2.3. Нерухомість в нежитловій сфері

Комерційна нерухомість є одним із невід'ємних об'єктів ринку нерухомого майна. Однак чинним законодавством України поняття "комерційна нерухомість” не визначено. Серед більш як 140 тис. законодавчо-нормативних і правових документів, які врегульовують нині відносини на ринку України, не зустрічається жодного документу, котрий давав би чітке розмежування понять "нежитловий фонд" і "нежитлова нерухомість", "комерційна нерухомість", "виробнича промисловість" і т.і. І лише з десяток - констатують їх наявність у документальному обороті.

Лише з 2004 р. наказом Державного комітету статистики України було затверджено форму державного статистичного спостереження №1 -послуги (нерухомість) "Надання посередницьких послуг при операціях з нерухомістю" (див. додаток Г).

Усе це ми констатуємо з єдиною метою - вказати на явно недостатнє приділення уваги такій важливій сфері як ринок комерційної нерухомості та складність проведення дослідження у зв'язку з інформаційними обмеженнями.

Нежитлова сфера - галузь національної економіки, що охоплює будівництво й реконструкцію будівель, споруд та елементів інженерної інфраструктури комерційного та виробничого призначення, управління таким майном, його утримання та ремонт.

Нерухомість в комерційній (нежитловій) сфері - це нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування й розпорядження в межах майна, що містить: магазини та торгові комплекси; готелі й розважальні центри, офіси, гаражі; складські та логістичні комплекси, об'єкти промислового призначення, індустріальні парки й ін.

Більш широко класифікує нежитлову нерухомість Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000. До нежитлових приміщень він включає:

• готелі, ресторани та подібні будівлі;

• туристичні бази, гірські притулки, дитячі та сімейні табори відпочинку,

• будинки відпочинку та інші будівлі для тимчасового проживання;

• офісні будівлі;

• торговельні будівлі;

• будівлі транспорту та засобів зв'язку;

• будівлі промислові та склади;

• будівлі для публічних виступів, закладів освітнього, медичного та

• оздоровчого призначення;

• інші нежитлові будівлі (будівлі сільськогосподарського призначення,

• лісівництва та рибного господарства; будівлі для культової та релігійної

• діяльності; історичні пам'ятки тощо).

• Відносини у сфері нерухомості також охоплюють й здавання під найм нежитлової нерухомості, що є од здавання під найм (в оренду) контор, заводів, складів, торговельних

• приміщень, торговельних підприємств, туристських баз, конференц-залів,

• місць для проведення зборів, спектаклів тощо;

• здавання під найом (в оренду) на місяць чи рік місць для розташування фургонів, боксів чи місць під гаражі для транспортних засобів;

• здавання під найом (в оренду) сільськогосподарських земель і лісів;

• концесію на гірничі розробки.

ним із видів послуг (таблиця 18.1):

Комерційне нерухоме майно займає центральне місце в системі будов за будь-якого державного управління в країні, що виконує одну із важливіших функцій- засобу виробництва. Комерційні об'єкти як фактор виробництва входить до складу основного капіталу підприємства і функціонує за його закономірностями.

Основу в складі комерційної нерухомості представляють будівлі, споруди та інші приміщення адміністративного, складського, торгівельного призначення.

Отож, основні фонди як частина комерційної нерухомості - це засоби праці, що охоплюють будинки і будови, у яких відбуваються основні із допоміжних та обслуговуючі процеси, адміністративні будівлі та господарські споруди і приміщення,. які беруть опосередковану участь у процесі виробництва і реалізації продукції упродовж тривалого періоду, при цьому не змінюють своєї натурально-речової форми і переносять свою вартість на вартість результатів підприємницької діяльності частинами (найчастіше у вигляді непрямих (постійних) витрат підприємства).

Будівлі, споруди, багаторічні насадження комерційного призначення відносносять до відтворних видів нерухомості та мають такі характерні риси як нерухомість, тобто наявність міцного зв'язку із землею (фізична і юридична), багаторазове використання (довго служить), зберігає свою натурально-речовинну форму протягом всього терміну служби, переносить свою вартість поступово в міру зносу.

Будь-який об'єкт комерційної нерухомості схильний до зносу. В результаті його використання погіршуються його технічні і економічні характеристики, а вартість переноситься по частинах на продукцію, що випускається, або послуги, що надаються, тою чи іншою підприємницькою структурою. Перенесення цієї вартості залишає сферу нерухомості і накопичується у вигляді грошового фонду (амортизаційних відрахувань) для відновлення вкладеного в об'єкт капіталу або для інших цілей.

Так, відтворювальна структура інвестицій 1998 року в основний капітал державних підприємств та організацій України така: технічне переоснащення і реконструкцію діючих підприємств - 62,2%, будівництво нових підприємств, охоплюючи розширення діючих - 32,2% та окремі об'єкти діючих підприємств — 5,6%; у 1999 році, відповідно - 60%, 29,8% та 10,2%; а в 2000 році - 68,2%, 24,4% та 7,4%. У 2003 році відтворювальна структура інвестицій в основний капітал у промисловості склала відповідно 71,5%, 23,9% і 4,6%.^г

Знос комерційної нерухомості - це втрата корисних властивостей і зменшення вартості комерційного нерухомого майна за будь-яких причин. Розрізняють два види зносу - фізичний і моральний.

Фізичний знос - це поступова втрата техніко-економічних і соціальних якостей будівель і споруд, а також приміщень комерційного призначення, обумовлена не тільки їх функціонуванням, а й їх бездіяльністю (руйнування із зовнішнього середовища, атмосферний вплив). Його величина визначається співідношенням фактичного і нормативного строків служби комерційних будов.

Моральний знос - це зменшення вартості нерухомих основних фондів підприємства під впливом підвищення продуктивності праці в галузі будівництва, тобто внаслідок зменшення витрат на відтворення такого об'єкта (перша форма), а також в результаті створення нових, більш ефективних, тобто появи більш економічних (з меншими затратами) об'єктів нерухомості (друга форма). Таким чином, моральний знос виявляється у двох формах, які розраховують:

1) як відношення різниці балансової і відновної вартості об'єкта на його балансову вартість і помноженням на 100%;

2) як відношення різниці дохідності нового об'єкта і діючого старого (аналогічного), на дохідність нового та множенням на 100%.

Отже, моральне старіння об'єктів нерухомості являє собою часткове його знецінення незалежно від його фізичного стану.

В оцінці комерційної нерухомості знос розглядається як фактор поточної вартості, не відносячи його до затрат; як втрата корисності, а відповідно і виртості. При цьому розрізняють такі види зносу: фізичний, функціональний і економічний або зовнішній.

Фізичне погіршення містить будь-яке фізичне зношення комерційної будови.

Такий знос може бути:

1. усувний - це коли поточний ремонт будови, витрати на проведення якого менші відтворюваної вартості;

2. неусувний - це коли витрати на його виправлення перевищують вклад, що доданий до його вартості.

Будь-який недолік (знос) може бути виправлений, але якщо при цьому витрати перевищують потенційні вигоди, то його вважають неусувним.

Функціональний знос означає невідповідність об'єкта діючим стандартам з погляду його функціональної корисності: зручність планування, інженерне забезпечення, обладнання і інше. Ці недоліки бувають усувні і неусувні залежно від відповідності витрат на ремонт і величини додатково отриманої вартості всього об'єкта. Якщо функціональне старіння усувне, то вклад у вартість більший затрат на відтворення. Неусувний функціональний знос - це зменшення варим н нерухомості через недолік або збиток (зверхдостатність) її якісних характеристик. Величину функціонального зносу визначають шляхом ринкових співвідношень взаємопов'язаних груп об'єктів нерухомості.

Зовнішній знос - це збитки під час продажу, які викликані зовнішніми факторами: погіршення економічної ситуації, віддаленість від залізничних шляхів, центра міста і інших обставин, які знижують вартість комерційного об'єкта і отримання доходу від нього. Економічне старіння вважають неусувним, оскільки величина затрат робить нераціональну купівлю оточуючих об'ектів і ліквідацію негативних елементів тільки для того, щоб збільшити вартість одного н конкретного об'єкта нерухомості. Кількісно економічне старіння, економічний знос встановлюється методом порівняння цін продаж співставних об'єктів, один з яких має ознаки негативного зовнішнього впливу.

Знос основних фондів (комерційної нерухомості) тісно пов'язаний із її амортизацією, тобто з поступовим перенесенням її вартості протягом всього строку служби на отриману в процесі використання такого нерухомого майна продукцію, послугу тощо. Облік амортизації таких об'єктів як і іншого основною капіталу фірми здійснюють за допомогою амортизаційних відрахувань - грошового вираження перенесеної вартості. Такі амортизаційні відрахувати виступають у формі величини повернутого інвестованого капіталу, який може направлятися на реконструкцію, капітальний ремонт або покращання комерційної нерухомості, інших основних фондів чи на інші цілі.

Важливим у системі амортизації є методи її нарахування. Для визначення амортизації відрахувань об'єктів комерційної нерухомості використовують такі їх методи: прямолінійний (рівномірний) метод, метод прискореної амортизації, метод зменшення залишкової вартості, кумулятивний метод (метод суми чисел), виробничий метод, податковий.

Сучасними змінами у амортизаційній політиці України, що відмічені у Законі України "Про оподаткування прибутку підприємств" передбачено чотири групи основних засобів, згідно з чим, окремо по кожній із них обчислюються амортизаційні відрахування. Так, річна норма амортизації першої групи основних фондів, до складу якої відноситься вся комерційна нерухомість підприємства, встановлена в розмірі 8%, відповідно квартальна - 2%.

Під час розрахунку амортизації об'єктів нерухомості дуже важливо правильно визначити термін їх використання (експлуатації), який встановлює підприємництво під час зарахування об'єктів на баланс. На подовженість життєвого цикну впливають періоди виробництва, фізичний і моральний знос, капітальність об'єктів, умови експлуатації, кон'юнктура ринку і інші фактори.

Життєвий цикл - це закінчена послідовність процесів функціонування (етапів використання) комерційної нерухомості, починаючи з введення в експлуатацію (від створення) до припинення використання (рис. 2.1).

Рис. 2.1

Протягом всього періоду свого існування комерційна нерухомість підлягає відповідним фізичним, економічним і правовим змінам. В результаті кожен об'єкт проходить такі чотири стадії життєвого циклу:

1. формування - будівництво;

2. експлуатація - функціонування і розвиток (розширення, реконструкція тощо).

3. зміна, можливо, неодноразова, власника, користувача;

4. припинення існування - знос, ліквідація, природне руйнування.

РОЗДІЛ 3. ДОГОВІР НА ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ МАЙНА

Договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб'єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник (Додатки Д-Е).

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Сторони договору на проведення оцінки майна (замовник, платник) мають право вільного вибору суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання.

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

-    визначення майна, що підлягає оцінці;

-    мета, з якою проводиться оцінка;

-    вид вартості майна, що підлягає визначенню;

-    дата оцінки;

-    строк виконання робіт з оцінки майна;

-    розмір і порядок оплати робіт;

-    права та обов'язки сторін договору;

- умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;

-    відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

-    порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

оплати робіт з оцінки майна визначаються за домовленістю сторін або у випадках відбору суб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах - за результатами конкурсу. Не допускається встановлення у договорі розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці.

Основою для проведення оцінки є договір між оцінювачем і замовником, на який розповсюджуються загальні норми Цивіль­ного кодексу України.

Як правило, договір обов'язково містить:

точний опис об'єкта із зазначенням його виду; 

тип вартості;

дані про наявність у оцінювача відповідної ліцензії;

дані про те, що оцінювач є належним професійним оцінюва­чем (якщо договір укладає професійний оцінювач);

• суму винагороди оцінювача в грошовому вираженні.

При здійсненні своєї діяльності оцінювач має право:

обирати методи проведення оцінки об'єкта нерухомості від­повідно до стандартів і правил проведення оцінки; 

вимагати від замовника забезпечення доступу до об'єкта оцін­ки та надання необхідної документації;

запитувати в письмовій формі у третіх осіб, включаючи ор­гани влади, інформацію, необхідну для проведення оцінки, за ви­нятком відомостей, що належать до державної або комерційної та­ємниці;

залучати на договірній основі до участі в оцінці об'єкта ін­ших фахівців й оцінювачів, за дії (бездіяльність) яких він несе від­повідальність;

відмовитися від проведення оцінки об'єкта, якщо замовник порушив умови договору.

 Оцінювач зобов'язаний:

дотримуватися у своїй діяльності вимог законодавства Украї­ни й принципів етики оцінки об'єктів нерухомості; 

забезпечувати збереження документів, що отримуються від замовника та третіх осіб під час проведення оцінки, й повернути замовнику отримані від нього документи одночасно з передачею йому звіту про оцінку;

повідомити замовнику про неможливість своєї участі в про­веденні оцінки об'єкта у випадках, передбачених законодавством, а також при виникненні обставин, що перешкоджають проведен­ню об'єктивної оцінки;

надавати на вимогу замовника документ про освіту, який під­тверджує отримання професійних знань у сфері оціночної діяль­ності;

надавати замовнику інформацію про положення, правила, ста­тут, кодекс етики уповноваженого органу саморегулюючої організації, на дійсність акредитації або членство, на які він посилається у своєму звіті, а також надавати на прохання замовника іншу інфор­мацію про вимоги законодавства з оціночної діяльності;

ознайомити замовника з ліцензією на здійснення оціночної діяльності;

у термін, визначений договором,

не розголошувати конфі­денційну інформацію, отриману від замовника під час проведення оцінки об'єкта нерухомості, за винятком випадків, передбачених законодавчими актами;зберігати копії складених звітів про оцінку об'єкта нерухо­мості протягом трьох років.у випадках, передбачених законодавчими актами, надавати інформацію, що міститься у звіті про оцінку, правоохоронним, су­довим, іншим спеціально уповноваженим державним органам на їх офіційну законну вимогу.

Закон передбачає механізм захисту майнових інтересів осіб, що професійно займаються проведенням оцінки різних об'єктів — страхування цивільної відповідальності оцінювачів. Законом уста­новлено, що оцінювач не має права займатися оціночною діяльніс­тю без укладення договору страхування, і дається визначення стра­хового випадку: "Страховим випадком є спричинення збитків третім особам у зв'язку із здійсненням оцінювачем своєї діяльності, вста­новлене рішенням суду, що вступило в законну силу, арбітражно­го суду або третейського суду".

РОЗДІЛ 4. ВИЗНАЧЕННЯ СЕРЕДНЬОЇ ВАРТОСТІ 1 КВАДРАТНОГО МЕТРА ТОРГІВЕЛЬНОЇ ПЛДОЩІ, ВИСТАВЛЕНОЇ НА ПРОДАЖ У І ТА ІІ КВАРТАЛІ 2013 РОКУ ПО МІСТУ ЖИТОМИРУ

Метою практичної роботи було на ринку торгівельної нерухомості визначити середню вартість 1 м² на торгівельні приміщення м. Житомир на І – ІІ квартал 2013 р. Під час роботи мною були проаналізовані об’єкти, які знаходилися в продажу з 1 січня 2013 р. до кінця ІІ кварталу в Богунському і Корольовському районах міста.

Рис. 4.1

На рис. 4.1. зображено середню ціну на 1 м² торгівельних приміщень Богунського району за І і ІІ квартал. За перший квартал ціна становила 8248,5 грн/ 1м², за другий 8258,7 грн/ 1м².

Рис. 4.2

На рис. 4.2 зображено середню ціну на 1 м² торгівельних приміщень Корольовського району за І і ІІ квартал. За перший квартал ціна становила 5210,6 грн/ 1м², за другий 4613,7 грн/ 1м².

Рис. 4.3

На рис. 4.3 показано співвідношення Богунського і Королівського районів за І та ІІ квартал відповідно.

Відразу помітно, що Богунський район має вищі ціни на торгівельну нерухомість ніж Корольовський. Це пояснюється тим, що в цьому районі міста більше розвинена торгівельна нерухомість загалом і магазини розташовані в цьому районі матимуть більші прибутки.

Таблиці з відомостями знаходяться у додатках А-Г.