1.6. Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст.З Федерального закона от 25.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме1 .
1 ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. №135-Ф3;
1.7. Функция оценки
Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.
Оцениваемые права
Настоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на оцениваемый объект.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собст венник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
2. Оценка рыночной стоимости объектов оценки
2.1. Обзор рынка вторичного жилья Московской области
характеристика рынка
В марте 2013 года количество квартир выставленных на продажу на вторичном рынке Московской области составило 36,7 тыс., относительно показателей мая количество квартир уменьшилось на 7,5%. (Рис.1.)
Рис.1. Динамика предложения квартир на рынке вторичного жилья Московской области
Спрос
В июне впервые с начала года резко снизились темпы прироста нового предложения: всего плюс 5% по сравнению с маем. Для сравнения: весной объем предложения ежемесячно увеличивался на 20-30% в среднем. Напомним, что в марте объектов в продажу поступило на 33,5% больше, чем в феврале, что стало рекордным значением первого полугодия 2013 года. (Рис. 2.)
Рис. 2. Динамика изменения спроса на рынке вторичной недвижимости
Ценовая ситуация
По итогам сентября 2013 г. средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке столицы выросла почти на 5% и составила 97 845 тыс. руб. Долларовая стоимость единицы городского жилья поднялась за месяц на 2,3%, составив $5 796. (Рис. 3.)
Рис. 3. Динамика стоимости 1 кв. м на рынке вторичного жилья
Московской области
Выводы
Скорее всего, разнонаправленная динамика по городам Подмосковья сохранится и во втором полугодии, - резюмирует Сергей Власенко. - Многое будет зависеть от ситуации на рынке новостроек в каждом населенном пункте. Роста покупательской активности населения пока ожидать не приходится. Мы рассчитываем, что традиционный осенний подъем и предновогодняя лихорадка удержат рынок от глубокой стагнации. Общий спрос на операции на вторичном рынке вырос на 5%, а количество предложения городских квартир увеличилось на 2,3%. Средняя стоимость 1 кв.м вторичного жилья составила 97 845 тыс. руб. или $5 796 – оба показателя продемонстрировали рост относительно предыдущего месяца.