Цивільні право чини, як підстави набуття права власності на житло

Юридичними підставами виникнення права власності на житло є різноманітні цивільні право чини: договори купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання, ренти, договір іпотеки, коли звернення стягнення на житло здійснюється шляхом передачі його у власність заставодержателю, договір про припинення права на аліменти для дитини (права на утримання) у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно спадковий договір, спадкування та ін.

До істотних умов договорів відчуження житла належать такі умови: про ціну житла, про характеристику житла (кількість кімнат, площа, поверх та ін.), про перелік осіб, які зберігають право користування житлом після придбання його набувачем, а також характеристика їх прав користування житлом (підстава, об’єкт та строк користування)¹.

Недоцільним вважається встановлення в ЦК України необхідності державної реєстрації договорів, предметом яких є майно, права на яке підлягають державній реєстрації, оскільки в цьому випадку фактично дублюються дії державних реєстраторів прав на нерухоме майно.

Необхідно також врегулювати в ЦК України момент виникнення права власності на житло за договором дарування житла, оскільки згідно з ч. 3 ст. 334 та ст. 640 ЦК України договір дарування є укладеним і право власності виникає з моменту його нотаріального посвідчення, а згідно з ч. 1 ст. 722 ЦК України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.

Набуття права власності на житло із зазначених підстав передбачає існування ринку житла, первинного власника житла, який на підставі цивільних право чинів відчужує житло на користь іншої особи. Правова регламентація цих відносин переважно здійснюється Цивільним кодексом України, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Наразі поза увагою законодавця лишаються питання правової регламентації ринку нерухомості (зокрема, ринку житла). Фактично інфраструктурно такий ринок сформувався. Діють професійні його учасники: посередники - ріелторські фірми, які не тільки надають відповідні послуги продавцям і покупцями, а й опікуються орендою житла, нежитлових приміщень. На законодавчому рівні не окреслене поняття «ринок нерухомості», хоча інтенсивні законодавчі напрацювання в цій сфері є, і стосуються вони, насамперед, іпотеки. Прикладом є закони, прийняті останнім часом, зокрема, «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про іпотечні облігації», «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» тощо. Правова регламентація діяльності професійних учасників ринку нерухомості наразі лише в проекті².

Викуп квартир з фонду житлових та житлово-будівельних кооперативів

Уперше можливість набути право власності в такий спосіб була надана ЗУ «Про власність». Підставою для набуття права власності на квартиру членом житлово-будівельного кооперативу є договір купівлі-продажу між членом кооперативу та кооперативом, який повинен укладатись у нотаріальній формі.

Забезпечення житлом через систему ЖК, ЖБК як спосіб реалізації права на житло регламентується нормативними актами, які приймалися у 80-х роках і на даний час морально застаріли. Фактично така форма реалізації права на житло незаслужено забута і замінена зараз іншими формами, зокрема, можливістю інвестування коштів у житлове будівництво через Фонди фінансування будівництва. Водночас, кооперативна форма реалізації права на житло себе не вичерпала і за дієвих законодавчих підходів може бути цілком ефективною. Для цього слід повністю переглянути засади формування кооперативу. Житловий (чи житлово-будівельний кооператив) як статутна юридична особа має формуватися на договірних засадах особами, які бажають вкласти як власні, так і залучені кошти в житлове будівництво, незалежно від того, потребують такі особи поліпшення житлових умов чи ні в розумінні Правил обліку громадян, які бажають вступити в житлово-будівельний кооператив (приймалися Радою Міністрів УРСР ще у 1985 p.). Така зареєстрована юридична особа повинна характеризуватися як суб'єкт з виключною правоздатністю (на відміну від загальної правоздатності юридичних осіб за ст. 9 ЦК України), про що має бути зазначено у її статуті. Слід надати право такій юридичній особі на-укладення прямих договорів із спеціалізованими будівельними організаціями підрядниками. В такому випадку кооператив як юридична особа матиме змогу брати участь як у процесі здачі-приймання об'єкта будівництва в експлуатацію, так і безпосередньо здійснювати перевірку дотримання умов підрядного договору в ході будівництва¹. За прямої участі кооперативу як сторони договору будівельного підряду зменшується інвестиційні ризики його членів, пов’язані

з різними махінаціями при новому будівництві. Структура договірних зв’язків може бути ускладнена, зокрема, кредитним договором про залучення коштів під заставу майбутнього об’єкта.