2.6.4 Общие положения по техническому обследованию зданий и сооружений

Основными задачами, решаемыми в процессе обследования, является получение достоверной исходной информации о техническом состоянии здания (сооружения) и его конструктивных элементах. Объемы работ, проводимых на объекте, зависят от целей и вида обследования, от общего технического состояния объекта и его конструктивных элементов (приложение 7).

В зависимости от целей обследования различают следующие виды оперативного контроля технического состояния здания (сооружения):

• определение совокупного технического состояния объекта и его остаточного ресурса;

• инструментальный приемочный контроль технического состояния капитально отремонтированного (реконструированного) здания;

• инструментальный контроль технического состояния жилых зданий в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль)- в период эксплуатации объекта;

• техническое обследование жилых зданий для проектирования капитального ремонта и реконструкции;

• техническое обследование зданий для капитального ремонта без смены перекрытий и без увеличения нагрузки на основание;

• техническое обследование зданий для капитального ремонта со сменой всех перекрытий и с увеличением нагрузки на основание;

• определение технического состояния здания для проведения реконструкции, модернизации (надстройки, пристройки);

• техническая экспертиза жилых зданий при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации (деформации стен и фундаментов), вызванных внешними воздействиями;

• техническое обследование зданий, расположенных в непосредственной близости от нового строительства;

• техническое обследование состояние зданий производственного назначения в процессе эксплуатации.

Объемы работ по обследованию определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследования и зависят от состояния строительных конструкций, их общего объема и разновидности реконструкции. В зависимости от этого на объекте может выполняться:

• локальное обследование отдельных конструкций;

• экспертная оценка здания или сооружения;

• комплексное обследование.

Основные этапы обследования зданий и сооружений:

1. изучение технической документации по объекту обследования. Цель данного этапа – установление комплектности технической документации и ее качества.

2. предварительное ознакомление с объектом обследования. Цель – установить объемы и очередность работ при проведении обследования, собрать и подготовить данные для оформления договора, оценить возможность безопасного доступа к конструкциям.

3. обследование здания и сооружения и проведение поверочных расчетов. Цель – общая оценка технического состояния здания (сооружения) и его конструкций, в зависимости от выявленных повреждений и дефектов, в соответствии с нормативными документами. В случае необходимости – принятие решения по их усилению, определению состава и объема работ, выявление участков для детального исследования.

Характер расчетов конструкций в зависимости от стоящих целей:

• выбор расчетной схемы конструкций с учетом выявленных при обследовании отклонений, дефектов и повреждений, фактических нагрузок и свойств материалов конструкций,

• проверка несущей способности элементов, узлов и соединений, выявление не удовлетворяющих условиям прочности, жесткости и устойчивости,

• проверочные расчеты несущей способности оснований при выявлении грунтов, насыщенных водой или при выявлении повреждений фундаментов.

  4. оценка состояния строительных конструкций по внешним признакам.

  5. детальное обследование строительных конструкций и оценка их состояния. Цель – уточнение и определение объемов, причин повреждений и дефектов в целях выявления пригодности к реконструкции или дальнейшей эксплуатации (основным признаком возможности использования конструкции для дальнейшей эксплуатации является соответствие требованиям строительных норм и правил).

Для выполнения работы требуется:

• подбор и изучение извлечений из книг и периодики (желательно приводить материалы из книг и брошюр последних лет издания, из свежих номеров журналов и газет, чтобы учесть актуальные публикации по интересующей теме);

• проведение соответствующего анализа идей, содержащихся в одном или нескольких источниках по определенной теме (излагаемое должно полностью быть осознано составителем);

• иллюстрирование теоретических выкладок практическими наработками;

• изучение технической документации на объект: комплект общестроительных чертежей с указанием всех изменений, внесенных при производстве работ, отметок о согласовании этих изменений с проектной организацией, разработавшей проект, акты приемки зданий в эксплуатацию, акты на скрытые работы, отчеты по инженерно-геологическим изысканиям участка, на котором расположено здание и пр.;

• ознакомление с объектом обследования и составляющих его строительных конструкций;

• составление проекта технического заключения.

Раздел должен быть достаточно кратким и содержательным, быть действительно информативным (четкое определение предмета исследования и цели работы), отражающий в полном объеме выбранную тематику. Важно отдавать себе отчет, насколько фундаментальны выбранные источники, каково их место в изучении поставленного вопроса. Теоретические и методологические обоснования решаемых в дипломе проблем следует производить со ссылкой на нормативно-правовые акты, учебную, методическую, научную литературу, периодические издания (минимальный список приведен).

Раздел может содержать соответствующий справочный аппарат (приложения) - материал, дополнительно характеризующий источники: исследовательский и графический материал (в том числе, схемы с нанесением повреждений здания, конструктивных элементов, расположением шурфов для оценки состояния конструкций фундаментов, эскизы дефектов основных конструктивных элементов здания и т.п.).

В результате технического обследования объекта недвижимости должно быть сделано заключение о его техническом состоянии (приложения 8, 9).

При наличии емкой аналитической информации возможно ее вынесение на листы формата А1 в качестве графической части к диплому (например, плакат, иллюстрирующий принятое техническое решение по теплопроводности здания на основе анализа объектов различных конструкций – сравнение характеристик объектов монолитного строительства и объектов панельного строительства).

Выводы – обобщение информативного содержания раздела, а также практические рекомендации относительно обозреваемых вопросов по следующим направлениям:

• оптимизация строительных и эксплуатационных расходов;

• разработка конкурентоспособных, рыночно-ориентированных подходов для улучшения условий эксплуатации и ремонта жилья и обеспечения сохранности жилищного фонда;

• определение потенциальной возможности улучшения условий эксплуатации и качества проживания;

• разработка и внедрение предлагаемой политики энергосбережения и технологий, направленных на сокращение потребления коммунальных услуг;

• оценка технической осуществимости предлагаемых инженерных решений.

Поскольку техническая экспертиза представляет собой исследование, в разделе следует привести определение регламента ее проведения и форм результатов.