13.Корректировка цен аналогов путем внесения поправок. Процентные, денежные, относительные и абсолютные поправки.

Поправки классифицируют по двум направлениям:исходя из причин,вызывающих необходимость расчета поправок(коммерческие и параметрические), и по методологии расчета(процентные и денежные).Суть коммерческих поправок состоит в уравнении цен объектов-аналогов с базисом определяемой оценщиком стоимости объекта оценки.К коммерческим поправкам относятся поправки на НДС,торг,дату продажи,рыночные условия,условия финансирования и право собственности.Все остальные,начиная с местоположения объекта и заканчивая поправками на физические различия в сравниваемых объектах,относят к категории параметрических.Классификация поправок определяет приоритетность внесения таковых к ценам объектов-аналогов.Среди коммерческих и параметрических поправок некоторые могут быть рассчитаны как в виде процентных,так и в виде денежных.Поэтому в общем случае следует придерживаться следующего правила:сначала к ценам О-А вносятся коммерческие процентные,затем коммерческие денежные;далее вносят параметрические процентные и параметрические денежные.Игнорировать это правило можно лишь в том случае,если ВСЕ вносимые поправки рассчитаны в виде денежных или процентных.Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи О-А или его единицы сравнения на коэффициент,отражающий степень различий в характеристиках О-А и О.О.Если О.О. лучше сопоставимого А,то к цене последнего вносится повышающий коэффициент,если хуже-понижающий коэффициент.К процентным поправкам можно отнести поправки на местоположение,износ,время продажи.Денежные(стоимостные)поправки: 1.ДП, вносимые к единице сравнения(Единица сравнения-относительный единичный неделимый модуль,который несет в себе характеристики объекта,по которым объекты сравниваются между собой.),изменяют цену проданного О-А на определенную сумму,в которую оценивается различие в характеристиках О-А и О.О.Поправка вносится положительная,если О.О. лучше сопоставимого А.,а отрицательная-если О.О. хуже А.К денежным поправкам,вносимым к единице сравнения,можно отнести поправки на качественные характеристики,а также поправки,рассчитанные статистическими методами. 2.ДП,вносимые к цене проданного О-А в целом,изменяют ее на определенную сумму,в которую оценивается различие в характеристиках О-А и О.О.К ним можно отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений(складских пристроек,стоянок автотранспорта и т.д.) Денежные поправки делятся на относительные и абсолютные.Относительные поправки вносятся на дополнительные улучшения,стоимость которых зависит от количества единиц сравнения.П_о=Ц_о.о./Ц_оа.Абсолютные поправки-поправки на дополнительные улучшения,стоимость которых не зависит от количества единиц сравнения.П_а=Ц_{о.о.(с гаражом)}-Ц_{о-а(без гаража)}.Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов,среди которых можно выделить следующие:метод парных продаж,экспертные методы,статистические методы.

14.Внесение поправок методом парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов,в идеале являющихся точной копией друг друга,за исключением одного параметра(к примеру,местоположения),наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого объекта с объектом оценки объекта-аналога.Ограниченность метода заключается в сложности подбора объектов парной продажи,поиском и проработкой большого количества информации.К примеру,известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным квартирам,две из которых расположены в центре и одна в Северном.Объект оценки находится в Северном.И также известно состояние квартир. Необходимо помнить,что при расчете процентных корректировок в числитель помещают цену объекта,схожего по своим характеристикам с О.О.( Ц_а^’),а в знаменателе цену объекта,схожего с О-А(Ц_в^’),в цену которого необходимо внести поправку на эту характеристику.П=Ц_а/Ц_в=Ц_а^’/Ц_в^’.После того,как определены все значения величин корректировок,составляется таблица корректировок,проводятся соответствующие корректировки и устанавливаются значения скорректированных цен купли-продажи по трем сравниваемым продажам.