5.2. Сбор и анализ информации

5.2.1. Сбор и анализ внешней (макроэкономической) информации

В соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки от 20 июля 2007 г. при проведении оценки производится анализ рынка, к которому относится объект оценки.

При этом производится сегментация рынка недвижимости и определение сегмента, к которому относится объект оценки. Основным фактором сегментации рынка недвижимости является вид использования.

Вся внешняя информация делится на общую и специальную.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций развития экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, она дает представление об экономических условиях среды, в которой функционирует оцениваемый объект недвижимости.

Специальная информация это, как правило, статистическая и аналитическая информация в виде цифровых значений различных характеристик рынка.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

1. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• инвестиционный климат в стране;

• изменение процентный ставок национальной валюты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы.

2. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике www.gks.ru ).

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

4. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М (www.akm.ru), Росбизнесконсалтинг, Финмаркет).

5. Электронные информационно-поисковые системы.

6. Периодическая экономическая печать.

5.2.2. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки

После проведения анализа макроэкономической информации необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости, т.е. провести сбор внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно имеющей отношение к объекту оценки).

Производится анализ рыночных тенденций и динамики цен в сегменте рынка, к которому относится объект оценки и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Динамика коэффициента загрузки.

3. Состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю, нормативно-правовая база по земле.

4. Рыночная ситуация на конкретном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития данного сегмента рынка;

• цены и условия сделки аренды или купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговая нагрузка.