2.5. Метод капитализации дохода

2.5.1. Принципы, применяемые в методе

Ожидания. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Таким образом, метод капитализации доходов (доходный метод) основан на ожидаемой будущей выручке, расходах и доходе, которые будут получены в случае продажи (сдачи в аренду) недвижимости третьей стороне.

Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом недвижимости и выручки от его продажи (или передачи) права собственности.

2.5.2. Последовательность применения метода

Для расчета будущей выручки от продажи объекта недвижимости используют цену перепродажи объекта в целом, т.е. перепродажи земли, степень износа зданий и сооружений, издержки на совершение сделки, т.е. результат включает стоимость зданий, сооружений и земли.

При оценке стоимости собственных затрат покупателя за объект недвижимости из цены продажи всего объекта вычитают остаток долга по ипотечному кредиту.

Метод капитализации дохода использует процедуру приведения будущих доходов к их текущей стоимости с использованием коэффициента дисконтирования и ставки дисконта по формуле:

,

где:	P	 величина капитала в текущий момент времени (руб.);
	F	 величина капитала, ожидаемая к концу t-го года (руб.);
	r	 ставка дисконта (норма доходности или процентная ставка);
	t	 года;
		 коэффициент дисконтирования (приведения к текущему моменту).

2.5.3. Область применения и ограничения метода

Метод капитализации дохода  единственный метод, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и требует широкого изучения рынка. Анализ должен проводиться на фоне связи спроса и предложения, тенденции в рыночных ожиданиях.

К ограничениям следует отнести трудности при выработке прогноза, степень риска, присущую объектам недвижимости. Кроме того, уровень дохода меняется вместе с изменениями на рынке денег и изменениями доходов, предлагаемых в качестве альтернативных возможностей инвестирования.

Пример. Фирма, специализирующаяся на торговле недвижимостью, рассчитывает, через год получить доход в 50 тыс.руб. при вложении капитала в землю при норме доходности 10% и доход в 150 тыс.руб. при вложении капитала в здание при норме доходности 50%. Чему равна сегодняшняя цена объекта недвижимости, находящегося на указанном участке земли, которая позволит получить предполагаемый доход?

P = F_зем. х + F_здан. х = 50 х 0,9 + 150 х 0,66 = 145,45 (тыс. руб.)

Контрольные вопросы

1. Укажите основные принципы оценки объектов недвижимости.

2. Укажите три вида износа недвижимости.

3. Когда используется метод капитализации дохода? В чем его преимущество и недостатки?

4. Когда используется метод затрат? В чем его преимущество и недостатки?

5. Когда используется метод сравнения продаж? В чем его преимущество и недостатки?