5.5.4. Обобщение результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости
Процесс обобщения результатов оценки, полученных на основе затратного, сравнительного и доходного подходов, сводится к количественному выражению надежности отдельных результатов и получению средневзвешенной величины стоимости. Расчет итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости производится по формуле:
где Рзатр, Рсрав, Рдох – соответственно удельные веса результатов оценки по затратному, сравнительному и доходному подходам.
Значения удельных весов определяются экспертно с учетом назначения объекта недвижимости, уровня деловой активности на соответствующем сегменте рынка недвижимости и качества использованной в расчетах информации.
Рекомендуемые значения Р приведены в таблице 5.29.
Таблица 5.29
Рекомендуемые значения удельных весов к результатам оценочных подходов
Тип объекта недвижимости |
Удельный вес к результатам оценочных подходов |
||
Затратный подход, Рзатр |
Сравнительный подход, Рсрав |
Доходный подход, Рдох |
|
Объекты жилого назначения |
0,3 – 0,4 |
0,5 – 0,65 |
0,05 – 0,1 |
Объекты офисного, торгового и складского назначения |
0,1 – 0,2 |
0,2 – 0,3 |
0,5 – 0,65 |
Машино-место |
0,05 – 0,1 |
0,6 – 0,7 |
0,2 – 0,3 |
Форма расчета итоговой рыночной стоимости приводится в таблице5.30.
Таблица 5.30
Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки
Наименование оцениваемого объекта недвижимости |
Результат оценки, руб. |
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
||
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
||
Удельный вес: |
||||
|
|
|
||
|
|
|
|
|
6. Управленческая экспертиза
Управленческое решение - это результат конкретной управленческой деятельности менеджмента. Принятие решений является основой управления. Выработка и принятие решений - это творческий процесс в деятельности руководителей любого уровня, включающий:
выработку и постановку цели;
изучение проблемы на основе получаемой информации;
выбор и обоснование критериев эффективности (результативности) и возможных последствий принимаемого решения;
обсуждение со специалистами различных вариантов решения проблемы (задачи); выбор и формулирование оптимального решения; принятие решения;
конкретизацию решения для его исполнителей.
Принципы управления недвижимостью включают принцип пообъектного управления, принцип целенаправленности управления, принцип экономической обоснованности управленческих решений, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, принцип единства и комплексности системы управления. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью. Управление недвижимостью включает в себя вопросы финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо. Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В зависимости от того, в чем будет заключаться выгода, задачей управления является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.
Применительно к каждому объекту недвижимости должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует. Цели при этом должны иметь соответствующие количественные выражения, позволяющие оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.
Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной информации о состоянии объекта недвижимости, рынка и т.п.
Общепризнанной для выполнения вышеперечисленных принципов является концепция сервейинга, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз объекта недвижимости, проведённых в рамках настоящего дипломного проекта, направленная на получение максимального эффекта от его использования, отражает содержание концепции сервейинга.
Осуществление реконструкции и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию требуют непрерывного процесса управления, состоящего из следующих видов управления:
1)Административное управление.
В задачи администрации входят регистрация, систематизация и обработка информации о всех денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, составление отчетов.
2)Техническое управление – включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости.
3)Коммерческое управление отражает цели управления недвижимостью на оперативном уровне, что направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.
Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом анализа, выработку наиболее эффективной системы управления объектом недвижимости на основе лучшего и наиболее эффективного использования, а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.
В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:
- установление перечня ее предмета, объекта, задач;
- разработка соответствующих им апробированных и приемлемых индикаторов и решений;
- подготовка рекомендаций;
- осуществление экспертизы.
В рамках управленческой экспертизы должен быть представлен анализ исследуемого объекта недвижимости с позиций эффективного управления им. При этом в зависимости от выбранного периода управления объектом недвижимости должны обосновываться состав и структура разработанных систем управления, которые должны формироваться на данном периоде жизненного цикла объекта недвижимости.
В данном разделе материал может быть представлен по следующей схеме:
основы управления недвижимостью;
основные принципы управления;
модели деятельности по управлению недвижимостью;
задачи управления недвижимостью;
цель управления;
разработка и анализ методов управления;
ресурсное обеспечение проекта
задачи по содержанию недвижимости (общие задачи управления, общее содержание, техническое обслуживание системы отопления, уходу за системой водоснабжения и водоотведения, обслуживание специальных приборов и устройств, уборка);
текущий и капитальный ремонт (задачи профилактики текущего ремонта, зоны профилактики);
управляющие организации: государственные (муниципальные) и негосударственные (ТСЖ или ЖРЭУ),
риски на рынке недвижимости.