2.6 Техническая экспертиза (обследование) зданий и их конструктивных элементов

2.6.1 Общие положения

В данном разделе выпускник должен раскрыть цели и задачи оценки технического состояния зданий, показать, что он имеет представление о теоретических и методических аспектах проведения экспертиз на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости, о современных методах их проведения, свое умение выявлять проблемы технического характера при анализе конкретных ситуаций, предлагать способы их решения и оценивать ожидаемый результат.

При этом следует помнить, что экспертные системы на основных этапах жизненного цикла имеют свои особенности, обусловленные спецификой строительного производства и эксплуатации объекта недвижимости. Характер материала будет зависеть от полноты накопленной информации о физическом состоянии объекта исследования (объекта аналога).

Технические экспертизы – это экспертизы, назначением которых является определение фактического состояния «физического тела» объекта недвижимости, а результирующим показателем - оценка фактического физического износа, как базовая характеристика утраты первоначальной полезности.

Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяет реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей и компонентов редкости. Таким образом, совестное использование результатов технических экспертиз и экспертиз местоположения позволяет определить ценность объектов недвижимости.

2.6.2 Материалы по технической экспертизе объекта недвижимости

Материалы по технической экспертизе могут включать:

• анализ местонахождения объекта;

• анализ уровня потребительских свойств объекта;

• анализ основных архитектурных, объемно-планировочных и конструктивно-технологических решений;

• экспертизу геоподосновы, оснований и фундаментов зданий;

• основы оценки физико-химического состояния объекта;

• эксплуатационные экспертизы подземной части здания;

• экспертизу технических решений по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции здания;

• обеспечение требований безопасности при создании и эксплуатации объекта;

• систему качественных и количественных соотношений по принятию решения.

2.6.3 Последовательность шагов

• Ознакомление с прогрессивными методиками обследования зданий и сооружений и испытания их конструктивных элементов, обоснование и выбор соответствующих методик для исследуемого объекта.

• Определение необходимого объема обследований и испытаний конструктивных элементов объекта, порядок их проведения.

• Выбор современных приборов и инструментов для определения технического состояния здания или сооружения (отражение результатов получения практических навыков в их использовании).

• Составление общей характеристики технического состояния здания или сооружения и их конструктивных элементов (предварительное обследование), оценка условий эксплуатации конструкции в целом и конструктивных элементов в частности.

• Изучение характеристик окружающей среды и ее воздействия на конструктивные элементы:

- физико-химические факторы;

- фактор солнечной радиации;

- фактор воздушной среды;

- фактор грунтовой среды;

- фактор отрицательных температур.

• Проведение анализа полученных в процессе обследования материалов и составление технического заключения по определению надежности здания или сооружения.