1. Методика кадастровой оценки земель населенных пунктов

Оценка земель населенных пунктов осуществляется на основании: анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Следует, учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Также учитываются и особенности функционирования земли в населенных пунктах, где земельные участки представляют, прежде всего, пространственный объект, обладая которым землепользователь владеет и использует доход, создаваемый средой деятельности и обитания (населенным пунктом).

Цена земли в населенных пунктах состоит из основной части (А), соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной (∆А), представляющей собой стоимость за более лучшие условия. Величина ∆А в каждом из населенных пунктов будет разной, и зависит от наличия дополнительных ценообразующих факторов (местоположение, инфраструктура и др. улучшения, произведенные на земле).

Целью оценки является выявление тех факторов, которые оказывают дополнительное влияние на цену земли, оценить степень их влияния на конечный результат.

Оценку земли подразделяют на массовую кадастровую оценку земель и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель массовой кадастровой оценки – определение кадастровой стоимости в границах административно-территориальных образований (РФ, субъектов РФ, муниципальных образований).

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах единиц кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость – стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Согласно п.2.ст.66 ЗК РФ. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

Цель рыночной оценки – определение рыночной стоимости конкретного земельного участка. При этом предполагают, что указанная стоимость соответствует тем ценам, по которым на открытом рынке данного региона продавали или покупали другие земельные участки сопоставимого качества, месторасположения и аналогичного целевого назначения. Немаловажным фактором при определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.

Рассматриваемая методика определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов построена на балльной оценке существующих показателей ценности территории конкретного населенного пункта по факторам, объединенных в группы. Общая (суммарная) ценность земель населенных пунктов выражается совокупным баллом, величина которого определяется с учетом вклада каждой группы факторов в формирование стоимости земли. На основе совокупного балла, при наличии информации о рыночных ценах земли в отдельных населенных пунктах, производится расчете кадастровой стоимости земли каждого населенного пункта муниципального образования.

Преимуществами данного метода оценки являются:

• Возможность определения кадастровой стоимости земли в любом населенном пункте в условиях массового отсутствия информации о рынке земли, так как стоимость рассчитывается путем сравнения ценности территории базового населенного пункта с природно-экономическими и социальными условиями конкретного населенного пункта;

• Методика балльной оценки позволяет не только сопоставить и совместить разнородные земельно-оценочные показатели, но и комплексно выразить ценность земель взвешенной величиной совокупного балла;

• Использование в расчетах даже единичных сведений по объектам купли-продажи земли для оценки всех остальных населенных пунктов. Так, например, если известна цена земли и совокупный балл территории в одном населенном пункте, то, зная размер балла в другом населенном пункте, можно вычислить стоимость земли;

• Наглядность и прозрачность получаемых результатов.

Схема проведения кадастровой стоимости земель населенных пунктов представляется в виде четырех этапов:

На первом этапе проводится анализ информации о купле-продаже и спросе на земельные участки с целью изучения рынка земли и отработка механизма отслеживания рыночных цен на землю. Основными источниками информации о сделках с землей являются договора купли-продажи земельных участков и формируемая на их основе отчетность, которая ведется в регистрационной палате прав на недвижимое имущество, комитете по земельным ресурсам и землеустройству административной единицы (статистическая информация), и результаты анкетного анонимного опроса участников рынка. Могут использоваться и другие альтернативные методы, если они дают объективные сведения о стоимости земли.

Для достоверности проводимых расчетов необходимо, чтобы в анализе участвовало не менее 30-40% населенных пунктов района.

Анализ информации проводится таким образом, чтобы отразить динамику и географию рынка в пределах всех типичных населенных пунктов района.

Вторым этапом является группировка всех населенных пунктов по хозяйственной и административной значимости. При этом следует классифицировать:

• Хозяйственные центры с/х предприятий;

• Населенные пункты, созданные при шахтах, рудниках и т.д.;

• Лесохозяйственные населенные пункты;

• Населенные пункты, используемые горожанами как места отдыха, включая курортные населенные пункты;

• Иные населенные пункты.

На основании приведенной классификации устанавливается единство объектов, а, следовательно, и общность ценообразующих факторов.

В ряде оцениваемых районов некоторые виды хозяйственной значимости могут отсутствовать.

На третьем этапе проводится балльная оценка сложившихся земельно-оценочных показателей, которые получены в результате паспортизации населенных пунктов. Паспорта заполняются на каждый населенный пункт района.

Четвертый – завершающий этап, содержит расчеты совокупного балла ценности земель с учетом установленного вклада факторов, влияющих на стоимость территории населенного пункта, и определение кадастровой стоимости земли. Проведение первичного отбора факторов формирования стоимости земель населенных пунктов на основе корреляционного анализа, задачей которого является выявление факторов, действительно влияющих на цену земли в конкретных условиях (в границах муниципального образования, отдельного населенного пункта, оценочной зоны). Корреляционный анализ проводится по всем показателям, предварительно включенным в обработку. Поскольку известно, что в экономических и социальных явлениях все процессы находятся в корреляционной зависимости.

Состав факторов для оценки земель населенных пунктов по балльной системе является типичным. Их перечень утвержден Федеральным кадастровым центром и принят в качестве основных для проведения оценки. Иногда возможно включение дополнительных факторов, отражающих специфику объекта оценки.

В выполняемой курсовой работе оценка кадастровой стоимости земель проводится в соответствии со следующих группами факторов:

1 группа: Местоположение.

1.2 расстояние до краевого центра;

1.3 расстояние до районного центра;

1.4 расстояние до центра сельской, поселковой администрации;

(Под администрацией понимается любой исполнительный орган местного самоуправления)

2 группа: Инженерная инфраструктура.

2.1 наличие дорог с твердым покрытием до населенного пункта;

2.2 наличие водопровода;

2.3 наличие газопровода;

2.4 обеспеченность централизованным теплоснабжением;

2.5 наличие канализации;

2.6 наличие улиц с твердым покрытием;

2.7 обеспеченность телефонной связью.

3 группа: Социальная инфраструктура.

3.1 наличие и вместимость школ;

3.2 наличие и вместимость детских дошкольных учреждений;

3.3 наличие и вместимость клубов, домов культуры;

3.4 наличие медицинских учреждений;

3.5 наличие магазинов;

3.6 возможность приема телепередач.

4 группа: Производственная инфраструктура.

Обеспеченность рабочими местами самодеятельной части населения или уровень безработных среди самодеятельной части населения.

5группа: Размещение (локализация) населенных пунктов.

5.1 размещение населенных пунктов у магистральной дороги;

5.2 размещение населенных пунктов у железнодорожной станции;

5.3 размещение населенных пунктов у крупных водных источников;

5.4 размещение населенных пунктов при лесных массивах.

6 группа: Тенденция изменения численности населения.

Удельный показатель изменения численности населения в населенных пунктах.

7 группа: Экологическое состояние территории.

7.1 негативное влияние с/х производства;

7.2 негативное влияние местных промышленных предприятий;

7.3 негативное влияние железной дороги;

7.4 негативное влияние автомагистрали.

8 группа: Инженерно-геологические условия строительства.

8.1 высокий уровень стояния грунтовых вод;

8.2 заболоченность территории;

8.3 подтапливание территории;

8.4 скальные грунты;

8.5 карстовые провалы.

9 группа: Наличие исторических объектов, памятников культуры, рекреационных и заповедных территорий.

Порядок проведения оценочных работ

1. Анализ паспортов населенных пунктов оцениваемого муниципального образования и заполнение таблиц с исходными данными.

2. Установление рыночных цен земель населенных пунктов базового района. Возможно использование информации как по единичным фактам сделок (но не менее 10-15 сделок), так и использование массового статистического материала.

3. Группировка населенных пунктов базового района по хозяйственной и административной значимости для достижения однородности в оцениваемых группах населенных пунктов.

4. Балльная оценка сложившихся показателей согласно приведенных формул.

5. Отбор и обоснование факторов, влияющих на земли, на основе проведения корреляционного анализа.

6. Расчет совокупного балла ценности земель населенных пунктов.

7. Определение кадастровой стоимости земли на основе совокупного балла

с использованием статистической информации земельного рынка.

Анализ факторов, формирующих стоимость земли и иного недвижимого имущества, их учет при оценке участков, - важнейшее экономическое условие для правильного функционирования рыночных отношений.

Оценочная стоимость земельного участка – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель или инвестор готов обменять на право собственности на конкретный земельный участок.