 3 553 500,00 (три миллиона пятьсот пятьдесят три тысячи пятьсот) рублей.