3

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФГОУ ВПО ОРЛОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ КАФЕДРА ЭКСПЕРТИЗЫ И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ по выполнению дипломного проекта для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» г.Орел, 2012 г.

Составители: зав. кафедрой «Экспертизы и управления недвижимостью», профессор В.П. Тютюнников, к. а., доцент Л.А. Волкова, к. т. н, с.н.с., доцент А.В. Уваров, к. с.-х. н., доцент Г.А. Игнатова, доцент О.В. Вайнагий, ст. преподаватель О.Б. Кузнецова, ассистент Е.А. Титкова, ассистент О.Е. Баутина

Методическое пособие по выполнению дипломного проекта для студентов, обучающихся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью». - Изд-во Орел ГАУ. - Орел 2012 г. – 93 с.

Рецензенты: Ковалева А.М., к.э.н., доцент кафедры Экспертизы и управления недвижимостью Орел ГАУ

Суворова С.П., д.э.н., профессор, зав. кафедрой «Управленческого учета и аудита» Орловского государственного института экономики и торговли

Изложены состав, содержание, порядок разработки и оформления, подготовки к защите и защиты дипломного проекта по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью». Приведены порядок подготовки исходных данных, указания по разработке отдельных разделов проекта с применением нормативной, справочной и научно-методической литературы.

Методическое пособие предназначено для студентов, обучающихся по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью» очного и заочного отделений, а также для руководителей и консультантов по дипломному проектированию.

(C) Инженерно-строительный институт Орел ГАУ, 2012

Оглавление

1. Основные требования	5
2. Техническая часть	8
2.1. Методика разработки объекта промышленного назначения	8
2.2. Методика разработки объекта гражданского назначения	9
2.3. Методика разработки объекта сельскохозяйственного назначения	10
2.4. Содержание раздела	11
2.5. Техническая экспертиза (обследование) зданий и их конструктивных элементов	11
2.5.1. Общие положения	11
2.5.2. Материалы по технической экспертизе объекта недвижимости	12
2.5.3. Последовательность шагов	12
2.5.4. Общие положения по техническому обследованию зданий и сооружений	13
3. Правовая экспертиза объектов недвижимости	15
4. Экономическая экспертиза	16
4.1. Экспресс-оценка	17
4.2. Финансовый анализ	19
5. Оценка объекта недвижимости	23
5.1. Основные определения и понятия, используемые в разделе	23
5.2. Сбор и анализ информации	25
5.2.1. Сбор и анализ внешней (макроэкономической) информации	25
5.2.2. Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки	26
5.2.3. Сбор и анализ внутренней информации по объекту оценки (технической и экономической)	26
5.3. Описание объекта оценки в пояснительной записке к дипломному проекту	27
5.4. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки	31
5.5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости	32
5.5.1. Оценка объекта недвижимости по сравнительному подходу	32
5.5.2. Оценка объекта недвижимости по доходному подходу	38
5.5.3. Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному подходу	46
5.5.4. Обобщение результатов и определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости	55
6. Управленческая экспертиза	56
7. Экологическая экспертиза	58
7.1. Экологическое обоснование	58
7.2. Оценка величины и значимости воздействия на окружающую среду	59
7.3. Мероприятия по охране окружающей среды	60
8. Безопасность жизнедеятельности (БЖД)	60
Список рекомендуемой литературы	67
Приложения	70

1. Основные требования

Разработка дипломного проекта и его защита являются завершающим этапом профессиональной подготовки студентов в ВУЗе. Дипломный проект выполняется студентом под руководством преподавателя кафедры, на которую приказом руководителя ВУЗа возложены функции выпускающей кафедры по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Целевая направленность дипломного проекта заключается в разработке и всестороннем обосновании управленческого решения по конкретному варианту развития недвижимости в соответствии с принятым критерием эффективности. Конкретными вариантами таких решений могут быть:

• наиболее эффективный инвестиционный проект по различным вариантам воспроизводства;

• наилучший вариант использования объекта недвижимости;

• наиболее эффективный вариант пространственно-экономического развития недвижимости (проект застройки);

• оптимизация имущественного комплекса и производственно-хозяйственной деятельности предприятия с целью максимизации рыночной стоимости бизнеса.

Исходным пунктом процесса дипломного проектирования является выбор объекта для дипломного проекта. В соответствии с выбранной темой научный руководитель определяет вместе со студентом план разработки дипломного проекта (приложение 1). Все без исключения курсовые работы и курсовые проекты, а также дипломный проект должны выполняться по одному и тому же объекту недвижимости.

С учетом этого:

• в качестве объекта должно выбираться либо здание многофункционального назначения с нетиповыми архитектурными, объемно-планировочными и конструктивно-технологическими решениями, либо групповой объект недвижимости (сгруппированные корпуса, кадастровый квартал, микрорайон и др.);

• в дипломном проекте должен быть представлен один из основных вариантов воспроизводства – новое строительство или реконструкция.

• в дипломном проекте отражаются все виды экспертиз недвижимости.

Целесообразно выбирать для дипломного проектирования реальные инвестиционные проекты и объекты недвижимости при участии соответствующих органов управления на местах.

Тема диплома должна быть актуальной, отличаться новизной, подтверждаться данными в виде таблиц, графиков и т.п., полностью раскрытой.

В дипломном проекте должны быть отражены все базовые модули профессиональной подготовки – инженерные, экономические и управленческие дисциплины, а также дисциплины специализации (оценка собственности).

В процессе подготовки дипломного проекта студента консультируют преподаватели других кафедр в соответствии с направленностью конкретных частей (глав и параграфов) дипломного проекта (инженерная часть, экономическая часть, управленческая часть, оценка, в т.ч. оценка недвижимости).

Решение о допуске законченного дипломного проекта к защите принимается заведующим выпускающей кафедры.

Законченный дипломный проект состоит из двух частей:

Пояснительная записка общим объемом 80-100 страниц машинописного текста (включая обязательные и дополнительные приложения) при 28-30 строках на одной странице согласно ГОСТу. В текст пояснительной записки в обязательном порядке включаются все иллюстрированные материалы, входящие в графическую часть дипломного проекта.

Текст пояснительной записки дипломного проекта печатается на компьютере в редакторе Microsoft Office Word. Шрифт – Times New Roman, обычный, размером 14 пт, интервал – 1,5. Минимальный объем пояснительной записки без приложений должен составлять не менее 80 страниц. Значительные по размеру таблицы, иллюстрации и распечатки с ЭВМ допускается выполнять в виде приложений на листах бумаги формата А3 (297 x 420 мм.). Объем приложений не ограничивается.

Все листы должны иметь рамку и штамп (приложение 2). Расстояние от границы листа до рамки слева – 20 мм, справа, сверху и снизу – 5 мм.

Номер листа ставится внизу в штампе, размер шрифта – 10 пт. Кроме того, в штампе должно быть представлено наименование раздела проекта. Титульный лист (приложение 3) и задание на дипломное проектирование (приложение 4) включаются в общую нумерацию страниц, но номер страницы на них не проставляется.

Студент представляет диплом в отдельной папке, скоросшивателе (прошив работу).

Графическая часть включает 9 -11 листов формата А1.

Рекомендуемое распределение листов:

Инженерная часть (включая чертежи фасадов, генплан, основы инженерных решений, сетевой график, стройгенплан, анализ местоположения) – 4-5 листов.

Экономическая часть - 3-4 листов.

Управленческая часть – 4-5 листов.

Предоставление готовых частей дипломного проектирования консультантам на проверку осуществляется в соответствии с графиком, утвержденным по кафедре «Экспертизы и управления недвижимости».

Таблица 1.1

График предоставления разделов дипломного проектирования на проверку

Сроки предоставления	Части дипломного проекта
	Техническая экспертиза	Экологическая экспертиза	БЖД	Правовая экспертиза	Экономическая экспертиза	Управлен ческая экспертиза
1-я группа	20.05 – 26.05	13.05 - 19.05	06.05 – 12.05	29.04 - 05.05	22.04 – 28.04	27.05 – 02.06
2-я группа	13.05 - 19.05	06.05 – 12.05	29.04 - 05.05	22.04 – 28.04	27.05 – 02.06	20.05 – 26.05
3-я группа	06.05 – 12.05	29.04 - 05.05	22.04 – 28.04	27.05 – 02.06	20.05 – 26.05	13.05 - 19.05
4-я группа	29.04 - 05.05	22.04 – 28.04	27.05 – 02.06	20.05 – 26.05	13.05 - 19.05	06.05 – 12.05
5-я группа	22.04 – 28.04	27.05 – 02.06	20.05 – 26.05	13.05 - 19.05	06.05 – 12.05	29.04 - 05.05
6-я группа	27.05 – 02.06	20.05 – 26.05	13.05 - 19.05	06.05 – 12.05	29.04 - 05.05	22.04 – 28.04

График представления на проверку частей дипломного проектирования разрабатывается и утверждается заведующим кафедрой «Экспертизы и управления недвижимостью» в начале учебного года, исходя из фактического контингента выпускников.