
- •Оглавление
- •1. Основные требования
- •Обобщенная структура дипломного проекта
- •Защита дипломного проекта
- •2. Техническая часть
- •2.1 Содержание раздела
- •2.2 Общие требования к оформлению архитектурно-строительного раздела
- •2.3 Методика разработки объекта промышленного назначения
- •2.4 Методика разработки объекта гражданского назначения
- •2.5 Методика разработки объекта сельскохозяйственного назначения
- •2.6 Техническая экспертиза (обследование) зданий и их конструктивных элементов
- •2.6.1 Общие положения
- •2.6.2 Материалы по технической экспертизе объекта недвижимости
- •2.6.3 Последовательность шагов
- •2.6.4 Общие положения по техническому обследованию зданий и сооружений
- •3. Правовая экспертиза
- •Нормативно-правовая база реализации дипломного проекта.
- •2. Экспертиза правовых полномочий деятельности юридических лиц – участников реализации инвестиционного проекта:
- •3. Экспертиза статуса и характеристика земельного участка:
- •4. Характеристика расположенных на земельном участке зданий, сооружений:
- •5. Экспертиза правового обеспечения реализации инвестиционного проекта (строительства, реконструкции с целью перепрофилирования и т.П.):
- •6. Заключение по правовой экспертизе проекта.
- •4. Экономическая экспертиза
- •4.1 Экспресс-оценка
- •4.2. Финансовый анализ
- •Анализ ликвидности баланса предприятия №1
- •4.3 Экономическая эффективность проекта
- •5. Оценка объекта недвижимости
- •5.1. Основные определения и понятия, используемые в разделе
- •5.2. Сбор и анализ информации
- •5.2.1. Сбор и анализ внешней (макроэкономической) информации
- •5.2.2. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки
- •5.2.3. Сбор и анализ внутренней информации по объекту оценки (технической и экономической)
- •5.3. Описание объекта оценки в пояснительной записке к дипломному проекту
- •Описание местоположения объекта оценки
- •Характеристика объекта оценки, объектов-аналогов и их окружения
- •Описание конструктивных элементов здания
- •5.4 Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки
- •5.5 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
- •5.5.1 Оценка объекта недвижимости по сравнительному подходу
- •Информация по объектам-аналогам
- •Расчет корректировки на право собственности методом дисконтирования недополученного дохода
- •Расчет корректировки на условия финансовых расчетов
- •Расчет стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу
- •5.5.2. Оценка объекта недвижимости по доходному подходу
- •Информация по объектам-аналогам, сданным в аренду
- •Расчет рыночной арендной ставки оцениваемого объекта недвижимости
- •Определение надбавки за риск вложения в объект недвижимости
- •Методы расчета нормы возврата Rof
- •Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения
- •Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу
- •5.5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному подходу
- •Индексы пересчета стоимости в уровень цен на дату оценки
- •Расчет предпринимательской прибыли по варианту 1
- •Расчет предпринимательской прибыли по варианту 2
- •Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости по варианту 1
- •Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости по варианту 2
- •Расчет физического износа
- •Расчет стоимости земельного участка методом остатка
- •Характеристика аналогов земельных участков
- •Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж
- •Расчет итоговой рыночной стоимости земельного участка
- •Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному подходу
- •5.5.4. Обобщение результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Рекомендуемые значения удельных весов к результатам оценочных подходов
- •Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки
- •6. Управленческая экспертиза
- •7. Экологическая экспертиза
- •7.1 Общие сведения о проектируемом объекте
- •1. Вид намечаемой хозяйственной деятельности, история вопроса, описание объекта, обоснование выбора места размещения объекта;
- •3. Основные проектные решения, варианты технических и технологических решений
- •7.2 Оценка воздействия на окружающую среду (овос)
- •1. Оценка воздействия на атмосферный воздух
- •2. Анализ и оценка влияния выбросов вредных веществ из источников объекта на состояние воздушной среды
- •7.2 Оценка физического воздействия (шумовое) и рекомендации по его устранению
- •7.3 Охрана и рациональное использование водных ресурсов
- •7.3.1. Система водоснабжения
- •7.3.2. Схема водоотведения хозяйственно-бытовых и ливневых стоков
- •7.4 Образование и виды отходов
- •7.4.1 Краткая характеристика и состав возможных видов отходов
- •7.4.2. 0Пределение класса опасности отходов
- •7.4.3. Образование отходов при подготовке участка и проведении строительных работ
- •7.4.4. 0Бразование отходов во время эксплуатации комплекса.
- •7.4.4.1. Неопасный вид отходов. Твердые бытовые отходы (тбо).
- •7.4.4.2. Опасные виды отходов. Ртуть содержащие отходы.
- •7.5. При анализе строительства животноводческих комплексов. Отходы животноводческих комплексов
- •7.6 Санитарно-защитные зоны предприятий
- •7.7 Рекомендуемые природоохранные мероприятия
- •8. Безопасность жизнедеятельности (бжд)
- •8.1. Организация работ
- •8.2. Порядок производства работ
- •Пример выбора типовой инструкции по охране труда Типовая инструкция по охране труда Кровельщиков по стальным кровлям ти ро-013-2003
- •Список рекомендуемой литературы
- •План разработки дипломного проекта
- •Рецензия
- •Характеристика разрабатываемого проекта
- •2. Положительные стороны проекта
- •3. Замечания по проекту
- •4. Оценка проекта
- •Обследование технического состояния зданий и сооружений
- •Форма заключения по обследованию технического состояния здания
- •Форма заключения по комплексному обследованию технического состояния здания
- •Нормативные документы
Расчет корректировки на право собственности методом дисконтирования недополученного дохода
Δ ЧОД |
82 935 – 77 406 = 5 529 |
Ставка дисконтирования |
12% |
Фактор текущей стоимости аннуитета, PV (PMT) (из таблиц) |
5,65022 |
Корректировка на права собственности = капитализированной разнице в доходах |
5 529 * 5,56022 = 30 742 |
2) Корректировка на условия финансовых расчетов применяется в случае, если при продаже объекта-аналога выявлены условия финансирования с использованием заемных средств или с отсрочкой платежа. Для расчета корректировки на условия финансирования с использованием заемных средств, применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.
Пример. Объект-аналог продан за 150000 руб. Финансовые расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом:
- 50 000 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу сразу,
- под остальные 100 000 тыс. руб. продавец предоставил ипотечный кредит, сроком на 20 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности;
- рыночная ставка процента по кредитам составляет 12%.
Исходя из данных условий финансирования (а именно отличия договорной кредитной ставки от рыночной), можно сделать вывод об отклонении договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной стоимости.
Расчет корректировки на условия финансирования производится следующим образом (таблица 5.9).
Таблица 5.9
Расчет корректировки на условия финансовых расчетов
Показатель |
Значение показателя |
Ежемесячный платеж по кредиту (фактор взноса на амортизацию единицы) РМТ( РV=100 000; i = 10%, n = 20) |
100 000 * 0,0096502 = 965 |
Текущая стоимость ежемесячных платежей при рыночной ставке дохода (фактор текущей стоимости аннуитета) PV (РМТ=965; i = 12%; n = 20) |
965 * 90,81942 = 87 641 |
Сумма, выплаченная на дату сделки |
50 000 |
Скорректированная цена продажи |
50 000 + 87 641 = 137 641 |
Размер корректировки |
137 641 – 150 000 = - 12 359 |
Вышеперечисленные корректировки применяются к цене 1 единицы сравнения объектов-аналогов (1 кв. м общей площади) в следующей последовательности:
Абсолютные (денежные) корректировки:
- на переданные права собственности;
- на условия финансовых расчетов
Относительные (коэффициентные) корректировки:
- на дату продажи;
- на местоположение;
- на вид внутренней отделки;
- на физический износ.
Расчет стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода приводится по следующей форме (таблица 5.10).
Таблица 5.10
Расчет стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу
Характеристика |
Объект оценки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Адрес |
|
|
|
|
|
Дата продажи |
|
|
|
|
|
Цена продажи, руб. |
|
|
|
|
|
Общая площадь, кв.м |
|
|
|
|
|
Вид внутренней отделки |
|
|
|
|
|
Единица сравнения: |
|
|
|
|
|
Цена 1 м2 общей площади, руб. |
|
|
|
|
|
Корректировки: |
|
|
|
|
|
Переданные права собственности |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Условия финансовых расчетов |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Условия продажи |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Другие абсолютные корректировки |
|
|
|
|
|
Общая величина абсолютной корректировки, руб. |
|
|
|
|
|
Предварительно скорректированная цена, руб. |
|
|
|
|
|
Дата продажи |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Местоположение |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Физический износ, % |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Вид внутренней отделки |
|
|
|
|
|
Корректировка |
|
|
|
|
|
Другие относительные корректировки |
|
|
|
|
|
Скорректированная цена, руб. |
|
|
|
|
|
Совокупная корректировка, % |
|
|
|
|
|
Присвоенный ранг |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м общей площади объекта оценки, руб. |
|
||||
Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб. |
|