Вещные права на земельные участки. Сервитуты.

По статье 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Юридическим фактом возникновения земельных правоотношений, а, следовательно, и прав на землю являются, в частности: гражданско-правовые сделки, решения органов исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления о продаже земельных участков, судебные решения и иные случаи, установленные законодательством.

Особым основанием возникновения права частной собственности на землю граждан и юридических лиц является приватизация земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Ее основу составляют специальные нормативные правовые акты, регулирующие проведение земельной реформы, в ходе которой значительная часть государственных и муниципальных земель была передана в частную собственность граждан и юридических лиц на основании актов о приватизации.

Земельные участки могу принадлежать гражданам на праве: • собственности, • постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ), • ограниченного пользования земельным участком (сервитут), • аренды • безвозмездного срочного пользования.

Юридическим лицам земельные участки могут принадлежать на праве: • собственности, • постоянного (бессрочного) пользования (только определенной категории юридических лиц), • ограниченного пользования земельным участком (сервитут), • аренды • безвозмездного срочного пользования.

Органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. Возможно также заключение договора аренды и установление права ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

Иностранные граждане и лица без гражданства могут владеть земельными участками на территории Российской Федерации на праве аренды.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим земельным участком. Это значит, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свой земельный участок в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения земельным участком, отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В норме об оборотоспособности объектов гражданских прав о земельных участках сказано: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, любой владелец земельного участка, как на праве собственности, так и на любом ином праве может распоряжаться своей землей только в рамках установленных законом ограничений по оборотоспособности земли, как главного природного ресурса.

После введения в действие Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Но при этом такое право, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Объем прав лиц на земельные участки, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, включает в себя владение и пользование земельным участком без ограничения срока, но распоряжение такими земельными участками указанными лицами невозможно.

В настоящее время не допускается предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения. Такое право было установлено ранее действовавшим законодательством, поэтому при подготовке нового Земельного кодекса РФ учитывалась необходимость регламентирования правового статуса таких земельных участков. Новый Земельный кодекс РФ установил: распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Гражданин, владеющий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе передать его по наследству, тогда как при владении земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования передача прав в порядке наследования не происходит. В данном случае при наступлении смерти гражданина, права на земельный участок утрачиваются. Именно поэтому с целью сохранения таких земельных участков для наследников необходимо регистрировать право собственности на них по «дачной амнистии» (ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), особенно в случаях отсутствия объектов недвижимости на земельном участке.

Общие положения об аренде земельных участков установлены гражданским законодательством. По договору аренды предусматривается передача земельных участков во владение и пользование арендатора, который в свою очередь обязан уплачивать собственнику арендные платежи. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом РФ.

Не могут быть предоставлены в аренду земельные участки, изъятые из оборота. Перечень таких земельных участков установлен частью 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ. К ним относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, в частности, государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами организаций федеральных органов государственной охраны и другими объектами, связанными с выполнением государственных задач.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитуты могут устанавливаться в целях: • прохода или проезда через земельный участок; • использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; • размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; • проведения дренажных работ на земельном участке; • забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя; • прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; • в других случаях, установленных земельным законодательством.

Различают частный и публичный сервитуты. Для установления частного сервитута необходимо заключение договора между заинтересованными лицами в порядке, установленном гражданским законодательством. Частный сервитут, как правило, носит возмездный характер.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Любой вид сервитута подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право безвозмездного срочного пользования может быть приобретено в определенных случаях и в порядке, установленными земельным законодательством. К примеру, на таком праве земельные участки могут предоставляться из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, юридическим лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ на срок не более чем один год; из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора; из земель организаций, указанных в пункте 2 статьи 24 ЗК РФ, гражданам в виде служебного надела; из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, религиозным организациям в соответствии с положениями ЗК РФ.

Так называемые служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков.

Договор о передаче земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования заключается на определенный срок и не предусматривает платежей за использование земли.

Права на землю могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В указанных случаях земельное законодательство допускает ограничение земельных прав, которое представляет собой стеснение прав и интересов субъектов в целях достижения разумного баланса между интересами обладателей земельных участков и иных лиц, а также охраны земель (ст. ст. 12 - 13 ЗК РФ).