Інвестиційні договори та договори на дольову (пайову) участь у будівництві, як підстава набуття права власності на житло

В юридичній літературі застосовуються різні підходи до визначення правової природи договорів на пайову (дольову) участь у будівництві об’єктів нерухомості, а також інвестиційних договорів. Основними критеріями при визначенні правової природи таких договорів є спільність мети їх укладення та розподіл всіх ризиків (видатків, збитків), які виникають при будівництві житлового будинку між учасниками (інвесторами). У разі, якщо сторони мають спільну мету будівництво житлового будинку та спільно несуть всі витрати та збитки, пов'язані із будівництвом, включаючи зміну вартості будівництва, такі договори слід відносити до договорів простого товариства. Результатом такого будівництва буде виникнення спільної власності на об'єкт будівництва¹.

У випадку ж, якщо забудовником чи іншою особою здійснюється залучення коштів чи іншого майна для отримання прибутку саме за рахунок інвесторів, які не несуть ризики витрат та збитків, що виникають у процесі будівництва житлового будинку, такі договори не можна відносити до договорів простого товариства. Такі договори слід відносити до інвестиційних договорів. Для усунення непорозумінь на практиці та з метою удосконалення законодавства під однією назвою (договори дольової/пайової участі, інвестиційні договори) не можуть укладатися різні за своєю правовою природою договори. Тому доцільніше, на думку вчених, договори про участь у будівництві, в яких всі ризики, пов'язані з будівництвом житла несе забудовник, називати інвестиційними договорами на будівництво. Враховуючи вимоги ст. 47 Конституції України щодо необхідності створення державою умов для задоволення житлових потреб громадян за власні кошти, необхідно розширити предмет регулювання ЖК України та врегулювати в ньому порядок укладення, зміни, припинення, істотні умови, як інвестиційних договорів, так і договорів простого товариства, метою яких є будівництво житла.

Вважається недоцільним визнання право встановлювальним документом свідоцтва про право власності на житло, на підставі якого реєструється право власності учасників договору простого товариства та інвесторів інвестиційного договору у державному реєстрі прав на нерухоме майно. Необхідно визнати вище вказані договори право встановлювальними документами, на підставі яких реєструється право власності в державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень. З метою захисту прав осіб, які залучаються до будівництва житла у багатоквартирних житлових будинках, необхідно реєструвати укладення, зміни та припинення таких договорів у державному реєстрі прав на нерухоме майно та їх обмежень та закріплення у законодавстві порядку реєстрації таких договорів у зазначеному реєстрі ще до створення об’єкту нерухомості, а моментом виникнення права власності на житло за такими договорами вважати дату видачі свідоцтва про прийняття в експлуатацію об'єкту нерухомості².

Приватизація державного житлового фонду

Правові засади приватизації житла закладені у ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та підзаконних нормативних актах, прийнятих в розвиток названого Закону. Право на приватизацію характеризується як абсолютне суб’єктивне право громадянина України (суб’єктами цього права не можуть бути іноземні громадяни та особи без громадянства), яке не залежить від жодних умов, обставин, окрім прямих законодавчих заборон: об'єкт не підлягає приватизації. Офіційне тлумачення положень Закону щодо реалізації права на житло відображене в рішеннях Конституційного Суду України від 28.09.2000 р. за конституційним поданням щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень пункту 2 ст. 2 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та від 02.03.2004 р. за конституційним зверненням про офіційне тлумачення положень пункту 2 ст. 10 Закону та за конституційним поданням про офіційне тлумачення положень ст. ст. 1, 10 цього Закону.

Приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирним будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю або продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають в них або перебувають в черзі потребуючих поліпшення житлових умов.

При приватизації державного житлового фонду використовуються спеціальні приватизаційні папери - житлові чеки. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.

Передача займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов'язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).

Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.

Внаслідок проведення правового аналізу процесу приватизації житла варто приєднатися до думки вчених, які відзначають договірну природу передачі житла з державної власності у приватну власність громадян.