9. Внешний (экономический) износ.

Обусловлен местоположением объекта, транспортной доступностью, условиями рынка, экологической ситуацией, законодательной базой и сопровождается снижением арендной платы в случае коммерческого использования. Следствием является снижение стоимости продажи и привлекательности объектов.

Рассчитывается методом капитализации потери дохода, относящегося к изменению внешних условий.

С = Потери / R = Коэффициент недозагрузки * ПВД / R, где

ПВД - потенциальный валовый доход.

Пример:

В связи с переносом ветки автомагистрали продуктовый магазин стал нести потери 25% от дохода. Изначально доход магазина составлял 100 000 в месяц. Определить величину внешнего экономического износа при ставке капитализации, равной 17%.

С_{ВНЕШ.ИЗНОСА} = 0,25 * 100 000 * 12 / 0,17 = 1 764 706 руб.

И_{СОВОКУПНЫЙ} = И_ФИЗ + И_ФУНКЦ + И_ВН (в рублях)

И_{СОВОКУПНЫЙ} = 1 - (1 - И_ФИЗ)(1 - И_ФУНКЦ)(1 – И_ВН) (в долях).

10. Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

анализ эффективности использования земли;

решение задач страхования объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

11. Суть и содержание сравнительного подхода

Это совокупность методов оценки стоимости основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. В основе подхода лежит предположение. что рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью.

Сравнительный подход предполагает наличие информации о не давних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит не достаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Этот подход иногда называют рыночным.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Выделяется несколько условий применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния рыночных изменений на результат оценки;

• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть согласованы.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Точность определения стоимости зависит от количества и качества используемой для анализа информации. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта можно получить в результате применения этого подхода.

Аналог – это объект недвижимости с известной ценой сделки, максимально похожий на оцениваемый объект. Для сравнения требуется отобрать 3–5 аналогов (большее число аналогов повышает достоверность конечной оценки, увеличивает уверенность в методе оценки).

Для определения итоговой стоимости недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок.

12. Анализ рыночной информации с целью отбора объектов для сравнения

Для сравнения используются от трех до пяти аналогов. Чем больше аналогов, тем достовернее результат.

Оценщик при сборе информации 97% берет из газет, журналов, отчетов. Информацию можно продавать и покупать, информация может быть неофициальной, но самой достоверной. Оценщик сам себе создает базу данных. В базу данных можно заносить только проверенные данные. Подтвержденные такими органами как БТИ, юстиция. Достоверность информации не удостоверяет, так как настоящая стоимость известна лишь продавцу и покупателю. Для сравнения используются только сопоставимые объекты.

Сопоставимость-это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Каждый из объектов оценки должен быть расположен в своем сегменте рынка. Объект должен находится на рынке в течении некоторого разумного периода времени, чтобы быть доступным типичному покупателю. Этот период называется сроком экспозиции и определяется с момента первого появления объекта на рынке до момента продажи. Для каждого сегмента рынка срок экспозиции отличается.

Большое значение имеет состояние и степень изношенности объекта оценки.

Износ больше 8% приравнивается к 0.

Здания с износом 25-35% нуждаются в косметическом ремонте.

Износ 60-70-капитальный ремонт или реконструкция.

Если износ больше 80% здание не может использоваться по назначению без существенной реконструкции или перестройки. Если покупатель приобретает объект с износом больше 80%,значит он приобретает ради удачного земельного участка.

По возможности объекты аналоги выбираются в том же местоположении что и о.оц.

Объект оценки и объект аналога должны быть одного назначения (функционального). А так же желательно иметь одинаковые юридические права и ограничения.