Государственная регистрация земельных участков и прав на них

 

Общие правила  государственной  регистрации земельных  участков и прав на земельные участки состоят в следующем.  Земельные участки регистрируются в  госу- дарственном земельном кадастре. Государственная регист- рация прав на земельный участок осуществляется по месту расположения  земельного  участка и включает внесение в государственный реестр (Поземельную книгу):  - сведений о  лице,  приобретающем  право на земельный участок;  - описания земельного участка (категория земель, цель ис- пользования,  виды угодий, площадь, доля в общем владе- нии,  границы, кадастровый номер и другие характеристи- ки);  -  сведений об условиях договора о предоставлении земельного участка, о сервитутах, об ограничениях и об- ременениях в его использовании;  - сведений о совершен- ных сделках и иных действиях по распоряжению  земельным участком;  - сведений о наложении запрета на совершение сделок с земельным участком;  - решений  уполномоченных органов  о включении земельного участка в зону отчужде- ния для государственных или муниципальных нужд;  - иных сведений, установленных федеральными законами и закона- ми субъектов Российской Федерации.  Государственная ре- гистрация  сделок  с  земельным участком осуществляется при наличии плана земельного участка, являющегося пред- метом  сделки.  Государственная регистрация прав на зе- мельный участок проводится в десятидневный срок  с  мо- мента  поступления  в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок.  О произведенной государс- твенной регистрации прав на земельный участок  выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистра- ционной записи, сведений о регистраторе или совершается запись о государственной регистрации с указанием даты и номера регистрационной записи на  документе,  представ- ленном  для государственной регистрации.  При государс- твенной регистрации сделки  с  земельным  участком,  не влекущей за собой отчуждения земельного участка,  соот- ветствующая запись  о  совершении  сделки  с  земельным участком вносится в государственный реестр (Поземельную книгу).  При совершении сделки  с  земельным  участком, влекущей за собой отчуждение земельного участка,  доку- мент продавца о правах на землю подлежит сдаче в  орган государственной  регистрации прав на земельный участок. Порядок государственной регистрации прав  на  земельные участки  и  связанную  с ними недвижимость определяется федеральными законами о государственном  земельном  ка- дастре и о государственной регистрации прав на недвижи- мость и сделок с ней (см.  также гл.  12).  Основаниями для  отказа  в  государственной регистрации прав на зе- мельный участок или сделок с ним являются: - отсутствие постановления  органа исполнительной власти или решения органа местного самоуправления о предоставлении земель- ного  участка  из государственных или муниципальных зе- мель,  договора, свидетельства о праве собственности на земельный   участок,  документа  об  оплате  земельного участка в случае предоставления его из  государственных или  муниципальных земель за плату,  других документов, предусмотренных федеральным законом  о  государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней; - пря- мой запрет на предоставление земельного участка из  зе- мель,  изъятых из гражданского оборота или ограниченных в гражданском обороте;  - отсутствие  в  представленных документах  сведений,  предусмотренных ЗК;  - наличие в органе государственной регистрации  прав  на  земельный участок документов, свидетельствующих о наличии спора о принадлежности данного земельного участка;  - изменение целевого назначения земельного участка с нарушением ус- тановленных правил;  - наличие в органе государственной регистрации прав на земельный участок постановления ор- гана  государственной  власти  об  изъятии   земельного участка;  -  нарушение установленных норм общей площади земельного участка в результате  сделки;  -  отсутствие документа  об  уплате  регистрационного сбора.  Наличие спора о границах земельного участка или о его обремене- нии и об ограничении не является препятствием для госу- дарственной регистрации сделки, если спор отражен в до- говоре,  а также при наследовании. Наличие спора о при- надлежности или границах земельного участка подтвержда- ется  определением  суда,  арбитражного суда о принятии дела к производству либо документом,  выданным органом, уполномоченным  рассматривать  указанные  споры в адми- нистративном порядке.  В ст. 131 ГК говорится о регист- рации  права  собственности  и  других прав на недвижи- мость,  в том числе на землю.  Регистрация проводится в едином  государственном  реестре  учреждениями юстиции. Система этих органов в настоящее время  охватывает  об- ласти, края, республики; имеются органы и в крупных го- родах. В районах имеются нотариальные конторы. Поручить им  государственную  регистрацию права собственности на имущество, и в том числе на землю, невозможно. Вносятся предложения в районах и городах создать филиалы реги-  страционных органов  юстиции.  Кроме  того,   указанной статьей  ГК предусмотрена кроме государственной регист- рации специальная регистрация отдельных видов имущества (в соответствии с законом). Такая специальная регистра- ция прав на землю осуществляется органом  по  земельным ресурсам и землеустройству (т.е.  земельным комитетом). Это следует из ст.  261 ГК,  в которой прямо называются специальные органы. Земельные органы проводят землеуст- ройство, определение границ участков и выдают документы на них.

Понятие и общая характеристика сделок с землёй, их виды Земельно-правовые сделки — действия граждан и юридичес­ких лиц по установлению, изменению или прекращению граждан­ских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества.  Объект - права граждан и юридических лиц на земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах Виды сделок: - сделки, связанные с передачей всех правомочий собственности: купля-про­дажа, мена, дарение, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд¹. - сделки, связанные с передачей части правомочий собственности: аренды, пользования (временного, постоянного, ограниченного), пожизненного наследуемого владения, ренты, залога. Земельно-правовые сделки совершаются в соответствии с дей­ствующими процессуальными требованиями. Так, земельно-право­вая сделка купли-продажи земли заключается только в письмен­ной форме и оформляется договором продажи недвижимости (ст. 550 ГК), в необходимых случаях сопровождаемым соответст­вующим государственным решением. Некоторые сделки по отношению к земель­ным участкам, находящимся в государственной или муниципаль­ной собственности, требуют совершения со стороны собственника целого ряда процессуальных действий. В различных случаях они включают подготовку технической документации по предоставля­емым земельным участкам, решения о проведении торгов, о предо­ставлении земельного участка. Так же как и применительно к другим видам сделок, земель­но-правовые сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Органы государственного управления земельным фондом и их компетенция

Систему государственного земельного управления образуют органы государственной исполнительной власти, объектом управленческой деятельности которых выступают земельные правоотношения, включая вопросы собственности на земли, предоставление государственных земель в пользование, организацию рационального использования и охраны земель, учет и контроль за землепользованием. Иными словами, система государственного земельного управления – система высших органов исполнительной власти в РФ, министерств и ведомств, в компетенцию которых входит обеспечение исполнения земельного законодательства. В систему государственного земельного управления могут входить также местные органы самоуправления, в той степени, в какой им переданы (делегированы) полномочия государственного земельного управления.

Будучи структурным элементом государственного управления в целом, государственное земельное управление имеет свою внутреннюю структуру. Структура – построение системы органов, их взаимное расположение. Структура государственного управления определяется различными факторами, среди которых – политика и задачи государства в области упорядочения земельных отношений, особенности правового регулирования, государственного устройства, установленные механизмы реализации. Структура может также зависеть и от сложившихся традиций, стереотипов государственных решений, финансовых, материальных и технических возможностей государства.

Государственное земельное управление имеет вертикальные и горизонтальные параметры. Вертикальные параметры определяются федеративным устройством РФ, а также конституционным распределением предметов ведения между РФ и субъектами РФ. Управленческая деятельность государственных органов исполнительной власти осуществляется на основе принципа разграничения полномочий и компетенции между РФ и субъектами РФ в соответствии с требованиями Конституции РФ (ст. 11, 71, 72, 76), Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», земельным законодательством, соглашениями и договорами между РФ и субъектами РФ о разграничении предметов ведения и компетенции.

Исходя из смысла Конституции РФ, государственное земельное управление входит в совместное ведение РФ и субъектов РФ. Соответственно органы государственного земельного управления расположены на двух уровнях исполнительной власти – федеральном и субъектном, образуя единую систему исполнительной власти в РФ. Государственное земельное управление может осуществляться также на третьем, местном уровне, если местным органам самоуправления передана часть государственных управленческих полномочий в области регулирования земельных отношений.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости получило статус федерального органа исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами. Ему переданы специальные функции государственного управления: ведение государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, землеустройство, государственная кадастровая оценка земель, мониторинг земель и государственный контроль за использованием и охраной земель.

Государственный контроль за использованием и охраной земель возложен также на МПР (Росприроднадзор) России, которое в результате реорганизации получило статус специально уполномоченного государственного органа в данной области. В его компетенцию входит также координация деятельности федеральных органов исполнительной власти по вопросам ведения государственных кадастров в области природопользования и охраны окружающей среды, т.е. включая государственный земельный кадастр.

Министерство юстиции РФ (Федеральная регистрационная служба) имеет статус специально уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки, и сделок с ним. Регистрация прав на земельные участки осуществляется учреждениями юстиции, создаваемыми в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органом государственной власти субъекта РФ. В задачи учреждений юстиции входят государственная регистрация прав собственников земельных участков и обладателей иных, подлежащих государственной регистрации прав, создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача свидетельств о государственной регистрации прав.

Минсельхоз России является федеральным органом исполнительной власти, проводящим государственную политику и осуществляющим управление в сфере агропромышленного комплекса. Министерство играет также особую рель в обеспечении охраны земель, являясь специально уполномоченным органом в области мелиорации земель и обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. В его функции входит участие в осуществлении земельной реформы в сельской местности.

Минздрав России через свою службу Роспотребнадзора (Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей  и благополучия человека) контролирует выполнение гигиенических требований при размещении объектов промышленности, выборе земельных участков под строительство, планировке и застройке населенных пунктов.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (постановление Правительства от 16.06 2004. № 286) обладает полномочиями государственного земельного управления применительно к градостроительной деятельности. Он, в частности, участвует в создании государственного земельного кадастра и государственного градостроительного кадастра, развитии рынка земельных участков для осуществления градостроительной деятельности.

Федеральные органы исполнительной власти осуществляют свои полномочия на территории субъекта РФ непосредственно или через создаваемые ими территориальные органы.

В соответствии со ст. 77 Конституции РФ субъекты РФ самостоятельно устанавливают систему органов государственной власти.

Статья 7. Состав земель в Российской Федерации.

1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

2. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

4. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Перевод земель из одной категории в другую

Инициировать государственную процедуру по переводу земель из одной категории в другую могут заинтересованные в переводе земельных участков лица либо их представители, в том числе:

• правообладатели земельных участков,

• собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках,

• пользователи недрами, расположенными на земельных участках,

• лица, которым предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке,

• органы местного самоуправления,

• иные заинтересованные в переводе земельных участков лица.

Шаг 1. Составление ходатайства

Для перевода земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в Министерством экономического развития Калужской области (образец ходатайства — rtf, 42 КБ).

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

• кадастровый номер земельного участка,

• категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить,

• обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую,

• права на земельный участок.

В соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую должно содержать обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Обоснование перевода земель из одной категории в другую

Ходатайство считается обоснованным, если оно содержит:

1. Сведения о кадастровом номере земельного участка и его площади, о правах на земельный участок и категории земель, в состав которой входит земельный участок, подтвержденные документами, выданными уполномоченными организациями не ранее чем за 10 рабочих дней до даты подачи ходатайства в Министерство экономического развития области.

2. Сведения, подтверждающие, что планируемое использование земельного участка соответствует утвержденным документам территориального планирования муниципального образования.

3. Сведения о предусмотренных правилами землепользования и застройки видах разрешенного использования земельного участка либо до их утверждения о проведенной процедуре по подготовке решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка со ссылкой на документы, подтверждающие результаты проведения публичных слушаний, и заключение Главы администрации муниципального образования городского или сельского поселения, городского округа по вопросу изменении вида разрешенного использования данного земельного участка.

4. План размещения на земельном участке объектов предполагаемого строительства и обоснование площади необходимой для реализации проекта, в целях которого испрашивается изменение целевого назначения земельного участка.

5. Сведения о соблюдении санитарных, экологических, градостроительных условий использования территории земельного участка со ссылкой на нормы законодательства, регламентирующие соблюдение охранных зон существующих и проектируемых объектов капитального строительства, природных и особо охраняемых объектов.

6. Ссылки на документы, подтверждающие согласование Проекта с заинтересованными лицами в случаях, предусмотренных законодательством (размещение на территории заказника, национального парка; согласование с недропользователем и так далее).

7. Сведения о соблюдении водного законодательства, содержащие информацию о наличии на земельном участке либо вблизи земельного участка водных объектов и размере их береговых полос, прибрежных защитных полос и водоохранных зон; сведения о предоставлении водных объектов в пользование заявителя.

8. Сведения о соблюдении законодательства о недрах, содержащие информацию о наличии на земельном участке либо вблизи него разведанных полезных ископаемых и о недропользователях; в случаях, предусмотренных законодательством, сведения об утвержденном проекте рекультивации земель.

9. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения: сведения о кадастровой стоимости земельного участка, о среднем уровне кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), со ссылкой на документы, подтверждающие их размер.

10. Сведения о размещении транспортных коммуникаций к планируемому объекту, сведения о согласовании с лицами, являющими собственниками земельных участков по которым будут проходить транспортные коммуникации.

11. Для размещения объектов дорожного сервиса: сведения о возможности размещения таких объектов в пределах придорожных полос автомобильных дорог в соответствии с действующим законодательством.

Шаг 2. Сбор необходимых документов

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую необходимо также приложить следующие документы:

1. выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить,

2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц,

3. выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить,

4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами,

5. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Шаг 3. Подача ходатайства и необходимых документов 

Ходатайство и вышеперечисленные документы направляются заинтересованным лицом в Министерство экономического развития Калужской области.

Срок регистрации письменного ходатайства о переводе земельных участков из одной категории земель в другую в Министерстве составляет 1 рабочий день с даты поступления обращения. Максимальный срок исполнения государственной функции по переводу земель из одной категории в другую составляет 2 месяца со дня поступления ходатайства о переводе в Министерство.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

• с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо,

• к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по вышеуказанным основаниям подлежит возврату заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

Шаг 4. Выдача решения по результатам рассмотрения ходатайства

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

Срок выдачи решения о переводе земельных участков из одной категории земель в другую либо решения об отказе в переводе земельных участков — не более четырнадцати дней со дня принятия такого решения.

Основания для отказа в переводе земель из одной категории в другую

1. в ходатайстве о переводе отсутствует:

   • информация, позволяющая определенно установить категорию земель, в состав которой входит земельный участок и категорию земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, нет данных о правах на земельный участок;

   • фамилия, имя, отчество заявителя, либо название организации;

   • почтовый адрес заявителя;

   • личная подпись заявителя (его уполномоченного представителя).

2. в ходатайстве о переводе содержатся нецензурные либо оскорбительные выражения, содержащие угрозы жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;

3. текст ходатайства о переводе не поддается прочтению.

В случае отказа заявители имеют право на обжалование действий (бездействия) должностных лиц Министерства, а также принимаемого ими решения при исполнении государственной функции в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Шаг 5. Внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости

Сведения о принадлежности земельного участка к определенной категории земель в течение тридцати дней бесплатно вносятся в государственный кадастр недвижимости по заявлению правообладателя земельного участка.