ОТЧЕТ № 1

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ МАГАЗИНА, ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ

40 кв.м.

Расположенных по адресу: Тверская область, г. Старица, ул. Адмирала Октябрьского, д.23

ЗАКАЗЧИК: гр. РФ Прохоров Игорь Николаевич

СОБСТВЕННИК: гр. РФ Прохоров Игорь Николаевич

ИСПОЛНИТЕЛЬ: Оценочная фирма «ЗемСервис»

Договор № 1 возмездного оказания оценочных услуг от 20.08.2012 г.

Дата составления отчета: 20.08.2012 г.

Тверская область

2012 г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Задание на оценку……………………………………………..……………………………..……..3

2. Сведения об оценщике……………………………………………………………………..………4

3. Применяемые стандарты оценочной деятельности………………………………….…………4

4. Характеристика объекта оценки

   1. Местоположение и связанные с ним характеристики……………………………………..4

   2. Земельный участок ……………………………………………………………………...………6

   3. Описание здания……………………………………………………………………………….6

   4. Технические характеристики основного конструкторского здания………………………7

5. Перечень документов и нормативов, используемых при проведении оценки………………8

6. Допущения, принятые при проведении оценки…………………………………………………8

7. Общая характеристика экономического положения и анализ рынка объекта оценки……..10

   1. Социально – экономическое положение Тверской области……………………….…….10

   2. Анализ рынка коммерческой недвижимости………………………………………………12

8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки………..…13

9. Методология оценки……………………………………………………………………………...15

   1. Затратный подход……………………………………………………………………………15

   2. Доходный подход…………………………….……………………………………………….15

   3. Сравнительный подход………………………………………………………………………16

10. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода…………………………………….17

    1. Расчет стоимости воспроизводства…………………………………………………....17

    2. Расчет износа здания……………………………………………………………………..20

11. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода…………………………..22

12. Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода………………………………….28

13. Согласование результатов………………………………………………………………………..34

Список использованной литературы……………………………………………………….…36

Приложение 1……………………………………………………………………………………37

Приложение 2…………………………………………………………………………………….38

1. Задание на оценку

Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки, общей площадью 40 кв.м. расположенного по адресу: Тверская область, г.Старица, ул. А.Октябрьского.

Основания для оценки: заказ на оценку от владельца объекта оценки – Прохорова Игоря Сергеевича.

Реквизиты заказчика: гр. РФ Прохоров Игорь Николаевич, паспорт 28 01 304466 выдан Старицким РОВД, Тверской области, 12.05.2001 года, проживающий по адресу: 171390, Тверская область, Старицкий р-н, Старицкое с/п, ул. Полевая, д. 13.

Дата оценки: 20.08.2012 г.

Срок проведения оценки: 10.08.2012 г. – 20.08.2012 г.

Место оценки: Тверская область, г. Старица, ул. Адмирала Октябрьского.

Порядковый номер отчета: №1.

Этапы процесса оценки:

В ходе выполнения поставленной задачи по оценке, работа проводилась по следующим основным направлениям:

• Согласование целей и задач оценки объектов.

• Заключение договора на оценку.

• Визуальный осмотр оцениваемого имущества.

• Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

• Сбор и анализ данных (технической, бухгалтерской, правовой и другой документации), представленных заказчиком.

• Исследование рынка продажи аналогичных объектов в Тверской области.

• Сравнительный анализ аналогов.

• Рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта.

• Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

• Расчет рыночной стоимости арендной платы.

• Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком.

• Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Существенным элементом проведения достоверной оценки недвижимого имущества является выработка тщательного, последовательного подхода к решению поставленной задачи. Такой подход помогает избежать упущений в получении необходимых фактов и выработке заключения.

При определении стоимости используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта.

2. Сведения об оценщике

Оценщик, работающий на основании трудового договора и участвующий в работе:

• Шевердина Анастасия Юрьевна, получила профессиональное образование в области оценочной деятельности: член НП СРО «АРМО», диплом ПП № 983072 от 26.05.2006 года, сертификат на оценку недвижимости № 5000 от 30.11.2005 г., сертификат на оценку земли № 5001 от 15.12.2005 г., договор (полис) обязательного страхования ответственности оценщика № 433-591-000292/11 от 25.01.2011, стаж работы в области оценочной деятельности 5 лет.

Сведения об оценочной организации: «ЗемСервис», Тверская область, г. Старица, ул. Володарского, д. 16, ИНН 6942008397, КПП 694201001, ОГРН 1056916009226 от 10.08.2005 г. Выписка № 2-А из реестра аккредитованных юридических лиц при НП «СРО «АРМО» от 29.08.2008 г. Договор (полис) страхования ответственности оценщика № 433-591-038007/10 от 27.08.2010г., выдан ОСАО «ИНГОССТРАХ» филиал ОСАО «Ингосстрах» в г. Тверь.