5.2.3. Сбор и анализ внутренней информации по объекту оценки (технической и экономической)

При проведении осмотра объекта необходимо знакомство с имеющейся внутренней документацией:

• свидетельства о регистрации права на здания, сооружения, земельные участки;

• договора аренды на земельные участки;

• технические паспорта БТИ на здания, сооружения;

• проектно-сметная документация.

При изучении технической документации необходимо установить:

• основные изменения, внесенные в проект;

• проводилась ли реконструкция;

• даты текущих и капитальных ремонтов;

• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие дефектов в конструкциях. Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д.

Основная задача при осмотре оцениваемого объекта – определение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкций являются исходными для определения этой характеристики.

При визуальном осмотре необходимо:

• провести фотофиксацию всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

• зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, образование трещин, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

5.3. Описание объекта оценки в пояснительной записке к дипломному проекту

Описание района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть при оценке объекта недвижимости. Основная цель данного описания – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.

При описании района необходимы данные по экономической, демографической, социальной, экологической ситуации. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, административного района, что необходимо для определения режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли.

В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий – описание границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, описание характера застройки, данных по благоустройству территории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные подразделы:

• размеры земельного участка:

• форма земельного участка;

• рельеф и почвы;

• землепользование.

Информация о земельном участке может быть представлена в простом текстовом формате, либо систематизирована в табличной форме (таблица 5.1):

Таблица 5.1