Методы расчета нормы возврата Rof

Прямолинейный метод возврата инвестиций (метод Ринга)	Аннуитетный (равномерный) метод возврата инвестиций (метод Инвуда)	Аннуитетный (равномерный) метод возврата инвестиций с повышенным риском (метод Хоскольда)
Доход снижается	Доход = const	Доход с высоким риском
Метод применяется в том случае, если ожидается уменьшение доходов за оставшийся период владения объектом	Метод применяется, если доходы от объекта за оставшийся период владения останутся постоянной величиной	Метод применяется, если ожидаются постоянные доходы от объекта, но их получение связано с повышенным риском
где: N – оставшийся срок службы объекта	- фактор фонда возмещения (6-я функция денежной единицы, 3-я колонка таблиц) где: i – норма дохода Ron, принимается по требованию инвестора	- фактор фонда возмещения (6-я функция денежной единицы, 3-я колонка таблиц) где: i – норма дохода Ron, принимается по безрисковой ставке

Пример. Рассчитать коэффициент капитализации для объекта недвижимости с остающимся сроком службы – 15 лет, приносящего равномерные постоянные доходы. Срок экспозиции для данного объекта составляет 8 месяцев. Риск вложения в данный объект – 5,5%. В качестве безрисковой ставки принять среднюю доходность по еврооблигациям в размере 11%.

1) R_без = 11%

2) Надбавка за риск вложения d_р = 5,5%

3) Надбавка за низкую ликвидность

4) Норма дохода R_on = 11,0 + 5,5 + 7,3 = 23,8%

5) Норма возврата рассчитывается по методу Инвуда:

6) Коэффициент капитализации: R_o = R_on + R_of = 23,8 + 1,0 = 24,8% = 0,248

Таблица 5.7

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения

Безрисковая ставка, Rбез	11,0
Надбавка за риск вложения в недвижимость, dр	5,5
Надбавка за низкую ликвидность, dликв	7,3
Норма дохода на капитал, Ron	23,8
Норма возврата капитала, Rof	1,0
Коэффициент капитализации, Rо	24,8

На 8 этапе рассчитывается стоимость объекта оценки методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации предусматривает пересчет стоимости бесконечного потока дохода с помощью коэффициента капитализации:

где:

С – стоимость объекта по доходному подходу;

ЧОД – чистый операционный доход от объекта недвижимости (годовой);

R_о – общий коэффициент капитализации.

В целях исключения погрешностей в расчетах за счет инфляции рубля, а также сопоставимости величины дохода (ЧОД) и показателя доходности (коэффициент капитализации, рассчитанный на основе доходности валютных облигаций) расчет необходимо производить в пересчете на более стабильную во времени валюту – доллары США.

Форма расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации приводится в следующей таблице 5.16.

Таблица 5.16