16. Особенности продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земел. участок, здание, сооружение или иное недвиж. имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определ. сумму денег (цену).

Закон относит к недвижимости земельн. участки, участки недр, обособл. важные объекты и иные объекты, прочно связан. с землей, то есть объекты, перемещ. кот. невозможно без соразмерного ущерба их хозяйств. назначению, а также воздушные и морские суда, космические объекты, подлежащие гос. регистрации.

Юр. квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Субъектный состав сторон: любые лица, как граждане, кот. активно продают и покупают принадлеж. им квартиры, участки, дачи, так и юр. лица, покупающие недвижимость для своих офисов предприятий и т.д., а также в качестве и продавца и покупателя могут участвовать другие субъекты граждан. права (РФ, субъекты РФ, муницип. образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Исключения — субъекты права хозяйств. ведения и операт. управления, учреждения и казенные предприятия.

Источники правового регулирования:

• §7 гл. 30 ГК РФ;

• в субсидиарном порядке общие положения о купле-продаже;

• при купле-продаже земельного необходимо руководствоваться правилами РФ, но с учетом специал. норм Земельного, Лесного и Водного кодексов;

• продажа недвижимости в процессе приватизации регулируется ФЗ «О приватизации гос-го и муницип-го имущества»;

• ФЗ «О гос-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Существ. условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохран. в соответ. с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Предмет договора: в договоре д.б. указаны данные, позвол. определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определ. расположение недвижимости на соответств. земельном участке.

Цена определяется соглашением сторон и, если иное не указано в договоре, включает в себя и стоимость земельного участка, занятого недвижимостью. В договоре купли-продажи жилых помещений должна быть указана стоимость по справке Бюро технической инвентаризации, цена в договоре не м.б. ниже инвентаризационной.

Форма договора — простая письменная, путем составления единого документа, подпис. обеими сторонами, подлеж. гос-ной регистрации. Договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключ. с момента его подписания в соответствии с ГК РФ, а не с момента гос-ной регистрации.

Переход права собственности возникает с момента гос. регистрации. Именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности на купленную недвижимость.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторон передаточного акта. Отказ от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполн. договора и влечет соответств. последствия (возмещение убытков, неустойки и т.д.). В случае передачи продавцом недвиж. имущества ненадлеж. качества покупатель вправе требовать возмещения причин. ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Особенностью данного договора является то, что сам по себе объект недвижимости, как правило, занимает определ. часть земельного участка (обременяет его). ГК РФ устанавл.общее правило, что при продаже зданий к покупателю переходят одновременно с передачей права собственности на недвижимость и соответств. права на земельный участок. Когда продавец является собственником земельн. участка, он вправе продать его, либо передать покупателю на праве аренды, пользования. Если стороны не определили правовую судьбу участка, то к покупателю переходить право собственности и на соответств. его часть. Если продавец не собственник земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельн. участком, что принадлежат самому продавцу.

Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответств. условиям договора.

В этом случае покупатель имеет право:

• соразмерного уменьш. покупной цены;

• безвозмезд. устранения недостатков в разумный срок.

Если же нарушения требований к качеству являются существенными, покупатель вправе отказаться от исполнения договора.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в кот. проживают лица, сохран. в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в кот. остаются проживать члены семьи продавца, они сохран. право пользования этим жилищем.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры также подлежит гос. регистрации и считается заключ. с момента такой регистрации.

Особенности продажи жилого помещения.

Квартиры могут испол-ся только для проживания людей и должны быть пригодны для этого и соответ-ть определ. требованиям.

Договор заключ. в письм. форме, по желанию стороны могут его нотариально удостоверить. Необходима гос.ударственная регистрация.

При продаже квартиры в многоквартирном доме к покупателю переходит и доля в праве общей долевой собственности, различное оборудование для обслуживания дома, чердаки, лестницы, лифты, а так доля в общей долевой собственности на землю.

Ценя является существенным условием.