1. Метод валовой ренты

- отбирают продажи

- рассчитывают рентный мультипликатор = цена продажи / годовой доход от аренды

- итоговое значение рентного мультипликатора определяется методами мода и медиана

- стоимость оцениваемого объекта определяется умножением годовой аренды оцениваемого объекта на рентный мультипликатор.

2) Метод прямой капитализации дохода на основании коэф-та капитализации.

Используется при стабильных условиях функционирования объекта и постоянной величины арендной платы.

Последовательность расчета:

- определяется потенциальный валовой доход на 1год после даты оценки

- опред-ся действительный валовой доход = потенциальный доход – планируемые потери из-за незагруженности помещения, отсутствия арендаторов.

- орпед-ся ЧОД = действительный доход – операционные расходы

Стоимость оцениваемого объекта = чистый операционный доход / коэф-т капитализации. ЧОД – это величина чистого годового дохода от объекта за минусом расходов на эксплуатацию, но до учета амортизационных отчислений и выплатой долга по кредиту.

Коэ-т капитализации – это требуемая инвестором доходность вложений в объект недвижемости. Равен = доля ипотечного кредита*на ставку % по кредиту+ доля собственных средств*ставку дохода на собственный капитал.

3) Метод дисконтирования денежных потоков.

Используется при изменяющихся условиях функциональности объекта или при наличии первоначальных инвестиций.

Последовательность расчета:

- определяется период и интервал для расчета

- рассчитывается ЧОД за каждый интервал расчета

- определяется доход от продажи объекта в конце срока владения = Чод за последний год использования/ставку капитализации

- рассчитывается величина денежного потока = Чод + доход от продажи от продажи объекта – инвестиции на приобретение объекта

- определяется ставка дисконтирования

- прогнозируемые денежные доходы дисконтируются

- сумма дисконтированных денежных потоков является текущей стоимостью объекта

Менеджмент

1. Сущность и содержание менеджмента. Функции менеджмента.

Управление присуще любой организационной системе. Управление – это процесс воздействия на систему, для поддержания ее в определенном состоянии и переводе в новое состояние в соответствии с объективными законами функционирования и деятельностью, направленную на достижение целей.

Сущность мен-та – управлять всем: производством, финансами, кадрами, ресурсами для упорядочения системы управления, от исходной ситуации – к улучшению результатов.

Менеджмент - совокупность принципов, методов и средств управления с целью повышения эффективности предпринимательской деятельности и увеличения прибыли.

Менеджмент нередко отождествляют с людьми (менеджерами), профессионально выполняющими управленческие функции.

Как субъекты управления, менеджеры играют в организации ряд ролей, среди них: *роль принимающего решения (выбор стратегии развития, распределения ресурсов и т. п); *информационная роль (сбор и анализ информации для принятия управленческих решений); *межличностные роли (формирует отношения внутри и вне организации).

Объектами, на которые направлено управление, могут быть как юридические и физические лица (точнее, их деятельность), так и процессы, системы и т. п. Это значит, что любая организация представляет собой единство двух подсистем управления: управляющей и управляемой.

Задачи менеджмента: - формирование производства товаров и услуг, ориентированных на спрос потребителей.

- привлечение к работам высококвалифицированных специалистов.

- мотивация сотрудников к эффективному исполнению своих обязанностей с помощью улучшения условий труда, повышения оплаты.

- определение стратегии развития предприятия;

- разработка целей и планов их достижения.- определение требуемых ресурсов и методов их обеспечения.

- осуществление функции контроля.

Функции менеджмента классифицируются по двум группам:

1) общие, те, которые выполняются всеми руководителями, не зависимо от сферы деятельности и масштабов организации;

2) специфические, которые выполняются руководителем в зависимости от конкретной ситуации и используемых методов управления.

Общие функции управления: 1) Планирование – разработка последовательности действий, направленных на выполнение цели: стратегическое и тактическое;

2) Организация – создание структуры подразделений, которые будут выполнять плановые задания;

3) Мотивация - связана с процессом побуждения себя и других людей к деятельности через формирование мотивов поведения для достижения личных целей организации;

4) Координация (руководство) – выполняется руководителем при выполнении исполнителями плановых, установленных заданий;

5) Контроль - это системное наблюдение за выполнением планов, заданий и результатами хозяйственной деятельности.