3. Отбор и обоснование факторов, влияющих на цену земли, на основе корреляционного анализа

При оценке земель населенных пунктов особое внимание следует уделять анализу и отбору показателей, влияющих на рыночную цену, а, следовательно, и на стоимость земли. Недостаточно одного лишь логического объяснения для включения того или иного показателя в оценочную шкалу. Естественно, что факторы, учитываемые при оценке, оказывают влияние на стоимость земли, но величина этого влияния, его направленность будут неодинаковы в разных природно-климатических и экономических условиях.

Неравнозначно действуют факторы формирования стоимости земли в населенных пунктах различной хозяйственной значимости, имеющих соответствующую численность населения.

Оценка степени влияния каждого из факторов на цену земли являются одной из главных задач. Для этого применяется ряд метолов: корреляционно-регрессионный анализ, метод статистических группировок, оптимизационные модели, метод экспертных оценок.

Задачей проведения корреляционного анализа является выявление факторов, которые действительно влияют на цену земли в конкретных условиях (в границах административного района), и исключение из дальнейших расчетов тех факторов, которые не являются определяющими в данных условиях. Таким образом, из всего многообразия показателей проводится отбор тех, которые действительно оказывают влияние на результирующий показатель (рыночную цену земли) и при этом не коррелируют между собой.

Для проведения корреляционного анализа между несколькими переменными применяют статистические компьютерные программы, в частности, «Korr», либо стандартные функции «Exсel».

Предварительно составляется сводная таблица балльной оценки земель населенных пунктов содержащая баллы по группам факторов и рыночную цену земли (таблица 19), которая является исходной для проведения корреляционного анализа. Рыночная цена земли обозначена зависимой переменной – Y, а ценообразующие факторы являются независимыми переменными – X_i.

Таблица 19 –Балльная оценка земель населенных пунктов

Название населенного пункта	Баллы								Рыночная цена земли, руб. за 1 кв.м
	Местоположение, Б мест.	Инженерная инфраструктура, Б инж.	Социальная инфраструктура, Б соц.	Происзводственная инфраструктура, Б пр.	Локализация поселения, Бразм.	Тенденция изменения людности, Б тенд.	Экологическое состояние, Б экол.	Инженерно-геологические условия Б геол.
	Х1	Х2	Х3	Х4	Х5	Х6	Х7	Х8	Y
д. Баташи	3	51	5	50	25	23	85	100	3,74
д. Усть-Турка	3	44	72	95	25	20	65	100	10,80
д. Болотовка	96	25	5	67	25	100	100	100	4,51
д. Колпашники	95	31	9	84	25	21	85	80	6,10
д. Мушкалово	50	32	5	82	25	0	85	80	5,09
д. Одина	93	33	5	0	25	14	100	100	3,35
д. Патраково	99	30	5	50	25	27	100	100	4,36
д. Теплая	100	35	19	89	25	23	85	100	14,10
д. Тихановка	97	33	14	0	25	16	100	100	5,27
д. Троицк	52	29	24	70	25	3	85	40	8,02
д. Березовка	33	21	5	90	13	14	100	80	3,65
д. Верхняя Мельница	40	44	5	97	43	17	100	80	5,33
д. Веслянка	44	37	27	96	25	19	100	60	5,56
д. Захаровка	43	43	5	100	0	14	100	100	3,65
д. Змеевка	33	54	5	94	8	22	100	60	4,59
д. Кочерги	48	9	14	100	38	15	100	100	4,91
с. Ленск	53	41	95	91	50	17	100	40	12,90
д. Лужки	50	28	5	79	25	15	100	60	5,37
д. Пихтари	42	44	5	0	25	15	100	100	4,91
д. Подвигаловка	46	32	5	89	50	19	80	80	5,33
д. Средняя Мельница	41	22	5	0	38	15	65	80	5,89

В результате расчетов с помощью компьютерной программы “Korr” формируется косоугольная матрица коэффициентов корреляции (таблица 20). Достоверность получаемых коэффициентов, согласно правилам статистики, напрямую зависит от количества анализируемых объектов, которых должно быть не менее 100. Поэтому для расчетов берутся все населенные пункты оцениваемого района или сельской администрации.

Таблица 20- Матрица парных коэффициентов корреляции.

	Рыночная цена земли	Б мест.	Б инж.	Б соц.	Б пр.	Б разм.	Б тенд.	Б экол.	Б геол.
	Y	Х1	Х2	Х3	Х4	Х5	Х6	Х7	Х8
Y	1,0000	0,0676	0,1104	0,7504	0,2680	0,3360	-0,0754	-0,3577	-0,2656
Х1		1,0000	-0,3666	-0,2040	-0,2775	0,0200	0,3358	0,2827	0,1975
Х2			1,0000	0,1882	0,0475	-0,2270	-0,0869	0,2510	-0,0706
Х3				1,0000	0,2655	0,3421	-0,0806	0,1359	-0,3635
Х4					1,0000	-0,0440	0,0115	0,1880	-0,3309
Х5						1,0000	-0,0253	-0,3421	-0,2066
Х6							1,0000	0,1558	0,2810
Х7								1,0000	0,0000
Х8									1,0000

Знак коэффициента корреляции указывает направление зависимости переменных, а его абсолютная величина – степень зависимости (тесноту связи). В земельно-кадастровых работах используют следующую шкалу градации коэффициентов корреляции

до ± 0,15- отсутствие связи между признаками;

± 0,16- ± 0,20 – плохая связь;

± 0,21- ± 0,30 – слабая;

± 0,31- ± 0,40 – средняя;

± 0,41- ± 0,60 – хорошая;

± 0,61- ± 0,80 – высокая;

± 0,81- ± 0,90 – очень высокая;

± 0,91 – и выше – полная или функциональная связь.

Достоверность коэффициента корреляции определяется отношением этого коэффициента к его среднеквадратической ошибке, которая определяется по формуле:

(33)

где m_r – среднеквадратическая ошибка коэффициента корреляции;

r – коэффициент корреляции;

n – число наблюдений (поселений).

Достоверность коэффициента корреляции по критерию Стьюдента (t_ф) определяется по формуле:

t_ф = r/ m_r (34)

Если фактическое значение критерия Стьюдента (t_ф) больше 2,5, то коэффициент корреляции считается достоверным.

Анализ коэффициентов корреляции
Признак	Коэф-т корреляции, r	Среднеквадратическая ошибка, mr	Достоверность коэфф. Корреляции, t	Табличное значение коэффициента Стьюдента	Достоверность коэффициента корреляции
Х1	0,0676	0,41	0,17	2,5	не достоверен
Х2	0,1104	0,41	0,27		не достоверен
Х3	0,7504	0,27	2,78		достоверен
Х4	0,2680	0,39	0,68		не достоверен
Х5	0,3360	0,38	0,87		не достоверен
Х6	-0,0754	0,41	-0,19		не достоверен
Х7	-0,3577	0,38	-0,94		не достоверен
Х8	-0,2656	0,39	-0,67		не достоверен

Проведенный корреляционный анализ факторов формирования стоимости земель населенных пунктов, позволит в дальнейшем более взвешенно рассчитать совокупный балл, отражающий ценность земель и определить их кадастровую стоимость.

В результате обработки данных о рыночной цене земли и балльной оценки групп факторов, получено линейное уравнение множественной регрессии.

Исходя из коэффициентов регрессии при переменных уравнения и среднерайонных значений баллов по группам факторов, определяем вклад каждой группы факторов в формирование рыночной цены (стоимости) земли. Расчеты приведены в таблице 21.

Таблица 21- Коэффициенты вклада факторов в формирование стоимости земель населенных пунктов

Группы факторов	Коэффициент вклада, кj	Людность населенных пунктов, чел
		до 50	51-100	101-200	201-500	501-1000	1001 и более
Местоположение	К мест	0,32	0,31	0,29	0,27	0,27	0,27
Инженерная инфраструктура	К инж.	0,28	0,23	0,37	0,33	0,34	0,31
Социальная инфраструктура	К соц	0,08	0,06	0,05	0,07	0,08	0,09
Производственная инфраструктура	К пр.	0,08	0,13	0,14	0,16	0,16	0,13
Локализация населенного пункта	К разм	0,08	0,13	0,00	0,03	0,03	0,11
Тенденция изменения численности	К тенд	0,07	0,07	0,08	0,07	0,06	0,02
Экологическая обстановка	К экол	0,07	0,04	0,05	0,05	0,05	0,04
Инженерно-геологические условия	К гол	0,03	0,02	0,02	0,02	0,02	0,01