7. Политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

• продуктивностью земли;

• ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

• за счет изменения типа использования;

• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

2. Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости – это методически обоснованное мнение эксперта оценщика о рыночной или иной стоимости объектов недвижимости и порядке её расчета.

Оценка недвижимости обязательна в случаях:

- при проведении сделок с участием государства

- при получении кредита под залог

- при дарении и передаче по наследству

Виды стоимости:

- стоимость обмена – рыночная – наиболее вероятная цена по которой объект будет продан на рынке в условиях конкуренции; ликвидационная стоимость; арендная стоимость

- стоимость использования – стоимость для владельца (первоначальная, инвестиционная, кадастровая стоимости)

Рыночной подход к оценке недвижимости (сравнительный)

- это способ оценки объекта недвижемости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок учитывающих отличия в объектах.

Последовательность расчета:

1.Отбираются недавние продажи сопоставимых объектов

2.Проверяется информация по сделке, сделка должна быть подтверждена1-м из участников. Сделки между взаимозависимыми лицами и связанные с банкротством в расчет не принимаются.

3.определяются элементы сравнения (факторы влияющие на стоимость)

- поправка на разницу в наборе прав

- поправка на финансовые условия

- поправка на условия продажи, учитывающая связь продавца и покупателя

- поправка на время

- на местоположение

- на физические условия

4.выбираются единицы сравнения

5.Производится корректировка объектов

6. определяется итоговая стоимость объекта с использование статистических методов:

- среднеарифметической

- медиана (средняя цифра)

- мода (часто повторяющаяся стоимость)

- по цене наиболее похожего объекта

Правила корректировки: если сопоставимый объект превосходит оцениваемый, то фактическая цена оцениваемого уменьшается на величину (может осуществляться в % или денежном выражении)

Определение стоимости недвижимости затратным методом

Основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость земельного участка.

Последовательность расчета:

- определяется стоимость земельного участка

- рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения.

Полная стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта построенного с использованием тех же материалов, строительных стандартов и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах объекта имеющего аналогичную полезность, но построенного из современных материалов и современным стандартам.

Метод количественного анализа – смета затрат. Определяется накопленный износ

Метод срока жизни: Износ = Эффективный возраст (внешний вид объекта) /срок экономической жизни (время когда объект приносит доход) или Износ = хронологический возраст / нормативный срок использования.

Косвенный метод: Износ = Полная стоимость воспроиз-ва или замещения – (стоимость объекта по рыночному или доходному методу - стоимость земли)

- текущая стоимость объекта определяется = полная ст-ть воспроизводства - накопленный износ

- определяется стоимость оцениваемого объекта = полная ст-ть воспроизводства – износ + ст-ть земельного участка.

Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода