1.6.Цель оценки
Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии со ст.З Федерального закона от 25.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме1 .
1 ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. №135-Ф3;
1.7.Функция оценки
Консультирование Заказчика о наиболее вероятной величине рыночной стоимости объекта оценки для предоставления соответствующего имущества в качестве залогового обеспечения при получении банковского кредита.
1.8.Оцениваемые права
Настоящая оценка определяет стоимость полного права собственности на оцениваемый объект.
Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч.1 ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
2. Оценка рыночной стоимости объектов оценки
2.1. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы характеристика рынка
Максимальное число предложений на рынке наблюдалось в апреле, чуть ниже был уровень предложения в другой «пиковый» сезон – в октябре. Общее увеличение объема предложения, по данным департамента аналитики компании «НДВ-Недвижимость» в ноябре по сравнению с январем 2013 года составило 1,59%. Такое незначительное увеличение числа предложений за год, скорее всего, свидетельствует о том, что соотношение спроса и предложения на рынке достаточно сбалансировано.(рис.1)
Рис.1. Динамика предложения квартир на рынке вторичного жилья Москвы
Спрос
К концу года, в преддверии новогодних праздников, произошел ожидаемый спад деловой активности и незначительное снижение спроса на операции с недвижимостью (-3,6%). Наибольшее уменьшение спроса в ноябре наблюдалось на альтернативные сделки, а на операции по чистой продаже или покупке недвижимости, наоборот, вырос.(рис.2)
Рис. 2. Динамика изменения спроса на рынке вторичной недвижимости