Расчет предпринимательской прибыли по варианту 1

Наименование показателя	Значение показателя
Стоимость строительства на начало строительства СС
Стоимость земельного участка Сзем
Период строительства, мес.
Финансирование строительства (периодичность)
Годовой процент инфляции за период строительства, iинфл.
Размер ежемесячного финансирования, руб. Определяется как фактор взноса на амортизацию единицы (5 функция)
Норма отдачи инвестиционного проекта, iотд, %
Будущая стоимость строительства здания на дату окончания строительства, руб. Определяется как будущая стоимость аннуитета или фактор накопления (4 функция)
ППмин. = FV – СС – Сзем
ППmin., требуемая инвестором, % от FV
Общая предпринимательская прибыль ПП = Пmin + ППинв.
Общая предпринимательская прибыль, % от текущей стоимости строительства (ПП/СС * 100%)

Вариант 2. Для многоквартирных жилых домов (в том числе с первым этажом под коммерческое использование). Величина предпринимательской прибыли определится по формуле:

где:

С_себ – себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади здания, не включающая банковский процент;

С_рын – цена реализации 1 кв.м. полезной площади;

К₁ – отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания;

К₂ – доля полезной площади реализуемой бесплатно в общей полезной площади;

i – банковский процент по кредитам;

m – доля собственных средств инвестора в общестроительных затратах.

В расчете предпринимательской прибыли используются следующие данные:

• Рыночная стоимость реализации 1 кв. м полезной площади принимается по расчетам, полученным в сравнительном подходе к оценке.

• Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади здания (жилых домов) принимается по среднестатистическим данным по Орловской области¹.

• Отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания (К₁) составляет, в среднем, 80%.

• Доля полезной площади, передаваемой бесплатно в распоряжение администрации города, составляет от 10% до 20%.

• Размер банковских процентов по кредитам рассчитывается как среднее значение по кредитам коммерческих банков, с учетом сопоставимого размера и срока кредита.

• Доля собственных средств в составе инвестиций в строительство недвижимости принимается в размере 30%, что является наиболее типичной структурой инвестиционного капитала в российских проектах.

Форма расчета предпринимательской прибыли приводится в таблице 5.20.

Таблица 5.20

Расчет предпринимательской прибыли по варианту 2

Показатель	Значение показателя
Рыночная стоимость 1 кв. м полезной (продаваемой) площади, руб.
Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади, (Ссеб). , руб.
Доля собственных средств инвестора (m), %
Отношение полезной площади к общей площади здания, (К1) по встроенному помещению
Доля полезной площади, реализуемой бесплатно, в общей полезной площади, (К2)
Банковский процент по кредиту (i), %
Предпринимательская прибыль, %

Этап 3. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по двум вариантам.

Вариант 1. Для новых объектов недвижимости, стоимость строительства которых определена на основании имеющихся смет, в качестве восстановительной стоимости определяется стоимость воспроизводства:

С_восст = С_воспр. = СС + ПП

Форма расчета восстановительной стоимости приводится в таблице 5.21.

Таблица 5.21