Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Методическое пособие по выполению дипломного пр...doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
1.66 Mб
Скачать

Расчет корректировки на право собственности методом дисконтирования недополученного дохода

Δ ЧОД

82 935 – 77 406 = 5 529

Ставка дисконтирования

12%

Фактор текущей стоимости аннуитета, PV (PMT)

(из таблиц)

5,65022

Корректировка на права собственности = капитализированной разнице в доходах

5 529 * 5,56022 = 30 742

2) Корректировка на условия финансовых расчетов применяется в случае, если при продаже объекта-аналога выявлены условия финансирования с использованием заемных средств или с отсрочкой платежа. Для расчета корректировки на условия финансирования с использованием заемных средств, применяют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Пример. Объект-аналог продан за 150000 руб. Финансовые расчеты между покупателем и продавцом производятся следующим образом:

- 50 000 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу сразу,

- под остальные 100 000 тыс. руб. продавец предоставил ипотечный кредит, сроком на 20 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности;

- рыночная ставка процента по кредитам составляет 12%.

Исходя из данных условий финансирования (а именно отличия договорной кредитной ставки от рыночной), можно сделать вывод об отклонении договорной цены продажи объекта недвижимости от рыночной стоимости.

Расчет корректировки на условия финансирования производится следующим образом (таблица 5.9).

Таблица 5.9

Расчет корректировки на условия финансовых расчетов

Показатель

Значение показателя

Ежемесячный платеж по кредиту (фактор взноса на амортизацию единицы)

РМТ( РV=100 000; i = 10%, n = 20)

100 000 * 0,0096502 = 965

Текущая стоимость ежемесячных платежей при рыночной ставке дохода (фактор текущей стоимости аннуитета)

PV (РМТ=965; i = 12%; n = 20)

965 * 90,81942 = 87 641

Сумма, выплаченная на дату сделки

50 000

Скорректированная цена продажи

50 000 + 87 641 = 137 641

Размер корректировки

137 641 – 150 000 = - 12 359

Вышеперечисленные корректировки применяются к цене 1 единицы сравнения объектов-аналогов (1 кв. м общей площади) в следующей последовательности:

  1. Абсолютные (денежные) корректировки:

- на переданные права собственности;

- на условия финансовых расчетов

  1. Относительные (коэффициентные) корректировки:

- на дату продажи;

- на местоположение;

- на вид внутренней отделки;

- на физический износ.

Расчет стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода приводится по следующей форме (таблица 5.10).

Таблица 5.10

Расчет стоимости объекта недвижимости по сравнительному подходу

Характеристика

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Адрес

Дата продажи

Цена продажи, руб.

Общая площадь, кв.м

Вид внутренней отделки

Единица сравнения:

Цена 1 м2 общей площади, руб.

Корректировки:

Переданные права собственности

Корректировка

Условия финансовых расчетов

Корректировка

Условия продажи

Корректировка

Другие абсолютные корректировки

Общая величина абсолютной корректировки, руб.

Предварительно скорректированная цена, руб.

Дата продажи

Корректировка

Местоположение

Корректировка

Физический износ, %

Корректировка

Вид внутренней отделки

Корректировка

Другие относительные корректировки

Скорректированная цена, руб.

Совокупная корректировка, %

Присвоенный ранг

Средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м общей площади объекта оценки, руб.

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб.