Введение

За десятилетие, прошедшее с начала жилищной реформы, фактически реализовано право частной

собственности на жилище, негосударственные строительные организации стали преобладающими, в о

сновном сложился рынок жилья.

В бывшем СССР государственная политика была фактически ориентирована на исключительную роль

государства в решении жилищной проблемы. Бесплатное жилье было важным элементом государственной

политики, являясь дополнением к заработной плате и вознаграждением за добросовестный труд.

Исходным пунктом преобразований стали Законы РФ «О приватизации жилищного фонда» и «Об основах

федеральной политики», которые получили дальнейшее развитие в Государственной целевой программе

«Жилище».

В соответствии с основными положениями этих документов в России произошли коренные изменения в

жилищном секторе. Большая часть населения стала собственниками своего жилища. Семьи,

приватизировавшие свои квартиры или купившие новые, получили возможность совершать с ними любые

сделки по отчуждению имущества: продавать, дарить, завещать. Одновременно определенные

преобразования осуществляются в организации, управлении и финансировании жилищного строительства.

Общая площадь жилых домов, возводимых за счет населения, имеет устойчивый положительный тренд.

Менее чем за 10 лет ввод такого жилья в России увеличился примерно в 2,5 раза. Все чаще инвесторы и

подрядчики строят жилье для свободной продажи на рынке. Таким образом, сформировался и имеет

устойчивую тенденцию к росту первичный рынок жилья, важной характеристикой которого является

реализация продукции.

Зарубежный опыт стран с рыночной экономикой, где вопросам реализации продукции всегда уделялось

первостепенное внимание, имеет принципиальное отличие от отечественного, сформированного в

условиях перехода от распределительной системы и отказа от государственной собственности. Типичными

являются структурные несовпадения этапов инвестиционного процесса, на которых исследуются затраты.

Например, в инвестиционных проектах США при создании недвижимости анализируются затраты по

следующим статьям: земля; проектирование (инженерные услуги); развитие (строительства); реклама. При

этом рассматриваются две группы вопросов: какой капитал необходимо вложить в проект (в динамике) и

сколько прибыли будет получено от реализации проекта по мере продажи недвижимости. Результаты

сравнения показывают невозможность впрямую, без специальной адаптации, использовать в

отечественных условиях зарубежный опыт. В этой связи в качестве методологической основы

инвестиционных решений в реальных условиях переходной российской экономики используются

«Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция)»,

утвержденные в 2000 г. Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госстроем РФ. Для

оценки эффективности проект рассматривается на протяжении всего его жизненного цикла, при этом

моделируются денежные потоки, рассчитываются показатели: интегральные дисконтированные затраты и

результаты, чистый дисконтированный доход, индекс доходности, срок окупаемости. С учетом

зарубежного и накопленного отечественного опыта обоснования инвестиционных проектов в жилищном

секторе методика календарного планирования подлежит развитию.