- •1. Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •2. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4. Область применения и этапы затратного подхода.
- •5. Определение стоимости строительства по сборникам упвс.
- •6. Определение накопленного износа, методы оценки износа.
- •7. Определение физического износа (устранимый, неустранимый).
- •8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый).
- •9. Внешний (экономический) износ.
- •13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки.
- •14.Внесение поправок методом парных продаж.
- •15.Поправка на местоположение объекта.
- •16. Поправка на дату продажи объекта
- •17. Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
- •18. Заключительный вывод стоимости объекта оценки сравнительным подходом (мода, медиана, средняя взвешенная величина)
- •19. Доходный подход
- •Алгоритм применения доходного подхода
- •Расчёт суммы возможных поступлений от объекта оценки
- •Расчёт действительного валового дохода
- •Расчёт расходов, связанных с объектом оценки
- •Определение чистого операционного дохода
- •Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость
- •Метод прямой капитализации
- •Дисконтирование денежных потоков
- •20. Метод капитализации доходов
- •Определение доходов
- •Расчет ставки капитализации кумулятивным методом
- •21. Метод дисконтирования денежных потоков
- •Последовательность применения метода ддп
- •1. Метод кумулятивного построения
- •23. Методы доходного подхода в оценке стоимости земельного участка
- •Метод прямой капитализации.
- •Метод дисконтирования денежных потоков
- •Метод техники остатка для земли
- •24. Методы затратного подхода оценке стоимости земельного участка
- •Метод изъятия.
- •2. Метод определения затрат на освоение.
- •3. Метод оценки по затратам на воспроизводство инфраструктуры.
15.Поправка на местоположение объекта.
Местоположение объекта описывается целым рядом характеристик:район города,удаленность от центра,транспортная удаленность(доступность),наличие социальной сферы,особенности экологии,ландшафт и прочее.
Пример расчета:
О.О. 3х-этажное кирпичное административное здание в Северном районе.
О-А 3х-этажное кирпичное административное здание в Центральном районе.
Площади одинаковые,О-А продан за 85000у.е.
Имеется следующая пара сопоставимых объектов.
О1 блочное одноэтажное офисное здание в Северном м-не.Продан за 60000у.е.
О2 блочное одноэтажное офисное здание в Центральном районе.Продан за 120000у.е.
О1/О2 =П=60000/120000=0,5
Цо.о.=0,5*Цо-а=0,5*85000=425000у.е.
16. Поправка на дату продажи объекта
Для сравнения ОО с ОА необходимо сравнение его с 3-5 аналогами. Корректировки, которые вносят на различия в ОО и ОА называются поправками.
Поправка на дату продажи отражает фактическое изменение покупательской способности валюты, в которой осуществляются платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т.е. инфляцию на рынке недвижимости. Инфляция и рыночные факторы влияют на изменение стоимости объекта недвижимости при сравнении различных дат оценки, продажи.
Поправку рассчитываем методом прямого анализа характеристик. Для расчета используется индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ в строительстве к базисным ценам 91, 2001 годов. Индексы разрабатываются РЦЦС (региональный центр ценообразования в строительстве), выпускаются ежеквартально.
ПД.П.=ИОО/ИОА, где И -индекс изменения сметной стоимости
*правила внесения поправок. Поправки вносятся в строгой последовательности: 1)поправки, отражающие состояние рынка недвижимости (на право соб-ти; усл. финансирования; усл. продажи; дата продажи; местоположение; зона города). 2)поправки, отражающие физические, экономические характеристики объекта оценки (на износ; масштаб; удобства и т.д.) 3) поправка на зону города.
17. Поправка на масштаб (расчет поправок статистическими методами)
Статистические методы основаны на анализе значительного выбора данных из базы. Наиболее распространенным является метод корреляционно-регрессионного анализа. Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитый рынок недвижимости, так как он предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Поправка на масштаб (Мисовца). При оценке учитывается факт, что при прочих равных условиях, цена единицы площади больших значений ниже, чем меньших. Причем разброс на одном сегменте рынка около 7%.
В результате анализа выборки из 16 объектов была выявлена линейная зависимость между ценой 1м2 площади здания и общей площадью здания:
ПМ=Цо-Ца= b·(Sо-Sа)
ПМ=-0,02536·(Sо-Sа),
где -0,02536-ФМ
Пример: оценить здание площадью 800м2. Аналог продан за 2,5млн, имеет площадь 2000м2.
ПМ=-0,02536·(800-2000)=30,4
Стоимость одного кв метра аналога: 2500000/2000=1250руб/м2
П=1250+30,4=1280,4 руб
Со=800·1280,4=1024320 руб
*правила внесения поправок. Поправки вносятся в строгой последовательности: 1)поправки, отражающие состояние рынка недвижимости (на право соб-ти; усл. финансирования; усл. продажи; дата продажи; местоположение; зона города). 2)поправки, отражающие физические, экономические характеристики объекта оценки (на износ; масштаб; удобства и т.д.) 3) поправка на зону города.