Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу

Наименование показателя

Исходное значение,

формула

Расчетное значение,

$ США

Арендуемая площадь

Рыночная арендная ставка

Потенциальный валовой доход

ПВД = А * S * 12 мес. 

Потери от недоиспользования и несвоевременного получения платежей

Действительный (эффективный) валовой доход

ДВД = ПВД – потери  

Операционные затраты (постоянные)

1) Налог на имущество 2,2% от среднегодовой остаточной балансовой стоимости

Налог. ставка *

среднег. ост. бал. ст-ть

Полная восстановительная балансовая стоимость

Норма амортизации, %

Фактический срок службы здания, лет

Сумма начисленной амортизации на начало 2006 г.

_{аморт. 01.01.2006} = N_ам. * Т_экспл.

Остаточная балансовая стоимость на начало 2006 г.

С_{бал. ост. 01.01.2006} = С_{восст.бал.} –

_{аморт. 01.01.2006}

Начисленная амортизация на начало 2007 г.

_{аморт. 01.01.2007 г.}= N_ам. * Т_экспл.

Остаточная балансовая стоимость на начало 2007 г.

С_{бал. ост. 01.01.2007} = С_{восст.бал.} –

_{аморт. 01.01.2007}

Среднегодовая балансовая стоимость

С_{бал.ост. ср.год.} =

2) Затраты на страхование, 0,7% от среднегодовой остаточной балансовой стоимости

Процент страх. выплат *

С_{бал.ост. ср.год.}

3) Плата за землю

S_зем.уч. * налог. ставка

Площадь земельного участка, кв.м

Ставка земельного налога, за 1 кв.м

Оплата охранной сигнализации

Операционные затраты (переменные)

1) Заработная плата обслуживающего персонала

З.пл + 28% от ФОТ

2) Коммунальные платежи

3) Расходы на управление, % от ДВД

4) Прочие расходы, % от ДВД

Резервы на замещение

Стоимость замены короткоживущих элементов (20% от стоимости покрытия пола и внутренней отделки, по сборникам УПВС) через 5 лет

Норма дохода, %

Срок накопления, лет

5

Ежегодный взнос в фонд возмещения (по фактору фонда возмещения РМТ (FV)

Чистый операционный доход

Коэффициент капитализации

Стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, $ США

Курс доллара на дату оценки, руб.

Стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, руб.