- •О.К. Мещерякова, в.Я. Мищенко, е.А. Погребенная недвижимость: финансовый анализ, ипотека
- •270115 «Экспертиза и управление недвижимостью»
- •Введение
- •I.Теоретические основы
- •1.1. Источник аналитической информации
- •Раздел V Краткосрочные обязательства.
- •1.2. Общая оценка финансового состояния предприятия
- •Горизонтальный и вертикальный анализ баланса
- •Основные тенденции изменения имущества предприятия и источников его формирования
- •1.3. Оценка финансовой устойчивости предприятия
- •Анализ потока денежных средств.
- •Анализ кредитоспособности заемщика
- •Методика определения кредитоспособности
- •1. Коэффициенты ликвидности
- •2. Коэффициент наличия собственных средств к4
- •3. Показатели оборачиваемости и рентабельности
- •1.4 Механизм ипотечного кредитования
- •II. Примеры практических расчетов
- •2.1 Пример горизонтального и вертикального анализа финансовой отчетности предприятия. Горизонтальный анализ.
- •Анализ финансового положения предприятия
- •Отчет о финансовых результатах организации
- •Расчет оценочных показателей для анализа финансового положения предприятия
- •Пример варианта расчета ипотечного кредита
- •1. Постоянный ипотечный кредит
- •Расчет постоянного ипотечного кредита
- •2. Кредит с фиксированным платежом основной суммы
- •Расчет кредита с фиксированным платежом основной суммы
- •Кредит с переменной процентной ставкой
- •Расчет кредита с переменной процентной ставкой
- •4. Кредит с замораживанием процентных выплат вплоть до истечения срока кредита
- •Расчет кредита с замораживанием процентных выплат вплоть до истечения срока кредита
- •3. Задание и варианты для выполнения курсового проекта
- •Исходные данные для расчета ипотечного кредита
- •Заключение кредитующего подразделения для рассмотрения Кредитным комитетом Банка
- •4. Анализ финансового состояния Заемщика, в т.Ч.:
- •Основные показатели актива баланса
- •Основные показатели пассива баланса
- •Основные показатели отчета о прибылях и убытках
- •Расчет коэффициентов и определение класса кредитоспособности
- •Коэффициенты ликвидности и рентабельности
- •Определение класса кредитоспособности
- •6. Анализ обеспечения
- •7. Страхование предмета залога
- •Общие данные по кредиту
- •Предлагаемое решение:
- •Отчет о прибылях и убытках, форма №2
- •Отчет о движении денежных средств, форма №4
- •Библиографический список
- •Оглавление
I.Теоретические основы
1.1. Источник аналитической информации
Основным источником информации о финансовой деятельности предприятия является его публичная бухгалтерская отчетность. Все организации любой организационно-правовой формы собственности обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность, являющуюся завершающим этапом учетного процесса. Бухгалтерская отчетность в установленных формах содержит систему сопоставимых и достоверных сведений о реализованной продукции, работах и услугах, затратах на их производство, об имущественном и финансовом положении организации и результатах хозяйственной деятельности. В настоящее время организации предоставляют в обязательном порядке квартальную и годовую отчетность.
Данные отчетности используются внешними пользователями для оценки эффективности деятельности организации, а также внутренними пользователями для экономического анализа в самой организации. Вместе с тем, отчетность необходима для оперативного руководства хозяйственной деятельностью и служит исходной базой для последующего планирования. Отчетность должна быть достоверной, своевременной. В ней должна обеспечиваться сопоставимость отчетных показателей с данными за прошлые периоды.
Отчетность предприятия базируется на обобщении данных регистров бухгалтерского учета. Она выражает единую систему данных об имущественном и финансовом положении предприятия и о результатах хозяйственной деятельности и формируется по установленным формам и инструкциям, утвержденным Минфином и Госкомстатом Российской Федерации.
В соответствии с Программой реформирования бухгалтерского учета, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998 г. №283, разработано Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99 (Приказ Минфина Росси от 6 июля 1999г., № 43н), которое характеризует состав, содержание и методические основы формирования бухгалтерской отчетности.
Бухгалтерская отчетность состоит из:
Бухгалтерского баланса (форма №1)
Отчета о прибылях и убытках (форма №2)
Отчета об изменениях капитала (форма№3)
Отчета о движении денежных средств (форма №4)
Приложения к бухгалтерскому балансу (форма №5)
Пояснительной записки (к форме №1-2)
Аудиторского заключения.
Бухгалтерский баланс (форма №1) состоит из:
Актива |
Пассива |
|
|
Актив баланса
Актив – это имущество предприятия.
Раздел Ι Внеоборотные активы.
1.1. Нематериальные активы (строка 110). К ним относятся:
- объекты интеллектуальной собственности;
-организационные расходы (затраты, связанные с образованием юридического лица);
- деловая репутация предприятия;
- расходы по проведению НИОКР;
-патенты, полученные предприятием по итогам проведения исследовательских работ;
- лицензии;
1.2 . Основные средства (строка 120).
-Основные средства в балансе показывают по остаточной стоимости. Основной критерий, по которому имущество включается в основные средства - срок его полезного использования в качестве средства труда - не менее одного года.
1.3.Незавершённое строительство (строка 130).
Показываются:
- расходы по незаконченному капитальному строительству:
-расходы на приобретение объектов основных средств (нематериальных активов), которые ещё не введены в эксплуатацию и окончательная стоимость которых ещё не сформирована;
-стоимость оборудования, не переданного для монтажа;
1.4 .Долгосрочные финансовые вложения (строка 140).
Относятся:
- долгосрочные (на срок более года) инвестиции в доходные активы (ценные бумаги) других организаций, уставный (складочный) капитал других организации, государственные ценные бумаги, а также суммы предоставленных долгосрочных займов.
1.5. Отложенные налоговые активы (строка 145).
Это положительная разница между реальным налогом на прибыль и условным налогом, исчисленным с балансовой прибыли.
Раздел ΙΙ. Оборотные активы.
2.1. Запасы (строка 210).
В составе запасов отражается итоговая стоимость всех материальных запасов и расходов предприятия.
Все материально-производственные запасы отражаются в бухгалтерском учете по фактической себестоимости.
2.2. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям (строка220).
Статья отражает сумму НДС по приобретенным ценностям (основным средствам, запасам сырья, нематериальным активам, выполненным работам и оказанным услугам) еще не предъявленную бюджету к зачету.
2.3. Дебиторская задолженность.
По строке 230 отражается задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты.
По строке 240 показывается задолженность, погашение которой ожидается в течение года после отчетной даты
Затем из этой суммы выделяется задолженность покупателей и заказчиков.
2.4. Краткосрочные финансовые вложения (строка 250).
Вложения предприятия в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также займы, предоставленные другим предприятием на срок не более одного года.
2.5. Денежные средства (строка 260).
Остатки денежных средств в кассе, на расчетных и валютных счетах в банках, в аккредитивах, чековых книжках и иных платежных документах(кроме векселей, отражаемой в дебиторской задолженности или краткосрочных финансовых вложениях), а также денежные документы и переводы в пути.
Пассив баланса
Пассив баланса - это сумма обязательств предприятия.
Раздел ΙΙΙ. Капитал и резервы.
3.1. Уставной капитал (строка 410).
Этот показатель должен соответствовать размеру уставного капитала, зафиксированному в учредительных документах.
Собственные акции, выкупленные у акционеров (строка 411)- сумма выкупа показывается с отрицательным знаком и уменьшает итог раздела.
3.2. Добавочный капитал (строка 420).
Основные компоненты:
- эмиссионный доход (разница между продажной ценой и номинальной стоимостью акции);
- прирост стоимости основных средств при их переоценке.
3.3. Резервный капитал (строка 430).
- ежегодно акционерные общества должны отчислять в этот фонд не менее 5% от величины чистой прибыли, до размера до размера установленного уставом общества.
- могут создаваться резервы в соответствии с положением устава за счет нераспределенной прибыли предприятия.
3.4. Нераспределенная прибыль (строка 470).
Это финансовый результат- прибыль или убыток, который складывается из прибыли (убытка) прошлых лет и результатов текущего периода.
Раздел ΙV. Долгосрочные обязательства
4.1.Займы и кредиты (строка 510).
Отражается остаток заёмных средств, которые фирма получила на срок более года. Задолженность показывается с учетом процентов, причитающихся к уплате.
4.2. Отложенные налоговые обязательства (строка 515).
Это отрицательная разница между реальным налогом на прибыль и условным налогом, исчисленным с бухгалтерской прибыли.
