2.4. Определение рыночной стоимости недвижимости методом затрат

2.4.1. Принципы, применяемые в методе затрат

Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам.

2.4.2. Последовательность применения метода

Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.

Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.).

2.4.3. Область применения и ограничения метода затрат

 подоходное налогообложение (облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений);

 страхование (при оценке стоимости в целях страхования риска сумму страхового возмещения определяется исходя из затрат);

 обновление (стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования, основываясь на сравнении затрат с требуемым доходом);

 технико-экономический анализ для нового строительства;

 определение варианта наилучшего использования земли;

 здания институционального и специального назначения.

Ограниченность затратного метода определяется тем, что он может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта недвижимости, но и учесть наилучшее использование участка земли. Таким образом, основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются:

- невозможность воспроизведения нового, уже изношенного сооружения;

- маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения;

- невозможность отделения зданий и сооружений от земли.

Пример определить стоимость предприятия методом затрат при следующих данных:

площадь участка земли	 2000 м2;
цена земли	 35 руб/м2;
сметная стоимость строительства	 100 млн.руб.;
износ сооружения	 5%;
стоимость вспомогательных сооружений	 20 млн.руб.;
норма прибыли на вложенный капитал	 30%;

Метод затрат предполагает вначале оценку стоимости воспроизводства объекта недвижимости за вычетом износа. Затем прибавляется стоимость земли. Тогда:

- стоимость главного сооружения – 100 млн.руб.;

- косвенные издержки, определяемые аналитическим путем, составят 20% стоимости главного сооружения 20 х 100 : 100 = 20 (млн.руб.);

- стоимость земельного участка 35 х 2000 = 70 тыс.руб.;

- прибыль на вложенный капитал (100 + 20 + 70) х 30 : 100 = 57 (млн руб.);

- износ главного сооружения 100 х 5 : 100 = 5 (млн руб.);

- стоимость главного сооружения с учетом износа 100 + 20 + 57 - 5=172 (млн руб.);

- стоимость вспомогательных зданий и сооружений с учетом износа 20 – (20 х 5 : 100) = 19 (млн руб.);

- стоимость предприятия 172 + 70 + 19 = 261 млн руб.;