2.2. Принципы и процесс оценки недвижимости

Чтобы эффективно управлять и распоряжаться объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц. Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п.

В настоящее время в Беларуси возник и развивается рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также являются важной задачей финансового менеджмента.

В соответствии с международной практикой менеджмента операций с недвижимостью следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением.

Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора.

Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены в табл.2.1. в виде четырех групп.

Таблица 2.1

Основные принципы оценки объектов недвижимости

I группа Принципы, основанные на представлениях пользователя	II группа Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями	III группа Принципы, связанные с рыночной средой	IV группа Принцип наилучшего и эффективного использования
- полезность;	- остаточная продуктивность;	- зависимость;	сочетание групп принципов I-III
- замещение;	- вклад (предельная продуктивность);	- соответствие;
- альтернативных издержек;	- возрастающие и уменьшающие доходы;	- регрессии и прогрессии;
	- сбалансированность;	- предложение и спрос;
	- экономическая величина (размер);	- конкуренция;
	- экономическое разделение	- изменение;