Купля продажа недвижимости в России и Италии

Особенности договора купли-продажи недвижимости и предприятий

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключенем прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Оба договора - консенсуальные, воздмезные, взаимные.

1) Форма договора продажи недвижимости письменная, путем составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Стороны договора – продавец (собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя) и покупатель – любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника.  Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или другого документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в т.ч. в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.  Договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 2) Стороны договора продажи предприятия - продавец и покупатель - предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных муниципальных предприятий – соответствующие фонды имущества. Предмет – имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав него входят здания, сооружения, земельные участки, инвентарь, сырье, продукция, право требования и долги, право на обозначение, фирменное наименование, товарный знак. Состав и стоимость предприятия определяется в договоре на основе полной инвентаризации предприятия. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже, сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, которое не передано ввиду его утраты.  Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. К договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень всех долгов с указанием всех кредиторов, характера размера и сроков их требований.  Обязанности продавца:

1)готовит предприятие к передаче покупателю;

2) подписывает передаточный акт;

3) передает предприятие свободным от прав третьих лиц.

Обязанности покупателя:

1) принять предприятие;

2) оплатить полученное предприятие.

Права кредиторов при продаже предприятия. Они должны быть письменно уведомлены о продаже предприятия одной из сторон. В случае письменного несообщения кредитором о своем согласии на перевод долга стороны вправе в течение 3 мес. со дня получения уведомления о продаже требовать:

1) прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом убытков;

2) признания договора недействительным полностью или в соответствующей части.

Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, то он может заявить требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия. Продавец или покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Юридические тонкости

Как и во многих европейских странах, в Италии между покупателем и продавцом недвижимости сперва заключается предварительное соглашение (Compromesso), в котором указываются реквизиты обеих сторон, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты. В нем же указывается и дата заключения основного договора. При подписании предварительного договора покупатель обязан внести 10% от стоимости объекта и тем самым зарезервировать недвижимость. В случае отказа от покупки аванс покупателю не возвращается. Кроме того, покупатель должен будет компенсировать ущерб, нанесенный продавцу. Все это тоже прописывается в предварительном контракте. Окончательный договор подписывается покупателем и продавцом в присутствии итальянского нотариуса. Он заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов.

Договор купли-продажи регистрируется нотариусом в консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Кстати, там можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности бывшего владельца.

Процедура покупки недвижимости в Италии

Процедура покупки недвижимости в Италии очень проста. Ее основное правило — завершение сделки вовремя с соблюдением применяемого законодательства. Ниже перечислены этапы совершения сделки купли-продажи недвижимости:   1 — Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя, что ограничивает продавца в продаже соответствующего объекта недвижимости другим лицам. Этот документ называется «Форма Резервирования» (purchase form). Он достаточно прост по своему содержанию и должен обязательно содержать следующую информацию: описание зарезервированного объекта недвижимости, стоимость, способ оплаты, срок резервирования. Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. Второй этап, более подробно описываемый ниже, позволяет гарантировать блокирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя.

2 — Второй этап заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность. Договор, по которому переходят права на собственность, подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены обязательства по оплате и завершению строительных работ соответственно со стороны покупателя и продавца (застройщика) (на момент действия предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находится в процессе строительства). Предварительный договор имеющий юридическую силу согласно итальянскому законодательству представляет собой обязывающее соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется завершить в обещанные сроки строительство в соответствии с согласованными характеристиками; покупатель обязуется вовремя осуществит оплату стоимости объекта недвижимости согласно условиям, содержащихся в предварительном договоре. Поэтому к предварительному договору прилагаются некоторые приложения, отражающие план объекта недвижимости согласованного с покупателем и спецификации продавца, содержащие информацию о видах материалов, которые будут использоваться в строительстве соответствующего объекта недвижимости.

3 — После завершения строительных работ покупатель имеет право осуществить осмотр объекта недвижимости, проверяя при этом соответствие выполненных работ с тем, что было предусмотрено предварительным договором.  В случае обнаружения отсутствия каких либо частей или наличия брака, составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недоделки, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до нотариального подписания окончательного договора купли-продажи.

4 — Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой титул собственности. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Право собственности на недвижимость переходит в момент нотариального подписания окончательного договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем. Сразу же после нотариального подписания договора, согласно итальянскому законодательству, покупателю выдается страховой полис в отношении объекта недвижимости на десятилетний срок. Предоставление страхового полиса является обязательным в соответствии с законом, при этом он предоставляется и оплачивается продавцом как часть его обязательств.