2.2.Описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записями в правоустанавливающих документах.

Таблица 5

Характеристика местоположения объекта оценки

Адрес объекта	г.Москва Боровское шоссе д 44 кв 9
Преобладающая застройка микрорайона	Жилая
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки	Хорошая

Рис. 1. Местоположение объекта оценки

Таблица 6

Общая характеристика здания

Тип здания	Многоквартирный дом
Этажность здания	17 (семнадцать)
Материал наружных стен	Панель
Состояние здания (субъективная оценка)	После ремонта
Техническое обеспечение здания	Холодное, горячее, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонизация
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 7

Характеристика объекта оценки

Площадь объекта оценки, м2	52
Кол-во комнат	3
Лоджия (балкон)	балкон
Состояние объекта (субъективная оценка)	Текущий ремонт
Дополнительная существенная информация	отсутствует

3. .Фотографии объекта оценки

Внешний вид дома	Окружение дома
Входная дверь в квартиру	Санузел

Комнаты
Кухня		Коридор

2. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении эффективности использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зоконообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В настоящем отчете производился отбор альтернативных вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений. Более подробный анализ изложен нами далее.

Законодательная разрешенность:

Существует законодательное ограничение на использование жилых помещений в качестве нежилых и нежилых помещений в качестве жилых. В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса Российской Федерации перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Объект оценки расположен на 15 этаже, ниже него расположены помещения жилого назначения.

Таким образом, законодательно разрешена эксплуатация следующих типов недвижимости:

Таблица 8