Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• безрисковую доходность на рынке;

• компенсацию за риск вложения в недвижимость;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r _н = r_р + I_инф + r_р • I_инф , (4.33)

r_р = (r _н – I_инф )/( 1 + I_инф), (4.34)

где r _н – номинальная ставка;

r_р – реальная ставка;

I_инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:

r = r_f + p₁ + p₂ + p₃, (4.35)

где

r_f – безрисковая ставка дохода;

p₁ – премия за риск вложения в недвижимость

p₂ – премия за низкую ликвидность недвижимости

p₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

• Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в том числе ставки дисконтирования.

Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.

Пример.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п	Показатели	Прогнозный период			2013
		2010	2011	2012
1	Общая площадь объекта, (S) кв.м.	652	652	652	652
2	Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год	9550	10230	11100	11700
3	Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед.	0,075	0,065	0,05	0,05
4	Операционные расходы
4.1.	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2.	Затраты по страхованию, тыс. руб. в год	150,4	156,0	162,7	167,2
4.3.	Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год	177,3	168,9	164,6	161,3
4.4.	Земельная арендная плата, тыс. руб. в год	230,3	240,5	255,8	265,7
4.5.	Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год	190,5	210,8	240,1	255,1

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка дисконтирования (r)	Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

Расчет денежных потоков

№ п/п	Показатели	Прогнозный период			2013
		2010	2011	2012
1.	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар	6226,6	6670,0	7237,2	7628,4
2.	Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)	5759,6	6236,4	6875,3	7247,0
3.	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год	124,5	133,4	144,7	152,6
5.	Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)	873,0	909,6	967,9	1 001,9
6.	Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР	4 886,6	5 326,8	5 907,4	6 245,1

Таблица 4.7.

Расчет стоимости объекта недвижимости

№ п/п	Показатели	Прогнозный период			2013
		2010	2011	2012
1.	Денежный поток, тыс.руб. в год СF=NOI = ДВД – ОР	4 886,6	5 326,8	5 907,4	6 245,1
2.	Текущая стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.	4 886,6/1,144 =4 271,5	5326,8/1,1442= 4 070,2	5907,4/1,1443= 3 945,6
3.	Стоимость продажи объекта в конце прогнозного периода (стоимость реверсии) (Vterm), тыс. руб. Vterm = ЧОД2010/R				6245,1/0,182= = 34 313,8
4.	Текущая стоимость реверсии, руб.				34313,8/1,1443= = 22 918,7
5.	Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, тыс.руб. (формула 4.27)	(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 = =35 206,1

Ответ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.